Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Чепкасовой В. А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

Чепкасова В.А. обратилась в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, требуя установить кадастровую стоимость пом.Н6 с кадастровым номером ***, пом.Н7 с кадастровым номером ***, пом.Н8 с кадастровым номером ***, пом.Н9 с кадастровым номером ***, пом.Н10 с кадастровым номером ***, пом.Н11 с кадастровым номером ***, пом.Н13 с кадастровым номером ***, пом.Н14 с кадастровым номером ***, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере их рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2019 года. В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права собственника, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате налога.

В судебном заседании представитель административного истца Боровенская Е.В. административные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административный ответчик управление имущественных отношений Алтайского края в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, указал на ряд недостатков представленных отчетов об оценке.

Заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве оставило разрешение требований на усмотрение суда, подтвердив размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена.

Выслушав объяснения представителя административного истца и показания оценщика, допрошенного в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из положений пункта 2 статьи 11 и статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица (включая индивидуальных предпринимателей) являются плательщиками налога на имущество физических лиц в отношении принадлежащего им на праве собственности имущества.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, включая здание (статья 401 Налогового кодекса Российской Федерации).

Исходя из пунктов 1,2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи.

Законом Алтайского края от 13 декабря 2018 года №97-ЗС «Об установлении единой даты начала применения на территории Алтайского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» такой датой установлено 01 января 2020 года.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 03 августа 2018 года №334-ФЗ).

Чепкасова В.А. является собственником помещений с кадастровыми номерами ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость указанных помещений на 01 января 2019 года определена в размере 2253137 рублей 47 копеек, 2194423 рубля 79 копеек, 1360737 рублей 81 копейка, 650199 рублей 78 копеек, 1274520 рублей 26 копеек, 515800 рублей 94 копейки, 4888321 рубль 52 копейки, 3918182 рубля 64 копейки (соответственно) на основании приказа управления имущественных отношений Алтайского края от 11 октября 2019 года №97.

Таким образом, установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.

В подтверждение размера рыночной стоимости указанных выше объектов недвижимости административным истцом представлены отчеты об оценке от 09 марта 2021 года №***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, подготовленных оценщиком Ассоциации саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов – оценщиков» Мироненко И.А., согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости на 01 января 2019 года составляет 887406 рублей, 867582 рубля, 541646 рублей, 284985 рублей, 510129 рублей, 231000 рублей, 1763198 рублей и 1319826 рублей соответственно.

Исследовав данные отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что они соответствуют требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и могут быть приняты в качестве допустимых доказательств, подтверждающих достоверность указанных в них итоговых величин рыночной стоимости объектов недвижимости.

Представленные отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости, а указанные в отчетах цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объектов оценки. При этом в отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчетов следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования.

В рамках оценки оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов.

Итоговая стоимость 1 кв.м объектов оценки соотносится с результатом анализа рынка, проведенного оценщиком, и установленным диапазоном стоимости 1 кв.м объектов того же сегмента рынка.

