Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1144/2018 по административному исковому заявлению Калугина Н.И. об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости,

с участием административного истца Калугина Н.И, и его представителя по доверенности Чурупита Д.Н.,

у с т а н о в и л:

Калугин Н.И. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 280,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 17 августа 2013 года в размере 3527118 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости указанного нежилого помещения, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

Административный истец Калугин Н.И. и его представитель по доверенности Чурупита Д.Н. в судебном заседании поддержали заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица Администрация г.о. Тольятти, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв.

Выслушав административного истца, его представителя, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III¹ Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, Калугину Н.И. на основании договора купли-продажи от 2 апреля 2015 года принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 280,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 28 апреля 2018 года, а также свидетельством о государственной регистрации права, выданным 3 сентября 2015 года.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости определена по состоянию на 17 августа 2013 года в размере 6943129,92 рублей.

В силу статьи 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года № 107-ГД административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Кадастровая стоимость затрагивает права административного истца, владеющего объектом недвижимости на праве собственности как плательщика налога на имущество.

В обоснование заявленных требований Калугин Н.И. представил отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 2 апреля 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью РИЦ «Мегаполис» ФИО1, являющейся членом Ассоциации партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Указанным отчетом рыночная стоимость нежилого помещения определена по состоянию на 17 августа 2013 года в размере 3527118 рублей без учета НДС.

Согласно статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объектов оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 17 августа 2013 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

Отчет содержит сведения о заказчике и оценщике, о допущениях и ограничительных условиях, использованных при проведении оценки, о применяемых стандартах оценочной деятельности, принципах оценки.

Описание объекта оценки выполнено на основании правоустанавливающих документов и данных, полученных в ходе осмотра объекта оценки.

Определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – сегмент рынка встроенных помещений под объекты коммерческого назначения (производственно-складские, универсальные), расположенные в г. Тольятти в районе расположения объекта оценки.

В отчете сделаны выводы, полученные в результате анализа рынка производственно-складских площадей Самарской области 2 квартал 2013 года, анализа ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Вывод о наиболее эффективном использовании спорного объекта является его использование в качестве объекта производственно-складского назначения с бытовыми помещениями сделан оценщиком на основе сведений, содержащихся в ГКН, с учетом текущего использования объекта недвижимости и законодательной разрешенности.

В отчете приведено описание определения рыночной стоимости нежилого помещения сравнительным и доходным подходами. От применения затратного подхода оценщик мотивированно отказался, что отражено на странице 57-58 отчета.

В рамках расчета стоимости объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж оценщиком произведён сбор информации для оценки объекта недвижимости из информационной системы ООО «Волга-инфо», в качестве единицы сравнения выбран 1 кв. м. общей площади объекта.

В качестве объектов-аналогов оценщиком было подобрано 5 встроенных нежилых помещений, разрешенным использованием – производственно-складское с административно-бытовой составляющей, находящиеся в капитальных зданиях, расположенных в Центральном и Автозаводском районах г. Тольятти, сходные по основным экономическим, техническим и другим характеристикам объекта оценки.

Сведения об аналогах приведены в таблице на страницах 60-62 отчета, анализ и корректировка основных ценообразующих факторов – на страницах 65-66, расчет в таблице на страницах 67-68 отчета.

Проанализировав в рамках сравнительного подхода фактор «местоположение (административный район города) и установив, что объект оценки, как и объекты-аналоги №№ 1, 2, расположены в Автозаводском районе, а объекты-аналоги № 3, 4, 5 – в Центральном районе г. Тольятти, к указанным аналогам оценщиком применена корректировка на местоположение (административный район города).

Кроме того, оценщиком введены корректировки в отношении всех аналогов на торг. После применения всех необходимых корректировок, оценщиком осуществлялась проверка качества полученной выборки, среднее значение удельной стоимости объектов-аналогов, составило 14488 рублей, среднее квадратичное отклонение составило 2697, коэффициент вариации был определен в размере 18,61% (2697/14 488), допустимое значение для однородной выборки – 33 %, что говорит об однородности полученных результатов и их достоверности.

В рамках расчета стоимости объекта доходным подходом методом прямой капитализации определена арендная ставка в размере 163 рубля за 1 кв.м. в месяц, рассчитана ставка капитализации для единого объекта недвижимости методом рыночной экстракции, которая составила 0,09, рассчитаны операционные издержки, определен чистый операционный доход, приносимый за год объектами недвижимого имущества, а также определена стоимость единого объекта недвижимости путем умножения чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Согласовав результаты, полученные в результате применения двух подходов, оценщик определил итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки в размере 3527118 рублей без учета НДС.

В соответствии с требованиями закона к отчету приложены документы, регламентирующие деятельность оценщика, в том числе страховые полисы, информация об объектах-аналогах.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость нежилого помещения является достоверной.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 августа 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 августа 2013 года в размере 3527118 рублей.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 11 мая 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования Калугина Н.И. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 280,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 17 августа 2013 года в размере 3527118 рублей.

Датой обращения Калугина Н.И. в суд считать 11 мая 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Т.А.Родина