Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 марта 2022 года в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инновация» к Правительству Омской области об оспаривании в части Порядка определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п»,

у с т а н о в и л:

постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (далее - Порядок), и внесены изменения в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п. (т. 1 л.д. 63-84)

Общество с ограниченной ответственностью «Инновация» (далее - ООО «Инновация», общество) на основании соглашений № от 27 февраля 2007 года, № от 27 февраля 2007 года к договору аренды земельного участка № от 27 февраля 2007 года, заключенного с Главным управлением по земельным ресурсам Омской области, является арендатором земельного участка с кадастровым номером , площадью кв.м, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир 2-этажное кирпичное незавершенное строительством здание, почтовый адрес ориентира: (т. 1 л.д. 11-13, 14-15, 16, 48-51)

С 1 января 2019 года расчет арендной платы за земельные участки осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п; пункт 3 Порядка предусматривает, что расчет размера арендной платы за использование земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3.1 - 9 настоящего Порядка, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле:

Ап = Кс x Кф, где: Ап - размер годовой арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка; Кф - экономически обоснованный коэффициент.

Значение Кф определяется в соответствии с приложением к настоящему Порядку.

Пунктом 5 Приложения «Значение коэффициента, применяемого для расчета размера арендной платы» к Порядку установлен коэффициент в размере 5,9 %, применяемый для расчета размера арендной платы в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса, в том числе:

- размещения объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро) (3.3);

- размещения объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв.м в целях размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5 - 4.9; размещения гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра (4.2);

- размещения объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв.м; размещения гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей рынка (4.3);

- размещения объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м (4.4);

- размещения объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары) (4.6);

- размещения объектов капитального строительства, предназначенных для размещения: дискотек и танцевальных площадок, ночных клубов, аквапарков, боулинга, аттракционов, ипподромов, игровых автоматов (кроме игрового оборудования, используемого для проведения азартных игр) и игровых площадок; в игорных зонах также допускается размещение игорных заведений, залов игровых автоматов, используемых для проведения азартных игр, и игровых столов, а также размещение гостиниц и заведений общественного питания для посетителей игорных зон (4.8);

- размещения автозаправочных станций (бензиновых, газовых); размещения магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса; предоставления гостиничных услуг в качестве придорожного сервиса; размещения автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса (4.9.1);

- размещения объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для осуществления выставочно-ярмарочной и конгрессной деятельности, включая деятельность, необходимую для обслуживания указанных мероприятий (застройка экспозиционной площади, организация питания участников мероприятий) (4.10)

В соответствии с подпунктом 3 пункта 12 Порядка размер арендной платы изменяется в соответствии с законодательством в одностороннем порядке по требованию арендодателя в том числе в случае индексации размера арендной платы на уровень инфляции в соответствии с пунктом 13 настоящего Порядка.

Пунктом 13 Порядка предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка орган исполнительной власти Омской области или орган местного самоуправления Омской области, уполномоченный в соответствии с законодательством на распоряжение земельным участком, предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится в год изменения размера арендной платы в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка.

Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска в адрес ООО «Инновация» направлено уведомление № ИСХ-ДИО/1899 от 13 февраля 2019 года об изменении размера арендной платы в связи со вступлением в силу постановления Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п, расчет которой произведен с применением указанного Порядка. (т.1 л.д. 17, 18)

ООО «Инновация» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании пункта 5 Приложения «Значение коэффициента, применяемого для расчета размера арендной платы» к Порядку, а также пункта 13 Порядка.

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и указал, что установление единого недифференцированного коэффициента для соответствующего вида разрешенного использования нарушает установленный указанным постановлением Правительства Российской Федерации принцип экономической обоснованности (принцип № 1); при определении спорного коэффициента в отчете № 31/18 от 7 июня 2018 года, выполненном обществом с ограниченной ответственностью «ОМЭКС» (далее также - ООО «ОМЭКС»), не проведен анализ и оценка экономических, природных и иных факторов, влияющих на доходность земельного участка по местоположению и зонам различной градостроительной ценности, отсутствует многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков. Увеличение арендной платы на размер инфляции в соответствии с пунктом 13 Порядка противоречит пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ и основным принципам арендной платы, закрепленным в указанном Постановлении Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582.

В судебном заседании представители административного истца ФИО1, ФИО2 поддержали заявленные требования по указанным в административном иске и дополнениях к нему основаниям, а также представленные в материалы дела дополнительные доводы и возражения. (т. 1 л.д. 4-10, 151-157, 194-196, 197-201, 202-204, 210-219, т. 2 л.д. 7-8, 94-96)

Представитель Правительства Омской области ФИО3 возражала против административных исковых требований по изложенным в письменных возражениях основаниям. Указала, что оспариваемый нормативный правовой акт соответствует нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, принят административным ответчиком в пределах своей компетенции с соблюдением процедуры его принятия и опубликования. Оснований для признания его не действующим не имеется. (возражения на иск – т. 1 л.д. 53-60, 170-171, 186-189, 205-208)

Представитель заинтересованного лица Министерства имущественных отношений Омской области ФИО4 также возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, указанным в письменном отзыве. (отзыв - т. 1 л.д. 96-102)

Представитель заинтересованного лица Администрации города Омска ФИО5 полагал административное исковое заявление не подлежащим удовлетворению по доводам, изложенным в отзывах на административное исковое заявление. (отзыв - т. 1 л.д. 132-134, т. 2 л.д. 21-23)

Руководитель (директор) заинтересованного лица ООО «ОМЭКС» ФИО6 считал, что нарушения требований законодательства при определении оспариваемого коэффициента отсутствуют. (письменные пояснения - т. 1 л.д. 181-185, т. 2 л.д. 85-87)

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив нормативный правовой акт в оспариваемой части на его соответствие федеральному закону и иным нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, заслушав заключение прокурора Биенко Н.В., полагавшей, что административные исковые требования не подлежат удовлетворению, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 208 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) с административным исковым заявлением о признании нормативного правового акта не действующим полностью или в части вправе обратиться лица, в отношении которых применен этот акт, а также лица, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что этим актом нарушены или нарушаются их права, свободы и законные интересы.

Оспариваемый нормативный правовой акт затрагивает права административного истца в части установления значения коэффициента, применяемого для расчета размера арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса, а также применения пункта 13 Порядка при расчете арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

На основании и во исполнение настоящего Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов субъектов Российской Федерации органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права. (пункт 3 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации)

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации)

В соответствии с подпунктом «д» пункта 2 статьи 21 Федерального закона от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации управляет и распоряжается собственностью субъекта Российской Федерации.

Аналогичные положения закреплены в пункте 5 статьи 7 Закона Омской области от 6 июля 2005 года № 652-ОЗ «Об управлении собственностью Омской области».

Статьей 4 Закона Омской области от 30 апреля 2015 года № 1743-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Омской области» к полномочиям Правительства Омской области отнесено утверждение порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, если иное не установлено федеральными законами.

В соответствии со статьей 17 Закона Омской области от 5 декабря 2003 года № 483-ОЗ «О Правительстве Омской области» нормативные правовые акты Правительства Омской области издаются в форме постановлений Правительства Омской области и подписываются Председателем Правительства Омской области или лицом, его замещающим.

В целях реализации вышеназванного полномочия Правительством Омской области 26 декабря 2018 года принято постановление № 419-п; текст постановления опубликован на официальном интернет-портале правовой информации (www.pravo.gov.ru) 27 декабря 2018 года. (т. 1 л.д. 63-84, 95)

В настоящее время указанное постановление действует в редакции постановления Правительства Омской области от 22 сентября 2021 года № 404-п.

Таким образом, оспариваемый нормативный правовой акт принят Правительством Омской области в пределах предоставленных законом полномочий и опубликован в установленном порядке, что административным истцом не оспаривается.

Пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

К основным принципам определения арендной платы отнесен, в том числе принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке (принцип № 1).

Приказом Минэкономразвития России от 29 декабря 2017 года № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 (далее – также Методические рекомендации).

