Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1160/2021 по административному исковому заявлению ООО "Профстройподряд" к Совету депутатов городского округа Солнечногорск Московской области о признании недействующим с момента принятия Приложения №1 к Решению Совета депутатов городского округа Солнечногорск Московской области от 27 мая 2020 года №330/22 в части установления коэффициента Км,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Профстройподряд» обратилось в суд с уточненным в ходе рассмотрения дела административным иском к Совету депутатов городского округа Солнечногорск Московской области о признании недействующим с момента принятия Приложения №1 к Решению Совета депутатов городского округа Солнечногорск Московской области от 27 мая 2020 года №330/22 в части установления коэффициента Км. В обоснование иска указало, что в соответствии с договором передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка, запись государственной регистрации под номером: <данные изъяты>8 от 06.05.2021, является арендатором земельного участка общей площадью 4 000 (четыре тысячи) квадратных метров с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель: «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», расположенного по адресу: Московская область, городской округ Солнечногорск, городское поселение Андреевка, Пятницкое шоссе, в районе ОТТ «Озерки», по договору аренды земельного участка. В соответствии с Приложением №1 к Договору аренды арендные платежи были оплачены предыдущими арендаторами своевременно и в полном объеме.Однако, Комитетом по управлению имуществом г.о. Солнечногорск Московской области (далее по тексту - Комитет по управлению имуществом) произведен перерасчет с доначислением арендной платы за 2021 с применением коэффициентов Км= 9 и Пкд=2 вместо применяемых ранее Км-3 и Пкд=1. Допустимость применения измененных коэффициентов Км= 9 и Пкд=*2 при расчете арендной платы за земельный участок подтверждена 10 декабря 2020 года принятием Московским городским судом судебного акта в отношении предыдущего арендатора. Административный истец не участвовал в указанном судебном споре и рассматриваемые в настоящем административном иске обстоятельства стали известны административному истцу из ответа администрации г.о. Солнечногорск № 15исх-7000/КУИ от 28.06.2021 в ответ на претензионное письмо от 03.06.2021г. Размер годовой арендной платы, содержащийся в указанном претензионном письме, с перерасчетом за земельный участок, определен по следующей формуле для расчета платежей, установленной договором: Апл - Аб х Кд х Пкд х Км х S, где Км коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования — значение коэффициентов устанавливаются соответствии с приложением к решению Совета депутатов Солнечногорского района. Поскольку пересчет коэффициентов произведен за период 2021 года, в расчете использованы показатели, установленные действующим Решением Совета депутатов городского округа Солнечногорск МО от 27.05.2020 N330/22 «Об установлении корректирующих коэффициентов (Пкд) и коэффициентов, учитывающих местоположение земельных участков (Км), применяемых для определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности городского округа Солнечногорск, нарушены права административного истца. Так, перерасчет арендных платежей с изменением коэффициента с Км=3 на Км=9 был неправомерно применен Комитетом по управлению имуществом в связи с тем, что основан на Приложении к Решению Совета депутатов городского округа Солнечногорск МО от 27.05.2020 N330/22 «Об установлении корректирующих коэффициентов (Пкд) и коэффициентов, учитывающих местоположение земельных участков (Км), применяемых для определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности городского округа Солнечногорск или государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории городского округа Солнечногорск», и противоречит нормативному акту, имеющему большую юридическую силу. Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков. Ответчик установил коэффициент Км без экономического обоснования.

В судебном заседании представители административного истца требования поддержали. Указали, что представленное ответчиком экономическое обоснование коэффициента Км не может быть принято в качестве допустимого и надлежащего доказательства.

Представитель административного ответчика в судебном заседании иск не признал по доводам, изложенным в отзыве. Указал, что коэффициент Км установлен на основании финансово-экономического обоснования, выполненного в установленном порядке лицами, имеющими специальные познания.

Представитель заинтересованного лица администрации г.о. Солнечногорск просил в иске отказать, дал пояснения, в целом аналогичные тем, что изложены ответчиком.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, материалы административного дела <данные изъяты>а-10/2018, выслушав заключение прокурора, полагавшего необходимым в иске отказать, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении иска.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые представлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Судом установлено, что административный истец на основании договора переуступки прав является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> относящегося к категории: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в районе СНТ «Озерки».

