Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-116/2022 (№3а-526/2021) по административному исковому заявлению ООО «РУБАН» к ГУ ТО «Областное БТИ», правительству Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «РУБАН» обратилось в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником земельных участков с кадастровыми номерами:

№, площадью 5542 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты организации розничной торговли продовольственными, непродовольственными группами товаров, расположенного по адресу: <адрес>, по проспекту Ленина;

№, площадью 6191 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: административно-торговые здания, расположенного по адресу: <адрес>;

№, площадью 3351 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: административно-торговые здания, расположенного по адресу: <адрес>.

Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, установленной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размерах, 20 299 309.33 руб., 22 676 474.78 руб., 12 274 086.09 руб., соответственно. Просил установить кадастровую стоимость участков в размере их рыночной стоимости, определенном в отчете ООО <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ№.

Представитель административного ответчика ГУ ТО «Областное БТИ» по доверенности Ерохина А.А. в судебном заседании возражала против установления кадастровой стоимости объектов согласно отчету, представленному стороной административного истца, полагала, что оспариваемая кадастровая стоимость в наибольшей степени соответствует рыночной.

Административный истец, административный ответчик - правительство Тульской области, заинтересованные лица - Управление Росреестра по Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», администрация м.о. г.Тула (в лице представителей) в суд не явились, о дне, времени и месте его проведения извещены.

На основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон №237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

На основании статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что ООО «РУБАН» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами:

№, площадью 3351 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: : административно-торговые здания, расположенного по адресу: <адрес>.

Постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 № 670 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2020.

В силу подпункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки.

При этом в силу частей 3, 5 цитируемой статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Постановлением правительства Тульской области от 18.09.2017 №409, в целях проведения государственной кадастровой оценки на территории Тульской области, в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, на основании статьи 48 Устава (Основного Закона) Тульской области государственное учреждение Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области.

Кадастровая стоимость участков установлена в ходе массовой оценки и вышеуказанным постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 № 670 утверждена по состоянию на 01.01.2020 в размерах:

№ – 20 299 309.33 руб.,

№ – 22 676 474.78 руб.,

№ – 12 274 086.09 руб.

Данная кадастровая стоимость внесена в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ и применяется с ДД.ММ.ГГГГ.

Эти обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Из них, прежде всего, следует, что результаты определения кадастровой стоимости объекта могут затрагивать права и обязанности административного истца, как налогоплательщика, следовательно, он является носителем субъективного права оспаривать установленную кадастровую стоимость.

Согласно положениям пп. 3 пункта 9 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ, статьи 246 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В соответствии с отчетом об оценке №, выполненным оценщиком ООО <данные изъяты>ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2020 составляла:

№ – 14 736 178 руб.,

№ – 16 461 869 руб.,

№ – 10 019 490 руб.

В целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>

По выводам, содержащимся в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Эксперт не подтвердил рыночную стоимость объектов оценки, указанную оценщиком, и определил ее по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размерах:

№ – 19 973 000 руб.,

№ – 22 311 000 руб.,

№ – 13 439 000 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено экспертом государственного учреждения, отвечающим требованиям Федерального закона от 31.<данные изъяты>2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющим необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, стаж работы по специальности с ДД.ММ.ГГГГ года, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, основано на материалах дела, изложенные в заключении выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Что касается отчета об оценке, представленного стороной административного истца, то он выполнен с нарушениями ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Методические подходы к определению рыночной стоимости объектов недвижимости регулируются Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611).

Как отмечено экспертом и следует из отчета, ссылки на объявления о продаже земельных участков, не вошедших в расчеты, неактивны, копии страниц, позволяющие делать выводы об источнике получения, частично отсутствуют. Правила отбора аналогов описаны формально, не учтено, что один из аналогов на дату оценки был застроен. Дата предложения объекта-аналога № не подтверждена. Оценщиком использована непроверяемая информация из разговоров с продавцами. Не применена необходимая корректировка на красную линию для объекта-аналога №.

Отмеченные недостатки свидетельствуют о несоответствии отчета требованиям ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ, п.5 ФСО №3, п.22 д, в ФСО №7.

Согласно пункту 20 ФСО № 7, застроенный земельный участок оценивается как условно-свободный от застройки. Для объекта оценки принимается во внимание возможность подключения коммуникаций, а не их наличие на участке.

Так как все объекты-аналоги расположены в зонах городской застройки, имеется возможность подведения к ним коммуникаций, так что применение оценщиком корректировок на коммуникации некорректно.

В связи с изложенным данный отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объектов, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности.

Оспариваемая кадастровая стоимость указанных земельных участков определена по состоянию на 01.01.2020. На ту же дату установлена и рыночная стоимость участка в экспертном заключении.

Отвечающих требованиям статей 59 - 61 КАС РФ доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на указанную дату, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, участниками процесса не представлено.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что экспертное заключение возможно взять за основу выводов о величине рыночной стоимости объектов.

При этом, рыночная стоимость участков №, № ниже внесенной в государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта и, тем самым, затрагивает права и обязанности административного истца, как налогоплательщика, потому в этой части заявленные требования подлежат удовлетворению.

С учетом ч. 4 ст. 22 Федерального закона №237-ФЗ, ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд полагает необходимым указать в судебном решении, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 19.11.2021 (согласно дате приема почтового отправления).

Вместе с тем, поскольку установленная экспертом рыночная стоимость участка № выше оспариваемой кадастровой, оснований для удовлетворения административного иска в части данного объекта следует отказать, так как в этом случае отсутствует нарушение прав и законных интересов административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, №, площадью 5542 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты организации розничной торговли продовольственными, непродовольственными группами товаров, расположенного по адресу: <адрес>, - равной по состоянию на 01.01.2020 его рыночной стоимости в размере 19 973 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, №, площадью 6191 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: административно-торговые здания, расположенного по адресу: <адрес> - равной по состоянию на 01.01.2020 его рыночной стоимости в размере 22 311 000 руб.

В удовлетворении административного иска в остальной части – отказать.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков является день обращения указанного лица в Тульский областной суд – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: