Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 29 января 2018 года № 20,

у с т а н о в и л:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 27.04.2018 года обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 29.01.2018 года № 20, которым на основании заявления Жилкина Е.С. определена кадастровая стоимость земельного участка площадью 10 444 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 года в размере 1 266 126,12 рублей. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что отчет об оценке от 15.12.2017 года №, составленный по заказу Жилкина Е.С., оценщиком ООО «Альфа-Оценка» Косыревой А.М. (член саморегулируемой организация оценщиков Общероссийской общественной организации оценщиков «Российское общество оценщиков»), который принят Комиссией и положен в основу оспариваемого решения, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, а, значит, не может являться доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Составляя отчет, оценщик не применил корректировки, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, что повлекло значительное и необоснованное занижение рыночной стоимости. Применяя только сравнительный подход при оценке земельного участка, оценщик отказался от применения доходного подхода и метода остатка в частности, которые применяются для оценки рыночной стоимости земельных участков при отсутствии корректных аналогов. Оценка земельного участка производилась оценщиком на 01.01.2012 года, фактически рынок земли в г.Комсомольске-на-Амуре в 2011 году не был сформирован. Поэтому оценщик не имел реальной возможности выбрать достаточное количество аналогов для определения рыночной стоимость объекта оценки сравнительным подходом. При таком положении, как следует из содержания пункта 13 ФСО №1, применять только сравнительный подход было нельзя. В отчете (страницы 5, 6 и 10) оценщик ссылается на пункт 10 ФСО № 4, считая, что оценка объекта проводится без учета обременений и ограничений. Но применение ФСО №4 при определении рыночной стоимость земельного участка неправомерно, так как этот федеральный стандарт оценки регулирует основы определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, и не может применяться при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценщиком не применена корректировка на «условия продажи», со ссылкой на то, что в качестве аналогов использована информация о состоявшихся сделках. Но оценщик не учел, что в 2011 году вторичный земельный рынок в г.Комсомольске-на-Амуре не был развит, а первичный рынок земли формировался за счет земельных участков, реализуемых в порядке приватизации. На первичном рынке земли участки фактически продавались в нагрузку к объектам капитального строительства. Все эти факторы не могли не сказаться на определении рыночной цены земельных участков, которые подлежали продаже в короткие сроки, по заниженной, фактически «льготной» цене. В настоящее время вторичной рынок земли в г.Комсомольске-на-Амуре сформирован, цена на те же земельные участки существенно возросла, что и нужно было учесть оценщиком. Отказываясь от применения корректировки «на дату продажи», оценщик не учел изменения условий рынка (изменение цен) которые произошли от даты заключения сделок с объектами-аналогами до даты оценки – этот период составил от 4 до 6 месяцев.

Неправомерно оценщик отказался от применения корректировки «на ограничение (обременение) прав», так как на момент заключения сделки объект-аналог № 5 был обременен правами третьих лиц - правом аренды. А наличие прав третьих лиц на продаваемое недвижимое имущество, влияет на определение его рыночной цены в сторону её понижения. Также оценщик отказался от применения поправок «на назначение участка», обосновав это тем, что все земельные участки имеют одинаковые виды разрешенного использования – ВРИ-9. Но такой вывод противоречит подвидам фактического использования земельных участков, которые разнятся – так объект оценки имеет ВРИ-3, а все объекты аналоги имеют ВРИ-9, что требует введения корректировки. Определяя при оценке застроенные земельные участки как незастроенные, оценщик нарушает требования пункта 20 ФСО №7, и не учитывает один из основополагающих принципов земельного законодательства - единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости. Тип и состояние застройки влияет на определение вида использования земельного участка, что, в свою очередь, имеет существенное значение на формирование рыночной цены, и, в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7, учитывается при сравнении объекта оценки с объектами-аналогами.

В отчете имеется недостоверная информация, что нарушает требования пунктов 5 и 11 ФСО № 3, которые предусматривают, что информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость земельного участка должна быть подтверждена. Определяя рыночную стоимость объекта оценки оценщик исходил из ценового диапазона цены 1 кв.м. от 40 до 400 рублей, сведения о котором получены им из аналитического обзора ООО «РСО «Кредо» «Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011 гг.). Но такой ценовой диапазон ничем в отчете не подтвержден и проверить его на достоверность не представляется невозможным. Используемый оценщиком источник информации отсутствует в свободном доступе в сети «Интернет», его копия к отчету не приобщена, а приобрести его печатное издание администрация г.Комсомольска-на-Амуре не имеет возможности, по причине отсутствия на это запланированных расходов в бюджете. В нарушение пункта 12 ФСО № 3 к отчету приложены копии представленных заказчиком документов, которые не заверены в установленном законом порядке.