Согласно пункту 2 указанных Методических рекомендаций в целях применения Принципа № 1 рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы.

Принятию оспариваемого нормативного правового акта предшествовало выполнение работ по экономическому обоснованию коэффициентов, применяемых для расчета годового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов. Основанием для выполнения указанных работ являлся государственный контракт №08/4 от 17 мая 2018 года, заказчик работ - Министерство имущественных отношений Омской области, исполнитель работ – ООО «ОМЭКС». (т. 1 л.д. 160-169)

Результаты выполнения работ изложены в отчете ООО «ОМЭКС» № 31/18 от 7 июня 2018 года; итоговая величина коэффициента, применяемого для расчета размера арендой платы за земельные участки для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса, определена в размере 5,9 процентов. (стр. 68 отчета)

Приводимые административным истцом доводы о несогласии с выводами, изложенными в отчете ООО «ОМЭКС», судом отклоняются.

При расчете экономического обоснования коэффициента аренды применительно к земельным участкам, занятым объектами торговли, оценщиком ФИО6 были использованы четыре методики: метод экспертно-аналитического исследования (метод № 1), метод расчета на основании действующих договоров аренды земельных участков на территории города Омска (метод № 2); метод прямой капитализации на основе аналитических данных (метод № 3); метод капитализации по расчетным моделям (метод № 4). (п. 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, п. 22 и 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утв. приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611).

Метод экспертно-аналитического исследования состоял в сборе экспертных оценок (мнений) и их последующей математической обработке. При применении метода также были использованы результаты плановых исследований, проводимых НП «Омская коллегия оценщиков». Величина коэффициента определена в размере 5,56 %. (стр. 40-47 отчета)

Метод расчета на основании действующих договоров аренды земельных участков на территории города Омска (метод № 2) заключался в анализе оценщиком данных по 267 договорам аренды земельных участков. Величина коэффициента определена в размере 5,48 %. (стр. 48-51 отчета)

При реализации метода прямой капитализации (метод № 3) данные, используемые при расчете коэффициента, определялись на основании анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов. Коэффициент аренды, рассчитанный указанным методом, составил 5,93 %. (стр. 51-58 отчета)

При расчете коэффициента методом капитализации по расчетным моделям (метод № 4) оценщиком с равным весовым коэффициентом использованы ставка доходности по государственным облигациям федерального займа (ОФЗ-ПД) и ставка доходности по облигациям федерального займа с индексируемым номиналом (ОФЗ-ИН). Коэффициент аренды, рассчитанный указанным методом, составил 6,51 %. (стр. 59-66 отчета)

Отметив высокую сопоставимость результатов расчетов во всех применяемых методиках, оценщик определил согласованную итоговую величину коэффициента путем расчета среднего значения результатов каждого из примененных методов. В результате размер коэффициента получился равным 5,9 %.

Директор ООО «ОМЭКС» ФИО6 в судебном заседании дал подробные пояснения относительно примененных при определении величины оспариваемого коэффициента методик, и расчета итогового значения. (письменные пояснения – т. 1 л.д. 181-185, т. 2 л.д. 85-87)

По смыслу закона ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным органом государственной власти субъекта Российской Федерации должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов, а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков.

Отчет ООО «ОМЭКС» № 31/18 от 7 июня 2018 года принимается судом в качестве доказательства экономического обоснования коэффициента арендной платы. Оценщик ФИО6 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией. Выводы оценщика основаны на согласованном применении четырех описанных выше методов, заключающих в себе различные и всесторонние подходы к определению искомых коэффициентов, итоговое суждение о величине коэффициента не является произвольным.

Утверждения представителя административного истца, не обладающего специальными познаниями в области оценочной деятельности, о том, что при расчете коэффициентов не проводился всесторонний многофакторный анализ, не учитывались местоположение и градостроительная ценность земельных участков, подлежат отклонению, поскольку допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы, изложенные в указанном отчете, суду не представлено.

