Гражданский кодекс часть 1

Верховный Суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Агеева О.В., при секретаре Яковлевой А.В., с участием представителя административного истца Кирюшина И.Ю. – Миронова А.А., представителя административного ответчика Бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики Максимовой М.Н., представителей заинтересованных лиц Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики – Васильева С.В., ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» - Рафиковой Ю.Г., администрации города Шумерля Чувашской Республики - Васина А.В., рассмотрев в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Кирюшина И.Ю. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с недостоверностью сведений, использованных при ее определении,

у с т а н о в и л:

Кирюшин И.Ю. обратился в суд с административным исковым заявлением и просил установить на 1 января 2018 года кадастровую стоимость объекта –здания с кадастровым номером ..., площадью 959,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равную его рыночной стоимости в размере 3541238 руб. 94 коп.

В обоснование заявленного требования административный истец указал, что кадастровая стоимость названного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года была определена в размере 11938094 руб. 88 коп., тогда как согласно отчету об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости значительно меньше его кадастровой стоимости и составляет по состоянию на 1 января 2018 года 3541238 руб. 94 коп., результаты определения кадастровой стоимости затрагивают его права и обязанности как плательщика налога на имущество физических лиц.

В судебном заседании представитель административного истца Кирюшина И.Ю. – Миронов А.А. требование поддержал по изложенным основаниям.

Представитель административного ответчика БУ «Чуваштехинвентаризация» Минюста Чувашии Максимова М.Н., представители заинтересованных лиц Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики Васильев С.В., ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Рафикова Ю.Г., администрации города Шумерля Чувашской Республики Васин А.В. в судебном заседании не возражали против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости по результатам проведенной судом экспертизы.

Другие лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

Рассмотрев дело, суд приходит к следующему.

Согласно статьям 399 - 403 Налогового кодекса Российской Федерации у собственников зданий, строений, сооружений имеется обязанность по уплате налога ни имущество физических лиц исходя из их кадастровой стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии со статьей 1 Закона Чувашской Республики от 30 сентября 2015 года № 42 «Об установлении единой даты начала применения на территории Чувашской Республики порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установить единую дату начала применения на территории Чувашской Республики порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2016 года.

Административному истцу Кирюшину И.Ю. принадлежит на праве собственности двухэтажное кирпичное здание конторы (Литера А) с одноэтажным пристроем – склад (Литера А) с одноэтажным металлическим пристроем (литера а1), общей площадью 959,6 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 10-11).

Поскольку административный истец Кирюшин И.Ю. является собственником объекта недвижимости на территории Чувашской Республики, и размер налога на имущество физических лиц рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, то результаты кадастровой оценки затрагивают права и обязанности административного истца по уплате указанного налога, в связи с чем он имеет право на обращение в суд с заявленным требованием.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 ноября 2018 года № 457 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Чувашской Республики» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов), расположенных на территории Чувашской Республики, согласно приложению № 1.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости в соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 ноября 2018 года № 457 оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2018 года составляет 11938094 руб. 88 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 9).

В силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

По заданию административного истца Кирюшина И.Ю. оценщик ООО «Центр независимой оценки и экспертизы «Эксперт» произвел оценку рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ..., составил отчет от 19 июня 2019 года № Н-027/2019 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2018 года составляет 3541238 руб. 94 коп. (т. 1 л.д. 13-69).

По назначенной судом оценочной экспертизе, проведенной экспертом ООО «Региональный центр профессиональной оценки и аудита», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2018 года составляет 5970000 руб., о чем составлено заключение от 15 октября 2019 года № 183/2018 (т. 1 л.д. 178-253).

В заключение эксперта от 15 октября 2019 года № 183/2018 имеются основные факты и выводы; допущения и ограничительные условия, использованные экспертом при проведении оценки; применяемые стандарты оценочной деятельности; описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки; анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта оценки в части применения затратного и сравнительного подходов к оценке; согласование результатов оценки. Данное заключение является допустимым доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2018 года.

Представленный административным истцом отчет от 19 июня 2019 года № Н-027/2019 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть принят в подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ... на дату оценки по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В силу ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункт 13); доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (пункт 16).

Согласно подпункту «в» пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют.

В отчете ООО «Центр независимой оценки и экспертизы «Эксперт» от 19 июня 2019 года № Н-027/2019 оценщик при определении сегмента рынка указал, что исследуемый объект на рынке недвижимости является широкораспространенным (страница 33 отчета). В то же время на странице 39 отчета оценщик указал, что в распоряжении оценщика не имеется достаточной базы по ценам предложения к продаже аналогичных объектов, что не позволяет использовать для расчета рыночной стоимости метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, оценщик принял решение отказаться от сравнительного подхода.

При проведении экспертизы, назначенной судом, эксперт ООО «Региональный центр профессиональной оценки и аудита» применил затратный и сравнительный подход и согласовал результаты оценки по этим подходам, что предусмотрено пунктом 26 ФСО №7.

Таким образом, неприменение сравнительного подхода с последующим согласованием результатов оценки экспертом ООО «Центр независимой оценки и экспертизы «Эксперт» от 19 июня 2019 года № Н-027/2019 не позволило достоверно определить рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2018 года.

Согласно положениям Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО №4 утвержден приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508) массовая оценка недвижимости – это определение стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Обязательным элементом массовой оценки является группировка, классификация объектов недвижимости, то есть разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные группы.

В отличие от работ по массовой оценке при проведении индивидуальной оценки оценщик выявляет отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости, поэтому кадастровая и рыночная стоимости могут не совпадать. С указанным обстоятельством и связано право заинтересованных лиц по установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о несоответствии кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2018 года его рыночной стоимости, в связи с чем удовлетворяет административный иск в части, указывая об установлении кадастровой стоимости в размере 5970000 руб., указывает дату обращения в суд о пересмотре кадастровой стоимости – 28 июня 2019 года.

Руководствуясь статьями 177 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ..., площадью 959,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 5970000 рублей (дата обращения в суд о пересмотре кадастровой стоимости – 28 июня 2019 года).

Кирюшину И.Ю. отказать в удовлетворении остальной части административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (603022, г. Нижний Новгород, просп. Гагарина, д. 17, литера А, пом. П1) через Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 7 ноября 2019 года.

Судья: Агеев О.В.