На отчет об оценке от 15.12.2017 года № дано положительное экспертное заключение от 26.12.2017 года №, которое не отвечает требованиям законности. Право на проведение подобного вида экспертиз эксперта Горева С.В., давшего это заключение, не подтверждено документами. А наличие положительного экспертного заключения о соответствии отчета о рыночной стоимости объекта Федеральному закону «Об оценочной деятельности», обязательно, поскольку установленная Комиссией рыночная стоимость объекта на 95 % отличается от его кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр.

Представитель административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представители административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края, заинтересованное лицо Жилкин Е.С., уведомленные о рассмотрении дела в установленные законом порядке и сроки, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложении слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд рассмотрел дело без их участия.

В письменных возражениях административный ответчик Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края выразил несогласие с требованиями административного истца, просил в их удовлетворении отказать. В возражениях он сослался на то, что обращаясь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка Жилкин Е.С. представил все необходимые документы, перечень которых указан в части 9 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценки», в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Содержание отчета Комиссией было проверено и он признан соответствующим требованиям статей 11, 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает его действительную рыночную стоимость. Доводы административного искового заявления относительно достоверности отчета об оценки аналогичны доводам замечаний, которые администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила на заседание Комиссии. Этим замечаниям Комиссия дала оценку, они были признаны несостоятельными. Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости земельного участка, административным истцом не представлено.

В письменных возражениях заинтересованное лицо Жилкин Е.С. выразил несогласие с требованиями административного истца, просил в их удовлетворении отказать. Считает, что отчет об оценке от 15.12.2017 года №, составленный оценщиком ООО «Альфа-Оценка» Косыревой А.М., является доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №. Соответствие этого отчета требованиям закона подтверждено положительным экспертным заключением НП «СРОО «Экспертный совет». Никаких доказательств, опровергающих выводы оценщика, администрация г.Комсомольска-на-Амуре не представила.

Исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к такому выводу.

В ходе судебного разбирательства установлено, что Жилкину Е.С. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 10 444 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый нежилым зданием гаража, расположенного по <адрес>. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 25.06.2011 года (запись регистрации №).

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания части 1 статьи 387, части 1 статьи 388, части 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ следует, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Как установлено частью 1 статьи 389, частями 1, 2 статьи 390 и абзацем первым части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года №205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2012 года в размере 23 472 367,80 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04.01.2015 года.

Как предусмотрено абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы (абзац шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).

Жилкин Е.С. является плательщиком земельного налога, базовая ставка которого определяется в размере кадастровой стоимости земельного участка, поэтому он вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.

Жилкин Е.С. обратился 28.12.2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровыми номером <данные изъяты>, приобщив к нему также и отчет № об определении рыночной стоимости, составленный 15.12.2017 года оценщиком ООО «Альфа-Оценка» Косыревой А.М., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2012 года имеет значение 1 266 126,12 рублей.

Заявление Жилкина Е.С. рассмотрено на заседании Комиссии 29.01.2018 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельного участка составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, содержащимся в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение № 20 от 29.01.2018 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012 года, 1 266 126,12 рублей (стоимость 1 кв.м. – 121,23 рубля/кв.м.).

В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.

Администрация города Комсомольска-на-Амуре является получателем земельного налога, поэтому вправе оспорить решение Комиссии от 29.01.2018 года № 20, которое затрагивает права и законные интересы административного истца.

Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года № (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года № и от 09.02.2017 года № от 09.01.2018 года) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии – Мирошниченко А.В. (заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю), заместитель председателя комиссии – Кожан О.Л. (заместитель директор филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»), члены комиссии по согласованию: Ожегов О.В. (начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края), Щеткин Д.О. (представитель Национального совета по оценочной деятельности). Полномочия секретаря комиссии возложены на Черевко Ю.А., а в случае её отсутствия – Исакову И.В..

Из протокола № 3 от 29.01.2018 года заседания Комиссии следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии – председателем комиссии А.В.Мирошниченко, членами комиссии Кожан О.Л. и Щеткиным Д.О.; протокол заседания комиссии вела секретарь Черевко Ю.О. Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре, оценщик) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении и принятии его к рассмотрению, и представили свои возражения.

Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263.

В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Из протокола № 3 от 29.01.2018 года заседания комиссии следует, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 15.12.2017 года № на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, Комиссия ознакомилась с замечаниями администрации г.Комсомольска-на-Амуре, заслушала объяснения оценщика, составившего отчет, и признала, что отчет соответствует предъявляемым к нему требованиям.