В ходе рассмотрения административного дела сторонам разъяснялось право на заявление ходатайства о проведении по делу экспертного исследования для проверки соответствия отчета № 31/18 от 7 июня 2018 года требования действующего законодательства. Соответствующее ходатайство лицами, участвующими в деле, в том числе стороной административного истца, оспаривающего правильность изложенных в отчете выводов, не заявлено.

Кроме того, формула, применяемая для расчета размера арендной платы, предусматривает использование не только оспариваемого коэффициента, но и величины кадастровой стоимости земельного участка. Соответственно, при оценке соблюдения принципа экономической обоснованности следует учитывать правовую природу кадастровой стоимости, а также установленные федеральным законодателем правила ее определения.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Пунктом 15 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336 предусмотрено, что определение кадастровой стоимости включает в себя, в частности, определение ценообразующих факторов объектов недвижимости, первичную группировку объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости, сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, сбор рыночной информации, т.е. совокупность мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости объекта в экономически обоснованном размере. При этом определение кадастровой стоимости земельных участков в силу совокупности положений Методических указаний учитывает вид разрешенного использования земельного участка.

Аналогичные принципы определения кадастровой стоимости установлены Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508.

Из приведенных выше положений следует, что кадастровая стоимость земельного участка является величиной, характеризующей его экономическую ценность и доходность. Использование для расчета арендной платы указанного показателя в совокупности с экономически обоснованным коэффициентом подтверждает соблюдение принципа экономической обоснованности при установлении арендной платы за земельный участок.

Указание представителей административного истца на выявленное по итогам выборочной проверки несоответствие сведениям ЕГРН вида разрешенного использования земельных участков, являющихся предметом договоров аренды, анализируемых оценщиком ФИО6 при применении метода № 2, во внимание суда не принимается.

Согласно пункту 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Для целей исследования, приведенного в отчете ООО «ОМЭКС» № 31/18 от 7 июня 2018 года, на стр. 32-34 приведен раздел «Сегментация рынка недвижимости», содержащий выводы о сложившейся в регионе сегментации рынка земли на основе нормативных видов разрешенного использования.

Сегментирование рынка земли на основе нормативных видов разрешенного использования приведен в таблице 1 отчета (стр. 33 отчета). При этом само сегментирование, т.е. отнесение участка к соответствующему сегменту рынка, проводится по виду земельного участка, который определяется по фактическому или наиболее эффективному использованию.

В ходе выполнения расчётов в рамках метода № 2 для определения экономически обоснованных коэффициентов расчета арендной платы ФИО6 была использована информация из действующих договоров аренды земельных участков на территории города Омска и Омской области.

При этом эксперт на основании данных сайта rosreestr.ru произвел уточнение вида использования земельных участков, предназначенных по договору аренды под завершение строительства, либо под строительство капитальных объектов, при сдаче в аренду части земельного участка провел анализ соответствия полной площади и кадастровой стоимости с частью участка, сданного в аренду. Из представленных договоров эксперт произвел группировку участков по видам использования, провел предварительный анализ представленной информации с учетом интервалов значений коэффициентов аренды, установленных в методе № 1. В расчетные выборки сгруппированы верифицированные данные: по ВРИ 5,7 - 267 участков.

В соответствии с вышеуказанным, по земельным участкам проводилась проверка представленных сведений по типу объекта, категории, виду разрешенного использования, площади, кадастровой стоимости, адресу местоположения и границ расположения объекта, застроенности, окружающей инфраструктуре, со сверкой данных из государственных интернет-сервисов: публичной кадастровой карты https://pkk.rosreestr.ru/, справочной информации по объектам недвижимости в режиме online https://lk.rosreestr.ru/eservices/real- estate-objects-online.

Также уточнялось соответствие разрешённому использованию в территориальной зоне по карте градостроительного зонирования и градостроительному регламенту на основе Решения Омского городского Совета от 10 декабря 2008 г. № 201 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области» и слоя «Генплан/Территориальные зоны» http://www.areall.ru/map.html.

Определялось фактическое использование участка и виды деятельности у объекта недвижимости для застроенных участков с использованием публичных информационных систем 2ГИС https://2gis.ru/omsk, Яндекс карты https://yandex.ru/maps, Викимапия https://wikimapia.org и т.п.