Платежи за пользование земельным участком вносятся в соответствии с расчетом арендной платы, который производится по формуле, предусмотренной статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее – Закон № 23/96-ОЗ).

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции РФ вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении РФ и субъектов РФ.

Как следует из подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 14 Закона № 23/96-ОЗ порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где Аб - базовый размер арендной платы; Кд – коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд – корректирующий коэффициент; Км – коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S – площадь арендуемого земельного участка.

В силу ч. 5 ст. 14 Закона № 23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) – коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.

На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.

Согласно ч. 6 ст. 14 Закона МО № 23/96-ОЗ коэффициент Км устанавливается представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Таким образом, оспариваемое решение принято в пределах установленной законом субъекта компетенции представительного органа местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

Согласно принципу экономической обоснованности, закрепленному в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», арендная плата за земельный участок устанавливается в размере, соответствующем его доходности, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке.

Как следует из определения Конституционного Суда РФ от 28.02.2017 № 424-О государственным органам надлежит руководствоваться данным принципом при установлении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в частности, необходимо обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков. По смыслу изложенных положений действие принципа экономической обоснованности распространяется и на отдельные элементы формулы расчета арендной платы, непосредственно влияющие на ее итоговый размер.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем предоставления соответствующих расчетов, показывающих доходность земельных участков, а также документов, содержащих анализ оценочных характеристик земельных участков, а также документов, непосредственно подтверждающих проведение расчета величины базовой ставки.

Административным ответчиком в материалы дела представлено экономическое обоснование, подготовленное ООО «Индастриал Аппрэйзал» во исполнение муниципального контракта от 06.03.2020, подтверждающее проведение расчета величины Км на основании анализа оценочных характеристик земельных участков.

Из текста исследования следует, что при установлении коэффициентов проводились расчеты показателей коэффициентов с учетом параметров, определенных ч. 5 ст. 14 Закона № 23/96-ОЗ. Тот факт, что в заключении описано отсутствие сведений о кадастровой стоимости земельных участков, не может являться основанием для признания коэффициента экономически необоснованным, поскольку в материалы дела не представлено доказательств того, что такое отсутствие критически повлияло на установленный размер Км=9. Кроме того, перечень критериев, который необходимо учитывать при выполнении финансово-экономического обоснования строго исчерпывающим не является.

Доводы истцов о недостоверности данных, содержащихся в аналитическом исследовании со ссылкой на рецензию и пояснения специалиста Берлиба Д., данные в судебном заседании, не основаны на материалах дела и законе.

Рецензия выполнена по заказу административного истца, является мнением отдельного эксперта, опыт работы которого по подготовке такого рода документов отсутствует. Специалист Берлиба Д. является оценщиком. Доводы, изложенные в рецензии, сводятся к несоответствию финансово-экономического обоснования Закону «Об оценочной деятельности».

Вместе с тем, каким- либо законодательным актом не установлены требования к финансово-экономическому обоснованию коэффициента для расчеты арендной платы.

Отсутствие возможности обозреть объявления по продаже объектов по ссылкам, указанным в исследовании на дату подготовки рецензии, не свидетельствует о недостоверности данных, содержащихся в аналитическом исследовании. Отсутствие скриншотов страниц, используемых при аналитическом исследовании источников, не является основанием для признания его недостоверным, поскольку форма данного исследования на законодательном уровне не установлена. Федеральный закон «Об оценочной деятельности» указанные правоотношения не регулирует.

Рецензию также суд во внимание не принимает, поскольку она не подтверждает недостоверность проведенного экономического обоснования. Изложенные доводы в заключении специалиста не подтверждают наличие ошибок в финансово-экономическом обосновании. Из приведенных оценщиком Берлиба Д. доводов, невозможно получить достоверную информацию о том, какие именно факторы не учтены. Альтернативной методики расчета значения оспариваемого коэффициента ни специалист, ни административный истец не провели. Рецензентом не указывается, в соответствии с каким документом определен порядок подтверждения исходных данных – так, составители Аналитического исследования указали ссылки на источники многочисленной использованной информации. Утверждения рецензента являются голословными, он не указал, как конкретные значения участвовали в расчете Км и как на него повлияли, при этом раздел «Обзор рынка земельных участков Московской области» обозначает ценовые диапазоны, данные его непосредственно в расчетах не участвуют.

