Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-6/2020 (3а-117/2019) по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ВРЕМЯ» к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области, заинтересованное лицо Инспекция Федеральной налоговой службы по Центральному округу города Братска Иркутской области, об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения - магазина равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «ВРЕМЯ» является собственником нежилого помещения - магазина с кадастровым "номер изъят", площадью 1 110,3 кв.м., Этаж № 1, Подвал № 1, местоположение: "адрес изъят".

Кадастровая стоимость нежилого помещения установлена на основании Приложения № 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 года № 723-пп «О результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Иркутской области», в размере 41 831 740 рублей 52 копейки.

Согласно отчету об оценке от 4 декабря 2017 года № 17-0367, составленному ООО «З.», рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 15 декабря 2015 года составляет 9 400 000 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 16 мая 2019 года № 9.42 заявление Общества с ограниченной ответственностью «ВРЕМЯ» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено.

Полагая нарушенным право на уплату налога на имущество в обоснованном размере исходя из действительной стоимости нежилого помещения, административный истец просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения - магазина с кадастровым "номер изъят" в размере его рыночной стоимости 9 400 000 рублей.

В предварительном судебном заседании 26 июля 2019 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации (л.д. 71-74 том 2).

Определением Иркутского областного суда от 6 декабря 2019 года по делу назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено эксперту Зыкову А.В., состоящему в трудовых правоотношениях с Обществом с ограниченной ответственностью «Консалт-Оценка». Производство по делу приостановлено.

Определением Иркутского областного суда от 26 февраля 2020 года производство по административному делу возобновлено в связи с поступлением в суд экспертного заключения.

В судебное заседание 26 февраля 2020 года представитель административного истца Общества с ограниченной ответственностью «ВРЕМЯ» – Смольникова Е.Д. не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, направила в суд заявление об уточнении административных исковых требований, просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения в соответствии с заключением повторной судебной экспертизы в размере 18 840 168 рублей.

В судебное заседание не явились представители административных ответчиков Правительства Иркутской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области, Управления Росреестра по Иркутской области, о времени и месте судебного заседания извещены, что подтверждается почтовыми уведомлениями и сведениями сайта Почта России.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает административное дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания и не просивших об отложении разбирательства дела, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия.

Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 15 по Иркутской области представлено ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя инспекции, извещенной о времени и месте судебного заседания.

Правительством Иркутской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области, Управлением Росреестра по Иркутской области в суд направлены письменные пояснения, в которых не оспаривалось право на установление кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости в случае представления надлежащих допустимых доказательств.

Исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов административного дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения - магазина с кадастровым "номер изъят", площадью 1 110,3 кв.м., Этаж № 1, Подвал № 1, местоположение: "адрес изъят".

Данный спор возник ввиду необходимости для административного истца в определении индивидуальной рыночной стоимости нежилого помещения с учетом уникальных характеристик объекта недвижимости для уплаты справедливого налога на принадлежащее ему имущество.

В связи с этим, административный истец вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения, поскольку они нарушают его права.

Кадастровая стоимость нежилого помещения - магазина установлена по состоянию на 15 декабря 2015 года на основании постановления Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 года № 723-пп «О результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Иркутской области», то есть до введения в действие Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», поэтому административное дело рассматривается в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации, учитывая также, что результаты очередной государственной кадастровой оценки не утверждены Правительством Иркутской области.

Результаты государственной кадастровой оценки нежилых помещений утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 года № 723-пп «О результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Иркутской области». Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости определялась по состоянию на 15 декабря 2015 года.

Нежилое помещение с кадастровым "номер изъят" поставлено на государственный кадастровый учет 8 октября 2013 года, то есть до утверждения результатов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому сведения о нем содержатся в Приложении № 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 года № 723-пп.

Кадастровая стоимость нежилого помещения определена органом кадастрового учета по состоянию на 15 декабря 2015 года, что подтверждается данными Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 14 том 1), на основании данных об удельном показателе кадастровой стоимости по Приложению № 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 года № 723-пп и составляет 41 831 740 рублей 52 копейки (л.д.183-188 том 1).

Согласно отчету ООО «З.» об оценке рыночной стоимости от 4 декабря 2017 года № 17-0367, составленному в целях проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки нежилого помещения, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером "номер изъят" по состоянию на 15 декабря 2015 года составляет 9 400 000 рублей.