Учитывались экономические и иные характеристики участков в соответствии с методикой анализа наиболее эффективного использования, с использованием сведений слоя «Ценовое зонирование Омской области» http://www.areall.ru/map.html.

После очистки итоговых таблиц от договоров с экстремальными значениями коэффициентов аренды, был произведен итоговый расчет средневзвешенной величины экономически обоснованных коэффициентов расчета арендной платы за пользование земельными участками. В качестве весовых коэффициентов использовалось отношение кадастровой стоимости каждого из участков в выборке к суммарной кадастровой стоимости этих участков (стр. 48-51 отчета).

В судебном заседании ФИО6 также пояснил, что учитывая незначительно малый вес влияния каждого объекта в расчёте на среднюю величину вычисляемого коэффициента аренды, а также 1/4 долю метода № 2 в согласованном значении итогового коэффициента аренды удаление отдельных объектов из общего расчёта или изменение их характеристик, не приведёт к изменению результатов исследования. (т. 2 л.д. 85-87).

Доводы административного истца о том, что увеличение арендной платы на размер инфляции в соответствии с пунктом 13 Порядка противоречит пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ и основным принципам арендной платы, закрепленным в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 не могут быть приняты во внимание в силу следующего.

Как разъяснено в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015 г.), постановление Правительства № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Оспариваемый административным истцом пункт 13 Порядка предусматривает возможность увеличения в связи с инфляционными процессами размера арендной платы, определенной в экономически обоснованном размере.

Инфляцией является повышение общего (среднего) уровня цен с течением времени и, как следствие, обесценивание денежных средств в результате инфляционных процессов, наличие которых в экономике учитывается федеральным законодателем, в частности, при установлении прогнозируемого уровня инфляции в федеральном законе о федеральном бюджете Российской Федерации на соответствующий год.

К основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Постановлением № 582 также отнесены принципы предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя; и принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Методических рекомендаций при определении в порядке определения размера арендной платы расчета арендной платы на основе кадастровой стоимости земельного участка рекомендуется учитывать, что изменение кадастровой стоимости содержит в себе некоторое опережающее повышение стоимости земельного участка, основанное на предположении о вероятности роста кадастровой стоимости в ближайшем будущем. Вследствие этого рекомендуется исключить случаи применения поправочных коэффициентов, например коэффициента инфляции, в год изменения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Таким образом, само по себе изменение арендной платы на уровень инфляции не противоречит нормам федерального законодательства, поскольку призвано приводить размер арендной платы в соответствие с текущим уровнем инфляции и системой цен, то есть направлено на сохранение реальной арендной платы на прежнем уровне.

С учетом изложенного, доводы административного истца о том, что содержание оспариваемого п. 13 Порядка идентично содержанию п. 8 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 № 582, действие которых распространяется только на земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, не могут явиться основанием для вывода о противоречии оспариваемого положения законодательству, имеющему большую юридическую силу.

Разрешая заявленные требования, суд исходит и из того, что федеральным законодателем закреплен принцип самостоятельного установления субъектами земельных правоотношений размера арендной платы договором аренды. (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) Соответствующим органам государственной власти или органам местного самоуправления предоставлены полномочия по правовому регулированию вопроса о порядке определения размера арендной платы; при этом права субъектов Российской Федерации в этом вопросе не ограничены посредством установления на федеральном уровне единой методики расчета ставок арендной платы.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые административным истцом положения не противоречат федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, прав и законных интересов административного истца не нарушают.

В силу статьи 215 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании нормативного правового акта суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, если оспариваемый полностью или в части нормативный правовой акт признается соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу.

На основании части 4 статьи 215 КАС РФ решение суда или сообщение о его принятии в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу подлежит опубликованию в официальном печатном издании, в котором был опубликован оспоренный нормативный правовой акт.

Руководствуясь статьями 175-180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Инновация» к Правительству Омской области об оспаривании в части Порядка определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п», оставить без удовлетворения.

На решение могут быть поданы апелляционная жалоба, представление в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда М.В. Ланцова

Мотивированное решение изготовлено 29 марта 2022 года.