Допрошенный в судебном заседании оценщик Мироненко И.А. выводы отчетов подтвердила, пояснив, что согласно пункту 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает то, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно поободрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В соответствии с пунктом 13 ФСО №1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В отчетах использовались предложения на аренду помещений. Для установления подлинности объявлений, оценщик идентифицировал предлагаемые помещения с помощью интернет-ресурса Росреестра, справочная информация в режиме онлайн по адресу помещения. Данная идентификация показала, что встроенные нежилые помещения, расположенные в подвале зданий, имеются, однако площадь помещений по данным Росреестра отличается от площади, указанной в объявлениях, что означает, что собственник предлагает к аренде не все помещения, а часть. Сдавать в аренду часть помещений возможно и юридически разрешено, поэтому в расчетах применялась площадь, указанная в объявлениях. Это указано в отчетах на странице 85, таким образом, вся информация по данному вопросу подтверждена и не может ввести в заблуждение пользователя отчетов. Кроме того, при использовании предложений на продажу для расчетов использовалась уточненная площадь на сайте Росреестра, так как при продаже продается все помещение целиком, а площадь в объявлениях собственники часто округляют. При продаже части помещения это была бы продажа доли, а в предложениях на продажу указано, что помещения продаются целиком. Район месторасположения оцениваемых помещений определен в отчете как «Спальный район среднеэтажной застройки». Район определяется локальным окружением. Локальное окружение жилого здания, в котором расположено оцениваемое помещение – производственные помещения, частный сектор – район малоэтажной жилой застройки, среднеэтажная жилая застройка через дорогу, и рядом точечная застройка - 3 многоэтажных жилых здания. В данном микрорайоне преобладает среднеэтажная жилая застройка, район является спальным, так как удален от центра города, кроме того, там отсутствуют социально значимые объекты инфраструктуры, предприятия, объекты развлечений. Транспорт представлен только автобусными маршрутами. В отношении объекта-аналога №1 дата принята оценщиком по дате скриншота – 09 июля 2018 года, которая отображена на панели компьютера. На сайте архивных объявлений оценщик обнаружил объявление по ссылке, которое значится по дате – июль 2017 года. Оценщик счел информацию из скриншота наиболее достоверной, так как архивные копии делаются через определенные интервалы времени, а скриншот показывает точное время, когда он сделан. Скриншот был взят из личных материалов изучения рынка оценщиком. В соответствии с требованиями действующего законодательства отчет не должен допускать неоднозначное толкование или водить в заблуждение. В нем обязательно указывается дата проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете должны содержаться задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки и принятые при проведении оценки объекта оценки допущения. Задание на оценку содержится на страницах 5 отчетов, допущения, принятые при проведении оценки объектов оценки на странице 7. В разделе «Анализ рынка» объектов оценки на странице 27 содержатся сведения, которые предусмотрены пунктом 11 ФСО №7. В отчетах определены интервалы стоимости нежилых помещений офисного, торгового, производственного назначения, установленные на основании материалов исследования рынка оценщиком. Приведенные данные подтверждены ссылками на оригинальные объявления, по которым можно воспроизвести данные объявления на архивном сайте и проверить данные. Вывод о типичном сроке экспозиции нежилых помещений сделан на основании изучения рынка, по таблице ликвидности, принят как средний, с продолжительностью экспозиции 3-6 месяцев. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает корректировку на местоположение, которая определена на основании данных справочника Оценщика-2018. Улица Малахова является оживленной улицей, одной из главных магистралей города Барнаула, с ТРЦ, развлекательными заведениями, кафе, ресторанами, многочисленными маршрутами городского транспорта, представленными автобусами и электротранспортом – трамваи и троллейбусы. Вся улица застроена многоэтажными домами, поэтому местоположение аналогов 1,3,4, расположенных на ул.Малахова, определено как спальный район высотной застройки. Аналог №2 расположен на пр.Ленина – исторический центр города, поэтому корректировки на местоположение отрицательные, так как местоположение аналогов лучше местоположения объекта оценки. Аналог № 1 расположен рядом с пр. Ленина, аналог № 2 расположен на ул.Малахова, аналог №3 расположен рядом с объектом оценки. Для аналогов № 1 и 2, корректировка отрицательная, для аналога № 3 – нулевая. Корректировка на техническое состояние принята нулевая, так как техническое состояние включает состояние конструктивных элементов здания или помещения, инженерных систем. Техническое состояние объектов оценки и аналогов удовлетворительное, так как дома не старые, в удовлетворительном состоянии. Корректировка на состояние рынка принята нулевой, так как дата выставления на продажу близка к дате определения стоимости, а в период, предшествующий дате оценки, рынок находился в состоянии стагнации, как указано в разделе «Анализ рынка объекта оценки» и цены существенно не менялись. Корректировка на техническое состояние определена для аналога №3 понижающая, так как здание, в котором расположено помещение аналога №3 находится по ул.П.Сухова, 83а – построено в 2017 году, здание по ул.Эмилии Алексеевой, 65, построено в 2012 году, следовательно техническое состояние аналога №3 лучше, корректировка понижающая. В отчетах последовательно описан процесс оценки, описаны введенные корректировки и их расчеты, приведены соответствующие расчеты, любой пользователь отчета имеет возможность проследить логику проведения оценки, проверить расчеты.

Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчетам об оценке не влекут признание представленных административным истцом недостоверными доказательства отличия рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости.

Кроме того, лицами, участвующим в деле, не представлено сведений о наличии иных коэффициентов для корректировки либо объектов-аналогов с более сходными характеристиками с оцениваемыми объектами, а также доказательства того, что в случае выбора таких объектов-аналогов рыночная стоимость объектов недвижимости, принадлежащего административному истцу, будет существенно отличаться от указанной в представленных им отчетах об оценке.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, поскольку они мотивированны, ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных объектов недвижимости. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчетах выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данных объектов, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчетах.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Чепкасовой В. А. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, пом.Н6, в размере его рыночной стоимости, равном 887406 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, пом.Н7, в размере его рыночной стоимости, равном 867582 рубля по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, пом.Н8, в размере его рыночной стоимости, равном 541646 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, пом.Н9, в размере его рыночной стоимости, равном 284985 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, пом.Н10, в размере его рыночной стоимости, равном 510129 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, пом.Н11, в размере его рыночной стоимости, равном 231000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, пом.Н13, в размере его рыночной стоимости, равном 1763198 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, пом.Н14, в размере его рыночной стоимости, равном 1319826 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 17 марта 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А.Бакланов

Мотивированное решение составлено 26 августа 2021 года.