В отчете об оценке рыночной стоимости от 15.12.2017 года № указано, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на 01.01.2012 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка площадью 10 444 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый объектом муниципальной собственности – нежилым зданием гаража, находящегося по <адрес>, имеет значение 1 266 126,12 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость того же объекта недвижимости на 01.01.2012 года определена в размере 23 472 367,80 рублей, и разница между утвержденной кадастровой стоимостью земельного участка и установленной его рыночной стоимостью составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 15.12.2017 года №, составленного сотрудником ООО «Альфа-Оценка» оценщиком Косыревой А.М. (его подлинник был представлен суду на обозрение), суд признает несостоятельными доводы административного истца о его недостоверности, поскольку факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки в ходе судебного разбирательства не установлен.

Содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 15.12.2017 года № соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода (страницы 57-66 отчета).

Отбирая объекты-аналоги, оценщик исходил из основных ценообразующих факторов (критериев): местоположение), категория земель, функциональное назначение, условия продажи (открытый рынок - торг), выставляющееся право на объект, соответствие рыночным данным.

В ходе анализа рынка оценщиком выявлено 5 земельных участков, предназначенных под производственно-складскую застройку, которые возможно использовать в качестве аналогов. Подробное описание критериев отбора объектов аналогов и характеристики выявленных объектов представлены на страницах 70-81 и в таблицах 10-12. Информация о совершенных в отношении этих объектов сделок (предложений) получена оценщиком на официальном сайте (http://www.kmscity.ru) администрации города Комсомольска-на-Амуре, в разделе «Продажа объектов имущества муниципальной собственности» и на сайте Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости» (https://portal.rosreestr/ru). Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету.

Пункт 22 ФСО №7 предусматривает, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации, в процессе оценки могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Различия в объектах-аналогах, при проведении сравнения, оценщик скорректировал применением корректировок: «на местоположение», «на площадь (масштаб) участка». Описание примененных корректировок и произведенные расчеты представлены в Отчете (в таблице 14 и на страницах 82-86).

Корректировку «на условия продажи (предложение)» оценщик не производил, поскольку для расчета рыночной стоимости использована информация о стоимости земельных участков, проданных, согласно данным источников информации, в условиях открытого рынка. Не произведена корректировка «на условия финансирования», так как в расчетах используется информация о ценах предложения, подразумевающего сделку, при которой покупатель оплачивает товар в момент перехода к нему права, и корректировка «на условия рынка» - так как информация о сделках максимально приближена к дате оценки.

Отказываясь от применения корректировки «на вид разрешенного использования» оценщик исходил из того, что все земельные участки относятся к одной категории – земли населенных пунктов, имеют одинаковый вид разрешённого использования – ВРИ-9: предназначены для размещения производственных административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».

После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, в доверительный диапазон (от 40 руб./кв.м до 400 руб./кв.м) вошли скорректированные стоимости всех объектов-аналогов, которые и использованы в дальнейшем расчете. В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 года определена в размере 1266126,12 рублей. После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 года определена в размере 1 266 126,12 рублей.

Не соглашаясь с отчетом об оценке, административный истец ссылается на то, что оценщику надлежало применить корректировку «на условия продажи» и вместе с сравнительным подходом оценки применить доходный подход к оценке, в частности метод остатка, поскольку оценка объекта производилась по состоянию на 01.01.2012 года, а в 2011 году вторичный земельный рынок в г.Комсомольске-на-Амуре не был развит, а на первичном рынке земли реализовывались земельные участки, цена которых формировалась не в условиях открытого рынка, а устанавливалась от размера остаточной (инвентаризационной) стоимости. Такая цена была значительно ниже рыночной цены объекта продажи (предложения), то есть земельные участки продавались по ликвидной цене. Такая ситуация на рынке земли не позволяет отобрать достаточное количество корректных аналогов для определения рыночной цены.

Суд не может согласиться с таким доводом административного истца, поскольку он не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Положениями статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

В пункте 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В подпункте «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, указано, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Из содержания отчета следует, что выявленные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами, размещена на официальном сайте администрации г.Комсомольска-на-Амуре и на портале Росреестра. Сведения о том, что сделки с объектами заключались в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках информации отсутствуют.

Административный истец также не представил суду доказательства, подтверждающие его довод о том, что сделки с объектами-аналогами совершались при чрезвычайных ситуациях, и что цены сделок не отражали реальную цену продаваемых объектов на момент заключения договора.

