Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1136/2020 по административному исковому заявлению АО «Фариаль» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Фариаль» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание, площадью 1546 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16.09.2019 года в размере 1 573 367 рублей 45 копеек, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание, площадью 302 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16.09.2019 года в размере 353 282 рубля 88 копеек, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание, площадью 805 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16.09.2019 года в размере 866 147 рублей 25 копеек.

Требования мотивированы тем, что Общество является собственником вышеуказанных земельных участков, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога.

В обоснование заявленных требований АО «Фариаль» ссылается на отчет об оценке от 08.12.2019 года № №, выполненный ООО «НПО «Азимут», согласно которому по состоянию на 16.09.2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 573 367 рублей 45 копеек, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 353 282 рубля 88 копеек, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 866 147 рублей 25 копеек.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области отклонила заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельных участков.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в судебном порядке, просил административное исковое заявление удовлетворить.

Представители АО «Фариаль», Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, администрации городского округа Самара, министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель административного истца по доверенности от 20.02.2020 года ФИО2 представил письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения на административный иск, в котором оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Представитель Правительства Самарской области представили письменные возражения, в которых просит в удовлетворении требований административного истца отказать, а также просит рассмотреть дело в отсутствие представителя заинтересованного лица.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Установлено, что АО «Фариаль» на праве собственности принадлежат земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание, площадью 1546 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание, площадью 302 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание, площадью 805 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>..

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25.02.2020 года и от 28.02.2020 года.

Кадастровая стоимость указанных земельных участков установлена по состоянию на 16.09.2019 года и составляет в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 3 846 339 рублей 78 копеек, в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 751 354 рубля 86 копеек, в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 2 002 783 рубля, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25.02.2020 года.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как собственника объектов недвижимости, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера земельного налога.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков и 18.02.2020 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Однако решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13.03.2020 года № №, заявление АО «Фариаль» было отклонено, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 153-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:

В соответствии с п.5 ФСО №3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета об оценке. В соответствии с п.22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь часть доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. На странице 54 отчета оценщик приводит описание уровней существенности ошибок в итоговой величине рыночной стоимости в соответствии с приведенным источником информации (учебник «Экспертиза отчетов об оценке»), которое затем использует для обоснования выборки аналогов (в качестве порогового значения абсолютного отклонения цены объекта — аналога от средней в первичной выборке). Указанное исследование используется оценщиком для обоснования отбора аналогов, что противоречит его содержанию - в соответствии с данными на страницах 54-55 и 136 отчета оно выполнено для коммерческого сегмента рынка, а не для производственно-складского и относится к итоговой величине рыночной стоимости, а не к правилам отбора аналогов, как его применяет оценщик. Отчет вводит в заблуждение пользователя отчета, правила отбора аналогов недостоверны - нарушен п. 5 ФСО № 3 п. 22 ФСО № 7.

В соответствии с п. 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах - аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов - аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. В качестве объектов -аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Аналог № 2 (кадастровый номер №) имеет характеристики, отличные от указанных в объявлении: в объявлении указано: «8 соток, коммерческое использование... под склад, стоянку, АЗС, авторазбор». Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок имеет разрешенное использование «коллективное садоводство» и площадь 600 кв.м. (6 соток). Аналог № 5 также имеет разрешенное использование «сады» и его использование в коммерческих или производственных целях приведет к нарушению законодательства об использовании и охране земель. Таким образом, использование данных аналогов не соответствует требованиям п. 22 ФСО № 7 - объекты не относятся к сегменту рынка объекта оценки. Учитывая, что аналоги № 2 и № 5 используются в расчете средних значений по сегменту рынка, которые служат основой для выбора аналогов, использование данных аналогов оказало влияние на итоговую величину рыночной стоимости.

В соответствии с п. 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах — аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов - аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. В качестве объектов -аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Аналог № 10, согласно сведениям на стр. 131 отчета, имеет разрешенное использование — «индивидуальная жилая застройка». В соответствии с правилами землепользования и застройки г.о. Самара в жилых зонах (Ж-1, Ж-2, Ж-3, Ж-4, Ж-5) не предусмотрено размещение промышленных объектов. Нарушен п. 22 ФСО № 7 - аналог № 10 не является таковым для объекта оценки, его ценообразование отлично от типичного по сегменту рынка. Учитывая, что аналог № 10 используется в расчетах стоимости объекта оценки, данное нарушение существенно влияет на, определяемую величину рыночной стоимости».