Первоначально с указанным отчетом административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области. Решением указанной комиссии 16 мая 2019 года № 9.42 заявление отклонено ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации. Комиссия указала на следующие недостатки отчета: в нарушение пункта 12 Федерального стандарта оценки № 3 документы заказчика, приложенные к отчету, не заверены; информация об объектах-аналогах не удовлетворяет требованиям достаточности, так как по объекту-аналогу № 3 нет данных об этаже расположения, материале стен, цена сделки, равная 11 200 000 рублей не содержится в тексте объявления. В тексте объявления по объекту-аналогу № 2 указано, что готовность составляет 99%, объект выставлен на продажу в условиях срочности, оценщиком данные факты не проанализированы. Анализ рынка объектов-аналогов выполнен не в полном объеме, оценщиком не проанализированы данные рынка купли-продажи аналогичных объектов. Проанализированы только сделки по продаже недвижимости КУМИ города Братска, которые не могут быть признаны рыночными (объект-аналог № 3 реализуется с учетом преимущественного права выкупа). Объекты-аналоги № 1 и № 2 отсутствуют в составе анализа рынка, поэтому нарушен подпункт «в» пункта 11 Федерального стандарта оценки № 7.

Оценивая решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, суд не усматривает оснований сомневаться в его достоверности, поскольку выводы о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации сделаны специалистами в области оценочной деятельности.

Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости путем установления их рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» за юридическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с положениями Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ с последующими изменениями «О государственной регистрации недвижимости».

В целях проверки соответствия представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации и определения рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 15 декабря 2015 года, то есть на дату определения его кадастровой стоимости, на основании определения Иркутского областного суда от 26 июля 2019 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы.

Как усматривается из заключения судебного эксперта, отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 17-0367, составленный ООО «З.», не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, поскольку в нем некорректно обосновано принятие доходного подхода, оценщиком не учтено, что один из объектов-аналогов имеет обременение в виде договора аренды, а другой объект-оценки продается как здание, что не позволяет его использовать в качестве объекта-аналога, сведения о стоимости, фундаменте и перекрытии третьего объекта-аналога не соответствуют сведениям, указанным в объявлении о продаже. Согласно заключению судебного эксперта рыночная стоимость нежилого помещения составляет 22 575 682 рубля.

В судебном заседании 5-6 декабря 2019 года представитель административного истца Общества с ограниченной ответственностью «ВРЕМЯ» Смольникова Е.Д. оспорила заключение судебной экспертизы и заявила ходатайство о назначении повторной экспертизы, производство которой просила поручить эксперту Зыкову А.В. В обоснование необходимости проведения повторной экспертизы указала, что судебный эксперт не снизил рыночную стоимость объекта недвижимости на сумму налога на добавленную стоимость; не применил при проведении экспертизы Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226; не обосновал невозможность применения затратного подхода; при использовании сравнительного подхода не выделил вклад бизнеса в стоимость объекта недвижимости, а также долю стоимости движимого имущества, являющегося самостоятельным объектом имущественного налогообложения; не применил корректирующий коэффициент на площадь подвала по Справочнику оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А.

Обсудив заявленную кандидатуру эксперта Зыкова А.В. с учетом уровня квалификации в качестве практикующего оценщика и эксперта, определением Иркутского областного суда от 6 декабря 2019 года производство экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения поручено эксперту Зыкову А.В., состоящему в трудовых правоотношениях с Обществом с ограниченной ответственностью «Консалт-Оценка», производство по делу приостановлено.

В связи с поступлением в Иркутский областной суд экспертного заключения, производство по делу возобновлено определением Иркутского областного суда от 26 февраля 2020 года.

Согласно заключению судебного эксперта Зыкова А.В. от 20 января 2020 года № 02/Зсэ-01/20 рыночная стоимость нежилого помещения - магазина с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 15 декабря 2015 года составляет 18 840 168 рублей.

Эксперт Общества с ограниченной ответственностью «Консалт-Оценка» Зыков А.В. в соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является субъектом оценочной деятельности, имеет соответствующее образование в области оценочной деятельности, что подтверждается дипломом о высшем образовании "данные изъяты", выданным Иркутской государственной экономической академией (ИГЭА); дипломом о профессиональной переподготовке УМЦ ИГЭА "данные изъяты" по программе «Оценка стоимости недвижимости»; дипломом о профессиональной переподготовке "данные изъяты" ФГБОУ ВПО «Байкальский государственный университет экономики и права» по программе «Судебный эксперт. Судебная оценочная экспертиза»; удостоверением о повышении квалификации "данные изъяты", выданным ФГБОУ ВПО «Московский государственный университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА)», о прохождении "данные изъяты" обучения по программе «Проведение судебной оценочной экспертизы при оспаривании кадастровой стоимости»; сертификатом соответствия "данные изъяты", подтверждающим компетентность и соответствие требованиям системы добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов, выданным Союзом лиц, осуществляющих деятельность в сфере судебной экспертизы и судебных экспертных исследований «Палата судебных экспертов имени Ю.Г. Корухова» («СУДЭКС»), "данные изъяты" сертификатом о сдаче квалификационного экзамена с присвоением квалификационного звания «Сертифицированный РОО оценщик недвижимости», выданным Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» "данные изъяты"; квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности "данные изъяты" по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», "данные изъяты" свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» "данные изъяты".