В пунктах 13, 14, 16 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, указано, что сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Содержание отчета об оценке свидетельствует, что на земельном рынке города Комсомольска-на-Амуре в 2011 году заключалось достаточное количество сделок купли-продажи с земельными участками (имелось предложений о продаже права собственности), что позволило оценщику выявить 5 земельных участков, сопоставимых с видом разрешенного использования объекта оценки. Административный истец не представил доказательства обратного.

Административный истец считает, что подлежала применению корректировка «на дату продажи», так как не учтены изменения цен на земельные участки за период между датами сделок с аналогами и датой оценки объекта оценки. Суд не может согласиться с таким мнением истца, поскольку оно не нашло своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Пункт 22 ФСО №7 предусматривает, что при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия).

Рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком по состоянию на 01.01.2012 года. Сделки с объектами-аналогами были совершена (сделано предложение о продаже права собственности) в период с июля по сентябрь 2011 года. Анализируя рынок земли в г.Комсомольске-на-Амур за второе полугодие 2011 года оценщик пришел к выводу, что цены на земельные участки не изменялись в сторону повышения. Доказательства, опровергающие этот вывод, административный истец не представил, а его субъективное мнение о вероятности роста цен на рынке земли в течение второго полугодия 2011 года, не является допустимым доказательством.

Выражая несогласие с отчетом об оценке, административный истец ссылается на то, что оценщиком надлежало применить корректировку «на ограничение (обременение) прав», так как объект-аналог № 5 был обременен правами третьих лиц – правом аренды.

Как указано в пункте 7, подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки, используются: условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. В отсутствие документально подтвержденных ограничений (обременений) оценка объекта проводится исходя и предположения об отсутствии таких ограничений.

Информация об объекте-аналоге №5 – предложение о продаже на открытом рынке(на торгах), получена оценщиком на официальном сайте администрации г.Комсомольска-на-Амуре (http://www.kmscity.ru), в разделе «Продажа объектов имущества муниципальной собственности». Сведения о наличии у земельного участка каких-либо обременений источник информации не содержит. То обстоятельство, что нежилое здание, находящееся на этом земельном участке, было обременено правами третьих лиц – правом аренды, не свидетельствует о наличии обременений у объектов недвижимости – земельного участка, выставленного на продажу. Доказательства, подтверждающие, что наличие права аренды на нежилое здание у третьих лиц повлекло снижение рыночной цены отчуждаемых прав на земельный участок, административным истцом не представлены. При таком положении указанный довод административного истца не может быть принят судом во внимание по причине его несостоятельности.

Административный истец считает, что оценщику необоснованно отказался от корректировки «на назначение участка», так как вид разрешенного использования объекта-аналога № 3 отличается от вида разрешенного использования объекта оценки и других аналогов. Суд не может согласиться с таким мнением административного истца, так как оно свидетельствует о неверном толковании норм права.

Постановление Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" устанавливает среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м. земли по группам видов разрешенного использования. Определено двенадцать видов разрешенного использования, группы подвидов использования не установлены. При этом степень обустроенности земельных участков учету не подлежит.

Определяя сегмент рынка, оценщик отнес объект оценки к сегменту земельных участков вида разрешенного использования - «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» (ВРИ-9). Определяя объекты-аналоги, оценщик исходил из вида разрешенного использования и фактического использования земельных участков, получив об этом сведения из официальных источников – на официальном сайте администрации г.Комсомольска-на-Амуре и портале Росреестра. Эта информация свидетельствует о том, что все объекты-аналоги (в том числе аналог №3) предназначены и используются для размещения нежилых зданий производственного назначения. При таком положении оценщик обоснованно определил вид разрешенного использования всех объектов как ВРИ-9, поскольку к такой группе вида разрешенного использования отнесены земельные участки, предназначенные для размещения производственных зданий. Доказательства обратного административный истец, в подтверждение своих доводов, не представил. Поскольку объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному виду разрешенного использования, то оценщик обоснованно не применил корректировку «на назначение участка».

По мнению административного истца, оценщик не учел типы и состояние застроек объектов-аналогов и объекта оценки, оценил их как незастроенные земельные участки, что существенно повлияло на результат определения рыночной стоимости объекта оценки. Суд считает, что этот довод не заслуживает внимания, ибо является следствием неверного толкования положений закона.

Как указано в пункте 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Таким образом, указанная в государственном кадастре недвижимости стоимость земельного участка признается кадастровой стоимостью конкретного объекта недвижимости, а не имущественного комплекса, находящегося на земельном участке, и применяется только для определения базовой ставки земельного налога или арендной платы за пользование земельным участком. Следовательно, состояние и тип застройки объекта оценки и объектов-аналогов, сравнивая которые оценщик определяет рыночную стоимость объекта оценки, в данном случае значения не имеет. При таком положении оценщик обоснованно определил земельные участки как незастроенные.

По мнению суда, не заслуживает внимания и довод административного истца, что ценовой диапазон стоимости 1 кв.м. земли, принятый оценщиком для проверки «на вариацию», не подтвержден достоверными источниками, и проверить эти сведения не представляется возможным.

Пункт 11 ФСО №3 устанавливает, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Содержание отчета (страница 43) свидетельствует о том, что используя информацию, опубликованную в печатном издании - аналитический обзор «Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011 годах» (ООО Региональный союз оценщиков «Кредо»), оценщик, учитывая фактор сезонности, произвел анализ сделок с земельными участками, предназначенными под производственно-складскую застройку, и определил наиболее вероятный ценовой диапазон для них в 2011 году в интервале от 40 до 400 рублей /кв.м., со средней ценой предложений 1 кв.м. – 133 рубля.

Учитывая, что аналитический обзор «Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011 годах» является печатным общедоступным изданием, в которое в будущем не могут быть внесены изменения, то оценщик не обязан был приобщать его копию к отчету. Доказательства того, что используемый оценщиком аналитический обзор опубликован не в общедоступном печатном издании, либо в его первоначальный печатный вариант были внесены в последующем изменения, административным истцом не представлены.

Довод административного истца о неправомерном применении оценщиком ФСО №4 при определении рыночной стоимости объекта оценки суд признает несостоятельным, поскольку содержание отчета свидетельствует, что ФСО №4 при определении рыночной стоимости земельного участка не применялся. Сведения о нем имеются на страницы 10 в разделе «Допущения и ограничительные условия, принятые при проведении оценки объекта оценки», и ссылка на него использована для определения единой предпосылки, что хемельный участок оценивается как свобоный от застройки и коммуникаций, в расчетах не учитываются ограничения (обременения) на объект оценки, так как рыночная стоимость определяется для оспаривания установленной кадастровой стоимости на тот же объект недвижимости.

Довод административного истца о том, что в нарушение пункта 12 ФСО №3, к отчету приложены ксерокопии документов, представленных заказчиком, которые не заверены в установленном порядке, суд не принимает во внимание, ибо он является следствием неверного толкования положений закона.

Пункт 12 ФСО №3 устанавливает, что документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии. Таким образом, заверять копии документов требуется в том случае, если оценщику не могут быть представлены их подлинники. При этом к отчету приобщаются копии этих документов, и удостоверять их не требуется.

Содержание отчета свидетельствует о том, что заказчик представил оценщику подлинники документов на земельный участок, копии которых приобщены исполнителем-оценщиком к отчету. Заверять в таком случае приобщаемые к отчету копии документов не требуется. Доказательства, свидетельствующие, что оценщику не были представлены подлинники этих документов, истец не представил.

Установленные по делу обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что отчет № от 15.12.2017 года составлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета № от 15.12.2017 года, повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, не представлено. Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, им заявлено не было.

Нарушений при составлении указанного отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат.

Довод административного истца о несоответствии требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» положительного экспертного заключения № от 26.12.2017 года, данного на отчет об оценке № от 15.12.2017 года экспертом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков» С.В. Горевым, не принимаются судом во внимание, по причине его несостоятельности.

Федеральным законом от 02.06.2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступившего в силу с 01.01.2017 года) из статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющей порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости и перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, исключен абзац шестой части шестнадцатой, который содержал требование о представлении положительного экспертного заключения в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Конституционный суд РФ (Определение от 09.03.2017 года № 592-О), определяя правовое значение положений пункта 5 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства РФ и части шестнадцатой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в их совокупности, указал, что с момента утраты абзаца шестого части шестнадцатой статьи 24.18 юридической силы более не требуется представления экспертного заключения субъектами оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (если только ранее указанного момента они не воспользовались административной процедурой ее оспаривания).

Жилкин Е.С. с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости обратился в Комиссию после 01.01.2017 года, поэтому у него отсутствовала обязанность представлять, а у Комиссии отсутствовало право требовать положительное экспертное заключение в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исходя из приведенных правоположений, суд не считает необходимым давать оценку содержанию положительного экспертного заключения № от 26.12.2017 года, данного экспертом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков» С.В. Горевым, поскольку наличие такого документа в силу закона не является обязательным.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требований о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 29 января 2018 года № 20, отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции –судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья краевого суда Е.А.Бузыновская