Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Великоустюгского районного потребительского общества об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Великоустюгское районное потребительское общество (далее также административный истец) является собственником объекта недвижимости - здания продовольственного магазина с кафе с кадастровым номером №..., площадь ... кв.м, назначение - нежилое, количество этажей - 3, в том числе подземных - 1, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года в размере 6 598 431 руб. 42 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 18).

Административный истец, полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №... от <ДАТА>, выполненный оценщиком ООО «Группа «Паритет» В.С.А., являющимся членом Некоммерческого партнерства СРОО «Деловой Союз Оценщиков».

Согласно отчёту рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года составила 2 848 000 руб.

Административный истец просил суд пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №..., установив её в размере его рыночной стоимости, определённой на основании вышеприведённого отчёта оценщика, а также взыскать судебные расходы на оплату услуг по оценке 30 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 руб.

Представитель административного истца Великоустюгского районного потребительского общества по доверенности Обрядин А.М. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил ходатайство, которым исковые требования уточнил, просил суд пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №..., установив её в размере 3 270 000 руб. на основании заключения эксперта К.М.В.№... от <ДАТА>, а также взыскать судебные расходы на оплату услуг по оценке 30 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 руб.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. В дополнительном отзыве на административное исковое заявление указал на наличие замечаний к заключению эксперта К.М.В.№... от <ДАТА>.

Представители административных ответчиков Бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, заинтересованного лица Правительства Вологодской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Представлены ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Законом Вологодской области от 21 ноября 2003 года № 968-ОЗ «О налоге на имущество организаций» предусмотрено, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Учитывая вышеизложенное, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... затрагивает права и обязанности Великоустюгского районного потребительского общества как налогоплательщика, что в силу статьи 22 Закона о кадастровой оценке даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 09 января 2020 года.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости подано истцом в суд 08 февраля 2022 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости не пропущен.

В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству о кадастровой оценке, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона о кадастровой оценке).

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости №... от <ДАТА>, выполненный оценщиком ООО «Группа «Паритет» В.С.А.

В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 01 января 2019 года составила 2 848 000 руб.

В рамках рассматриваемого дела по ходатайству административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области определением Вологодского областного суда от 28 февраля 2022 года назначена судебная экспертиза о соответствии отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №... от <ДАТА> требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, производство которой поручено эксперту К.М.В.

Согласно заключению эксперта К.М.В. от №... от <ДАТА> оценщиком В.С.А. при составлении отчета соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценщиком В.С.А. допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

Оценщиком В.С.А. правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, частично правильно выбран подход к оценке (затратный, сравнительный, доходный), ошибки при выполнении математических действий не выявлены. Информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, частично проверяемой.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - здания продовольственного магазина с кафе с кадастровым номером №..., площадь ... кв.м, назначение - нежилое, количество этажей - 3, в том числе подземных - 1, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года составляет 3 270 000 руб.

Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и установив по результатам такой оценки, что заключение эксперта К.М.В.№... от <ДАТА> отвечает применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости, допустимости и достоверности, что оно подтверждает достоверность итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года.

Выводы эксперта К.М.В. мотивированы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме, составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Судебная экспертиза выполнена в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта.

Эксперт К.М.В., проводившая судебную экспертизу, была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В дополнительном отзыве Департамент имущественных отношений Вологодской области указал на наличие следующих замечаний к заключению эксперта К.М.В.№... от <ДАТА>:

1. На стр. 32-34 заключения в рамках анализа основных факторов не представлены интервальные значения по ряду факторов (п. 11 г ФСО №7).2. Основные выводы относительно рынка недвижимости (стр. 36 заключения) не содержат сведений необходимых для оценки объекта, например: спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность и другие выводы, (п. 11 д ФСО №7).

3. На стр. 50, 56, 63 заключения, выбор объектов-аналогов, их количество, а также отказ от использования в расчетах других рыночных предложений Экспертом не обоснован (п. 22в ФСО №7).

4. Корректировка на местоположение в рамках доходного и сравнительного подходов Оценщиком не вводилась, так как по данным отчета объект оценки, также как и объекты - аналоги, находится в райцентре области. Следует отметить, что г. Белозерск, г. Никольск, г. Вытегра и г. Грязовец относятся к городским райцентрам с развитой промышленностью, в отличие от объекта оценки (с. Шуйское) - райцентр сельскохозяйственного района. При этом Оценщиком не учитывается расположение объекта оценки и объектов-аналогов в разных типах административных центров районов, что вводит в заблуждение пользователей отчета (п. 5 ФСО № 3).

5. При определении ставки капитализации в рамках доходного подхода Экспертом не обоснованы порядок определения и значения систематических и несистематических рисков, шкала поправки на управления инвестициями (стр. 71,72 Заключения). Отсутствуют ссылки на источники информации, позволяющие сделать экспертное заключение по величине рисков инвестирования в объект недвижимости (п. 11 ФСО № 3, п. 5 ФСО № 3).

Административный ответчик Департамент имущественных отношений Вологодской области ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы не заявил.

Экспертом К.М.В. даны пояснения по замечаниям административного ответчика к заключению №... от <ДАТА>, согласно которым на стр. 32-34 заключения эксперта №... в рамках анализа основных факторов для земельных участков коммерческого назначения указаны интервальные значения факторов, в части ценообразующих факторов у которых поправка должна быть рассмотрена в индивидуальном порядке, указать ориентировочный диапазон корректировки не представляется возможным. Данное утверждение не противоречит п.11 г ФСО №7 и является допустимым.