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обращение АО «Фариаль» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Согласно статье 24.18 Закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке ООО «НПО «Азимут» от 08.12.2019 года № №, согласно которому по состоянию на 16.09.2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 573 367 рублей 45 копеек, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 353 282 рубля 88 копеек, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 866 147 рублей 25 копеек.

Исследовав отчёт об оценке от 08.12.2019 года № №, подготовленный оценщиком ООО «НПО «Азимут», суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на дату определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика в отношении земельных участков не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объектов недвижимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Из письменных пояснений оценщика ООО «НПО «Азимут» ФИО1, следует, что объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов прописаны на стр.68-69 Отчета с приведением цитат из профессиональных учебников. Требований к содержанию и доказательствам достоверности правил отбора, п. 22 ФСО № 7 не содержит. Оценщик абсолютно правомерно распространяет результаты исследований по допустимому разбросу результатов оценки к допустимому разбросу цен в сегменте рынка - речь и в том, и в другом случае идет о возможном отклонении элементов выборки от выборочного среднего в одной и той же предметной области. Кроме того, полагала необоснованным утверждение, что производственно - складская недвижимость не является коммерческой, в то время как она используется для ведения бизнеса и извлечения доходов наравне с торгово-офисной.

По второму замечанию Комиссии указала, что из текста объявления на стр. 123 Отчета - участок (аналог № 2) предлагается к продаже не как участок под садоводство, а как участок под коммерческое использование. В тексте объявления указано, что собственником планировалась установка ангара, а также четко «описано, что участок предлагается к продаже как участок «под склад, стоянку АЗС, авторазбор». Кроме того, участок располагается на первой линии автотрассы местного значения и очевидно, что потенциальный покупатель, будучи «хорошо осведомленным о предмете сделки и действующий в своих интересах» (ФСО № 2, определение рыночной стоимости) не разместит на первой линии автострады ни сад, ни огород, заплатив при этом цену за участок, как за участок коммерческого назначения. Аналогично, на стр. 126 Отчета указано, что участок (аналог № 5) предлагается «под строительство склада и производства», а так же делается упор на ценообразующих факторах именно для данного сегмента рынка - наличие ж/д ветки, соседство с другими промышленными предприятиями. Таким образом, ценообразование в данных офертах осуществлено для рассматриваемого сегмента рынка. Замечание является некорректным.

Как видно из текста объявления на стр. 131 Отчета - участок предлагается к продаже не как участок под индивидуальную жилую застройку, а как земли промышленности. В тексте объявления подчеркивается, что «существует возможность перевода в другую категорию и использования под различные виды бизнеса». Ценообразование осуществлено для рассматриваемого сегмента рынка, что следует из анализа данных таблицы 11.1 на стр. 69 Отчета - абсолютное отклонение от среднего значения для данного объекта не превышает 20%, то есть не оказывает существенного влияния ни на понижение, ни на повышение итоговой величины стоимости. Замечание является некорректным.

Полагала решение Комиссии незаконным, так как в его основу положены замечания ошибочные, вводящие в заблуждение пользователя и предъявляющие к отчету об оценке требования, выходящие за рамки законодательства об оценочной деятельности.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке от 08.12.2019 года № №, подготовленный оценщиком ООО «НПО «Азимут», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Согласно статье 12 Федерального Закона Российской Федерации N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельных участков с кадастровым номером №, № и №, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовые основания для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда отсутствуют.

С учетом изложенного выше, суд полагает возможным принять отчёт об оценке от 08.12.2019 года № №, подготовленный оценщиком ООО «НПО «Азимут», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельных участков с кадастровым номером №, № и № по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчёта.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 14.05.2020 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 18.02.2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования АО «Фариаль» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание, площадью 1546 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16.09.2019 года в размере 1 573 367 рублей 45 копеек.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание, площадью 302 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16.09.2019 года в размере 353 282 рубля 88 копеек.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание, площадью 805 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16.09.2019 года в размере 866 147 рублей 25 копеек.

Дата подачи административного иска в суд – 14.05.2020 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 18.02.2020 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий М.А.Панкова