Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1161/2017 по административному исковому заявлению ООО «ЭнергоТрейд» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ЭнергоТрейд» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 434 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.05.2017 года в размере 6 764 086 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2 434 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена на 24.05.2017 года и составляет 22092663 рубля 46 копеек.

Согласно отчету об оценке от 14.09.2017 года №, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 24.05.2017 года составляет 6 764 086 рублей, что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объекта оценки является значительно завышенной по отношению к его реальной рыночной стоимости.

Завышение кадастровой стоимости земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца, как плательщика земельного налога, в связи с этим, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель ООО «ЭнергоТрейд» по доверенности от 12.10.2017 года № Сафонов А.В. поддержал административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске.

Представитель Правительства Самарской области по доверенности от 29.03.2017 года № и министерства имущественных отношений Самарской области по доверенности от 29.08.2017 года № Фитчина А.О. в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска, указывая, что снижение кадастровой стоимости земельного участка негативно скажется на формировании местного бюджета.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации г.о.Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представил отзыв, в котором оставил разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

Представитель Администрации г.о.Тольятти Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором просил отказать в удовлетворении требований административного истца.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.15, п. 1 ст. 387 НК РФ, земельный налог относится к местным налогам и сборам, устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

В связи с этим, статья 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 434 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ООО «ЭнергоТрейд», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 07.07.2017 года.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и составляет 22 092 663 рубля 46 копеек.

Датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является 24.05.2017 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке ООО «Независимый кадастровый центр» от14.09.2017 года №, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 24.05.2017 года составляет 6 764 086 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 10.11.2017 года № 17/20с-19 отклонено заявление ООО «Энерго-Трейд» от 24.10.2017 года № о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлено, что в соответствии с п.11 ФСО № 7 оценщик проводит анализ фактических данных о сделках (предложениях) в сегменте рынка объекта оценки. На стр.36 отчета указано на то, что 57% всех предложений в г.Тольятти по земельным участкам коммерческого назначения приходится на Автозаводский район, при этом их количество никак в отчете не оговорено. В соответствии с представленными на стр.54-57 данными по объектам-аналогам таких объектов всего 33% (4 из 12 объектов-аналогов). Отчет вводит в заблуждение – нарушен п.5 ФСО № 3.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 года № 383, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки, расчетов, установленным Федеральным стандартам оценки и настоящим требованиям.

Согласно п.5 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, при составлении отчета об оценке, оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно п.11 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на 24.05.2017 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода – методом сравнения продаж, от применения затратного и доходного подходов обоснованно отказался, что отражено на страницах 46-49 отчета.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО № 1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Для проведения оценки оценщиком, учитывая ретроспективный характер оценки, были проанализированы предложения на дату проведения оценки по выставленным на продажу земельным участкам. При расчете стоимости земельного участка, в качестве объектов-аналогов выбраны 12 земельных участков, находящиеся в собственности, с видом использования административно-торговое, расположенных на территории Центрального, Автозаводского и Комсомольского районов г.Тольятти Самарской области, площадью от 500 кв.м. до 36 300 кв.м., то есть сопоставимые по ценообразующим факторам. Все расчеты проведены на 1 кв.м. с последующим перемножением на площадь оцениваемого земельного участка. Затем произведено определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта недвижимости, что отражено на стр.58-61 отчета. В рамках сравнительного подхода для оценки объекта недвижимости был применен регрессионный анализ. Произведена корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого объекта методом корреляционно-регрессионного анализа и произведен расчет рыночной стоимости путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов (стр.61-62 отчета).

В результате расчета, рыночная стоимость, полученная сравнительным подходом, вышеуказанного земельного участка составила 6 764 086 рублей.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости на дату оценки земельного участка составила 6 764 086 рублей.

Из текста отчета на стр.53 следует, что в качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки, на праве собственности, категории земель населенных пунктов, относимые к сегменту рынка земельных участков административно-торгового назначения, расположенных на территории г.Тольятти, то есть сопоставимые по ценообразующим факторам. Отбор аналогов производился с учетом обеспечения максимального значения коэффициентов детерминации в уравнении многофакторной регрессии, возможности учета максимального количества ценообразующих факторов, а также величины коэффициента корреляции цен аналогов с результирующим признаком. Оценщик пришел к выводу, что ценообразование отобранных аналогов единообразно. В результате первоначальной калибровки всего массива предложений продаж земельных участков административно-торгового назначения г.Тольятти, были отобраны 12 объектов аналогов в г.Тольятти. Отобранные объекты-аналоги наиболее полно отражают зависимость цены земельного участка от ценообразующих факторов. Таким образом, выбор аналогов произведен обоснованно.

Ценовая модель на стр.62 отчета учитывает факторы местоположения в виде характеристик «Тип улицы по генплану города», «Ближайшее окружение». На стр.36 указано, что наименование административного района не является ценообразующим фактором, так как на цену земельного участка оказывают влияние ближайшее окружение, местоположение участка относительно крупных магистралей и другие факторы, которые исследуются далее в разделе отчета.

Таким образом, суд полагает, что отчет об оценке от 14.09.2017 года №, выполненный ООО «Независимый кадастровый центр», не нарушает требований п.11 ФСО № 7, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, приведен расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налоговых платежей, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 24.05.2017 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке.

Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 30.11.2017 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области –24.10.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «ЭнергоТрейд» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером №, общей площадью 2 434 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: магазины, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.05.2017 года в размере 6 764 086 рублей.

Дата подачи административного иска в суд –30.11.2017 года, заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 24.10.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 27 декабря 2017 года.

Председательствующий: М.А.Панкова