На стр. 36 заключения эксперта №... в пункте основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта экспертом в полном объеме описаны выводы относительно рынка торгово-офисной недвижимости Вологодской области. Указан диапазон цен продажи и аренды торгово-офисной недвижимости, диапазон цен продажи земельных участков коммерческого назначения. Также указаны основные сведения необходимые для оценки объекта, а именно ценообразующие факторы для объектов нежилой недвижимости. Данное замечание не противоречит п. 11 д ФСО №7.

В заключении эксперта на стр. 50,56,63 полностью описан объем доступных эксперту рыночных данных об объектах-аналогах (таблица 8, таблица 10, таблица 13), перед указанными таблицами экспертом также указаны критерии (правила) их отбора для проведения расчетов, а также обоснован выбор объектов аналогов.

В заключении эксперта №... на стр. 53, 59, 66 в полном объеме описана корректировка на местоположение. Также экспертом приведен источник, на основании которого данные райцентры отнесены к райцентрам сельскохозяйственных районов. Департамент имущественных отношений Вологодской области не подтверждает проведение корректировки на местоположение актуальными источниками информации.

Премия за инвестиционный менеджмент отражает риски управления недвижимостью большой площади. Премия за инвестиционный менеджмент увеличивается с ростом площади объекта недвижимости. Доход, который инвестор планирует получить от инвестиций в существенной степени гарантируется грамотным управлением объектом недвижимости. Риск управления недвижимостью является уникальным, так как для альтернативных инвестиций на финансовом рынке риск управления минимален. Величина премии за риск инвестирования в объекты недвижимого имущества традиционно принимается в размере, не превышающем 5%. В таблице на стр. 72 приведена методика определения поправки на инвестиционный менеджмент в зависимости от площади помещений. В заключении эксперта при определении поправки на управление инвестициями или инвестиционный менеджмент экспертом использовалась методика, изложенная в учебно-методическом пособии С. Грибовского. «Оценка доходной недвижимости» (СПб, 2000г.), а также на основании статьи Портала «Appraiser.RU. Вестник оценщика». Согласно п. 24 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Заключение эксперта не является отчетом об оценке в трактовке Федерального закона от 29 июля 2009 года № 135-Ф3. При составлении данного заключения эксперт руководствовался Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ, как нормативным актом, устанавливающим требования к письменному доказательству, которым является заключение эксперта.

У представителя административного истца Великоустюгского районного потребительского общества по доверенности Обрядина А.М. замечаний к заключению эксперта Курышевой М.В. №... от <ДАТА> не имеется.

В представленном заявлении административный истец исковые требования уточнил, просил суд пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №..., установив её в размере 3 270 000 руб. на основании заключения эксперта К.М.В.№... от <ДАТА>.

Ходатайств о назначении по делу повторной судебной экспертизы от участников процесса не поступало.

С учётом изложенного оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости равной 3 270 000 руб. на основании заключения эксперта К.М.В.№... от <ДАТА>.

В соответствии со статьёй 17 Закона о кадастровой оценке, орган регистрации прав осуществляет внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, определенной в порядке, предусмотренном статьёй 22 настоящего Федерального закона, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой обращения Великоустюгского районного потребительского общества с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... необходимо считать дату подачи в суд административного искового заявления 08 февраля 2022 года.

Кроме того, Великоустюгское районное потребительское общество ставит вопрос о возмещении понесённых по делу судебных расходов по договору возмездного оказания оценочных услуг в размере 30 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 2000 руб.

В соответствии со статьёй 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьёй 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела, в целях проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... Великоустюгское районное потребительское общество <ДАТА> заключило с ООО «Группа «Паритет» договор №... (л.д.20-22).

Предметом договора являлось оказание услуг по определению рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

Стоимость работ по договору составила 30 000 руб.

<ДАТА> между ООО «Группа «Паритет» и Великоустюгским районным потребительским обществом подписан акт приема-передачи отчета об оценке по договору №... (л.д.19).

<ДАТА> денежные средства в размере 30 000 руб. были оплачены Великоустюгским районным потребительским обществом, что подтверждается платежным поручением №... на данную сумму (л.д.23).

Кроме этого, при подаче иска в суд Великоустюгское районное потребительское общество оплатило государственную пошлину в размере 2000 руб., что подтверждено платежными поручениями №... от <ДАТА>, №... от <ДАТА> (л.д.13-14).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... превышает его рыночную стоимость, установленную судом, в 2,01 раза, что свидетельствуют об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости, повлекшей нарушение прав административного истца как собственника объекта недвижимости.

Принимая во внимание изложенное, поскольку при рассмотрении административного дела правомерность требований административного истца подтверждена, так же как и существенное превышение кадастровой стоимости над рыночной, административные исковые требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости удовлетворены, требование истца о взыскании с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, судебных издержек, связанных с рассмотрением данного дела и подтвержденных документально, является правомерным.

Очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Вологодской области проведена в 2019 году, результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, находящихся на территории Вологодской области, утверждены приказом Департаментом имущественных отношений Вологодской области от 22 ноября 2019 года № 89-н.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о взыскании судебных расходов по данному административному делу с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости - Департамента имущественных отношений Вологодской области.

Взысканию с Департамента имущественных отношений Вологодской области в пользу Великоустюгского районного потребительского общества подлежат расходы по оплате услуг по оценке объекта недвижимости в размере 30 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины - 2000 руб., всего подлежит взысканию денежная сумма в размере 32 000 руб.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

уточненные требования административного искового заявления Великоустюгского районного потребительского общества об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания продовольственного магазина с кафе с кадастровым номером №..., площадь ... кв.м, назначение - нежилое, количество этажей - 3, в том числе подземных - 1, расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 3 270 000 рублей по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Вологодской области в пользу Великоустюгского районного потребительского общества судебные расходы по административному делу № 3а-116/2022 в размере 32 000 (тридцать две тысячи) рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Вологодский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья М.В. Соколова

Мотивированное решение изготовлено 06 мая 2022 года