Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-112/2018 по административному исковому заявлению ООО «Мейкер» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Мейкер» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1 282,40 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 23 877 848 рублей.

В обоснование заявленных требований ООО «Мейкер» указало, что вышеуказанный объект недвижимости принадлежит обществу на праве собственности.

Кадастровая стоимость установлена по состоянию на 06.06.2011 года и составляет 30 374 413 рублей 44 копейки.

Согласно отчету об оценке от 31.10.2017 года № №, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № на дату оценки составляет 23 877 848 рублей, что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объекта оценки является значительно завышенной по отношению к его реальной рыночной стоимости.

Завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного нежилого помещения равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель административного истца по доверенности от 27.10.2017 года № б/н ФИО1 в судебном заседании поддержал административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске. Просил восстановить пропущенный срок на подачу административного искового заявления, поскольку с 2011 года по настоящее время новая оценка объектов недвижимости не производилась.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, Администрации г.о.Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

Представитель Администрации г.о.Тольятти Самарской области представил письменный отзыв, в котором указал, что административные исковые требования не затрагивают права и интересы Администрации г.о.Тольятти Самарской области.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 10.11.2014 г. № 107-ГД «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30.06.2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости рассматриваемого нежилого помещения.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права как собственника, 08.11.2017 ООО «Мейкер» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта капитального строительства. 13.11.2017 года комиссия отказала административному истцу в пересмотре кадастровой стоимости в связи с пропуском срока на обращение.

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ООО «Мейкер» принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества – здание с кадастровым номером №, площадью 1 282,40 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 30.11.2017 года.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет на дату определения кадастровой стоимости 06.06.2011 года – 30 374 413 рублей 44 копейки.

Согласно отчету об оценке ФИО2 от 31.10..2017 года № №, рыночная стоимость объекта оценки на дату определения кадастровой стоимости составляет 23 877 848 рублей.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения – на 06.06.2011 года.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного, доходного и затратного подходов.

В соответствии с п.18-20 ФСО № 1, затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

В рамках затратного подхода определяется стоимость земельного участка, на котором расположено здание – объект оценки. Определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объекта капитального строительства. Для согласования рыночной стоимости, определенной в рамках затратного подхода, принималась только стоимости улучшений (объект оценки), расположенные на земельном участке.

При определении стоимости земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости был применен метод регрессионного анализа, все расчеты производились на 1 кв.м., с последующим перемножением на площадь земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости.

Учитывая ретроспективный характер оценки, были использованы данные об объектах-аналогах, содержащиеся в доступных источниках, основным их которых является база данных «Территориальное агентство оценки «АДОН». В качестве объектов-аналогов были выбраны 9 земельных участков коммерческого (торгово-офисного) назначения, на праве собственности, расположенные в Автозаводском районе г.о.Тольятти Самарской области, площадью от 1 050 кв.м. до 29 000 кв.м., то есть сопоставимые по ценообразующим факторам. Затем произведено определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка, корректировка, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка (стр.68-70 отчета). Определена величина результирующего признака объекта оценки методом регрессионного анализа и определена величина рыночной стоимости земельного участка в размере 3 494 064 рубля.

Произведено определение затрат на создание (воспроизведение или замещение) объектов капитального строительства, величина которых составила 36 296 285 рублей. Рассчитана прибыль предпринимателя, определен износ и устаревания, рассчитана стоимость объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их износа и устареваний.

В результате, величина стоимости единого объекта недвижимости, рассчитанная в рамках затратного подхода, составила с учетом НДС, 30 714 278 рублей.

Произведен расчет стоимости объекта капитального строительства (объекта оценки) в рамках затратного подхода путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости стоимости земельного участка и определена величина стоимости, рассчитанная в рамках затратного подхода без учета НДС в размере 23 069 673 рубля.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод регрессионного анализа, все расчеты проводились на 1 кв.м. с последующим перемножением на площадь объекта оценки.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации, а именно база данных «Территориальное агентство оценки» «АДОН». В качестве объектов-аналогов выбраны 28 объектов-аналогов – объекты торгового назначения на праве собственности, расположенные в Автозаводском районе г.Тольятти Самарской области, площадью от 20 кв.м. до 1 800 кв.м., т. е. сопоставимые по ценообразующим факторам. Затем были произведены корректировки на торг, на потенциал местоположения, на транспортную доступность, на этаж расположения, на наличие отдельного входа (стр.80-93 отчета).

Затем определены по каждому из элементов сравнения корректировки цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого единого объекта недвижимости и произведен расчет объекта оценки с учетом корректировок (стр.94-100 отчета).

Величина стоимости единого объекта недвижимости, рассчитанная сравнительным подходом, составила 34 129 794 рубля.

Затем произведен расчет стоимости объекта капитального строительства (объекта оценки) в рамках сравнительного подхода путем вычитания стоимости единого объекта недвижимости стоимости земельного участка, и получена величина стоимости объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, без учета НДС 25 964 178 рублей.

В соответствии с пп.15, 16 ФСО № 1, доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Для определения стоимости единого объекта недвижимости методом доходного подхода был использован метод прямой капитализации. Все расчеты были произведена на 1 кв.м. площади здания.

По состоянию на дату оценки была собрана информация о продаже и сдаче в аренду аналогичных объектов содержащаяся в доступных источниках информации. Проведя анализ информации по объектам было подобрано 23 объекта-аналога, с торговым назначением, расположенные в Автозаводском районе г.Тольятти Самарской области, площадью от 12 кв.м. до 1 000 кв.м. К данным объектам применены корректировки (стр.113-118 отчета), произведен расчет арендной ставки единого объекта недвижимости, которая составила 259 руб./кв.м., рассчитан коэффициент капитализации для единого объекта недвижимости, который составил 8%, и произведен расчет операционных издержек, чистого операционного дохода, приносимого за год объектом ЕОН.

В результате расчета была определена величина стоимости единого объекта недвижимости, рассчитанная в рамках доходного подхода, которая с учетом НДС составил 30 085 100 рублей. Затем произведен расчет стоимости объекта капитального строительства (объекта оценки) в рамках доходного подхода путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости стоимости земельного участка и получена величина стоимости объекта оценки, рассчитанная в рамках доходного подхода, без учета НДС, в размере 22 536 471 рубль.

Согласовав полученные в результате применения трех подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки без учета НДС составляет 23 877 848 рублей.

Суд полагает, что отчет об оценке от 31.10.2017 года № № выполненный ФИО2 содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, приведен расчет рыночной стоимости объекта оценки. Допущенная по тексту отчета об оценке описка в части даты, на которую определена рыночная стоимость объекта оценки, не повлияла на результаты оценки.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 06.06.2011 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке.

Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 04.12.2017 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 08.11.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «Мейкер» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1 282,40 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 23 877 848 рублей.

Дата подачи административного иска в суд – 04.12.2017 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 08.11.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 29 января 2018 года.

Председательствующий: М.А.Панкова