Кроме того, показания специалиста Берлиба Д. опровергнуты путем допроса в судебном заседании специалиста (эксперта) Бушкова А.Ю., имеющего экономическое образование, кандидата экономических наук, эксперта со стажем работы 16 лет.

Согласно письменным пояснениям Бушкова А.Ю. предметы аналитического исследования – коэффициенты Км в соответствии с законодательством РФ не могли являться только объектом оценки и подтверждаться Отчетом об оценке, как об этом ошибочно утверждает Берлиба Д. При этом в Исследовании используются рыночные данные о ценах продаж (т.е. предложения о продаже, представленные на открытом рынке), используются данные справочных изданий, где представлены рыночные корректировки и соотношения. По тексту исследования приведены необходимые первоисточники (ссылки на интернет страницы), которые на момент подготовки исследования и сдачи работы заказчику были активны. Тот факт, что рецензент не смог в сентябре 2021г. пройти по ссылкам, которые отражены в исследовании от марта 2020г. само по себе не является основание утверждать, что данные в исследовании не подтверждаются данными первоисточника (www.domofond.ru). Учитывая серьезное различие в датах составления аналитического исследования (март 2020 г.) и рецензии (сентябрь 2021 г.) данные источника вполне логично могут отличаться. Указание на расчет среднего УПКС земельного участка по Солнечногорскому району (городскому округу) приведено в первом же пункте описания методики. Использование усредненного показателя для нормировки расчета значений коэффициентов Пкд вполне обоснованное решение исполнителя, что именно было нарушено Исполнителем и как это повлияло Рецензент не показывает. В то же время, рецензентом идентифицирован источник получения кадастровой стоимости единицы земельного участка в указанном в исследовании размере.

Кроме того, Бушков А.Ю. в ходе допроса в судебном заседании дал пояснения, согласно которым финансово-экономическое обоснование содержит все необходимые расчеты и данные, обоснование и выводы.

Оснований не доверять показаниям Бушкова А.Ю. у суда не имеется. Указанное лицо приглашено в суд как независимый специалист, он не состоял и не состоит со сторонами в каких-либо отношениях, ранее с ними знаком не был, какие-либо рецензии им не составлял. Он имеет надлежащий стаж работы и образование, является незаинтересованным в исходе административного дела лицом, перед началом допроса был предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков.

Доводы административного истца о том, что оспариваемый коэффициент уже оспаривался предыдущими собственниками объекта недвижимости в связи с его экономической необоснованностью, и решением Московского областного суда от 06.08.2018 иск удовлетворен, основанием для удовлетворения настоящего административного иска служить не может. Указанное решение суда преюдициального значения для рассмотрения дела № 3а-1160/2021 не имеет.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Руководствуясь ст. 177, 178, 244 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления ООО "Профстройподряд" к Совету депутатов городского округа Солнечногорск Московской области о признании недействующим с момента принятия Приложения №1 к Решению Совета депутатов городского округа Солнечногорск Московской области от 27 мая 2020 года №330/22 «Об установлении корректирующих коэффициентов (Пкд) и коэффициентов, учитывающих местоположение земельных участков (Км), применяемых для определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности городского округа Солнечногорск или государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории городского округа Солнечногорск», в части установления коэффициента Км = 9, поскольку при его установлении не учтены следующие факторы: категория и виды функционального использования земельных участков; кадастровая стоимость земельного участка по сведениям государственного кадастра недвижимости; коэффициенты инфляции; учет инвестиционной привлекательности земельных участков, отказать в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба и принесено апелляционное представление прокурором в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме

Судья О.В. Смышляева

Срок изготовления мотивированного решения – 29.11.2021