Гражданская ответственность эксперта застрахована СПАО «РЕСО-Гарантия» "данные изъяты", что подтверждается полисом страхования ответственности оценщика.

Таким образом, эксперт Зыков А.В. является субъектом оценочной деятельности в Российской Федерации.

Оценивая представленное экспертное заключение по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки были установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297.

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктами 12-14 ФСО № 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к содержанию отчета об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, в редакции от 6 декабря 2016 года № 785, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки.

Из содержания исследовательской части заключения судебного эксперта усматривается, что осмотр объекта оценки проводился 20 декабря 2019 года.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.

Так, использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности нежилого помещения.

В качестве доказательств уникальных характеристик нежилого помещения с кадастровым "номер изъят" в заключении эксперта приведена схема с портала услуг «Публичная кадастровая карта», из которой видно, что он расположен в "адрес изъят".

Положительными характеристиками оцениваемого объекта недвижимости являются: освоенность района его местоположения, наличие доступной инженерной инфраструктуры (централизованные сети водоснабжения, водоотведения и отопления), хорошие подъездные пути, расположение в "адрес изъят", в районе с высокой потребительской активностью, вблизи остановок общественного транспорта.

Местоположение объекта исследования является привлекательным и соответствующим для его использования в качестве объекта коммерческой недвижимости – помещения торгового назначения.

В районе расположения участка зафиксирована высокая потребительская и деловая активность.

Физические характеристики объекта исследования не накладывают никаких ограничений на его использование, объект недвижимости используется в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования.

Экспертом исследован рынок недвижимости города Братска, предшествующий дате определения стоимости объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования, сделан анализ ценообразующих факторов и ценовых диапазонов, приведена методология оценки с учетом возможности использования трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Приведено обоснование применения сравнительного подхода и метода сравнения продаж. В рамках метода сравнения продаж допускается отказ от корректировок в случае их обоснования.

В заключении эксперта объекты-аналоги выбраны с максимальной точностью, все они расположены в городе Братске, имеют сопоставимые характеристики, виды разрешенного использования для коммерческого использования – под объекты торгового назначения и сферы услуг, в связи с чем, корректировка на вид разрешенного использования обоснованно не применялась.

Эксперт также обосновал невозможность корректировки на состав передаваемых прав, так как оцениваемые объекты и объекты-аналоги находятся в собственности.

Эксперт привел достаточное обоснование применения корректировки на торг в размере минус 7,8% (среднее значение скидки на уторгование при продаже коммерческой недвижимости), поскольку рыночная цена определяется посредством торга между продавцом и покупателем.

Экспертом обосновано применение поправки на дату продажи исходя из коэффициента месячного темпа инфляции за период, следующий за месяцем публикации о продаже и до начала месяца, в котором определяется стоимость объекта исследования, которая составила для объекта-аналога № 1 – 19,3%, для объекта-аналога № 2 – 3,3%, для объекта-аналога № 3 – 0,8%.

Фактор местоположения является существенным элементом сравнения сопоставимых продаж при оценке объектов недвижимости. Поскольку оцениваемый объект и сопоставимые объекты-аналоги расположены в местах с аналогичным географическим и социально-экономическим положением, эксперт обоснованно не применил корректировку на местоположение.

Поскольку оцениваемый объект и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, экспертом применена корректировка на масштаб в размере минус 32,6% для объекта-аналога № 1, минус 26,1% для объекта-аналога № 2, минус 24,1% для объекта-аналога № 3.

Экспертом произведен расчет поправки на различие в этажности для объектов-аналогов, поскольку при прочих равных условиях одноэтажные здания и встроенные помещения имеют наибольшую удельную цену по сравнению с объектами, расположенными в цокольных этажах и подвале или этажах выше первого внутри здания, которая составила для всех объектов-аналогов минус 9%.

Экспертом приведено обоснование применения поправки на класс качества, поскольку исходя из качества отделки нежилых помещений объект исследования имеет класс качества «Эконом», а объекты-аналоги имеют более высокий класс качества «Стандарт», размер данной поправки составил минус 23,1% для всех объектов-аналогов.

Экспертом произведен обоснованный расчет, сомневаться в котором оснований не имеется, так как он не опровергается никакими доказательствами. Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблице 2.31, определенные по сравнительному подходу результаты оценки с учетом степени надежности полученных результатов являются надежными и достоверными.

Итоговые результаты расчета рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения сравнительного подхода определены экспертом в размере 26 701 605 рублей по состоянию на дату определения кадастровой стоимости объекта недвижимости 15 декабря 2015 года.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Согласно пункту 23 ФСО № 7 доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. В рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям.

Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость.

Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.

В повторном заключении судебной экспертизы расчет рыночной стоимости объекта исследования в рамках доходного подхода реализован экспертом Зыковым А.В. с использованием метода капитализации по расчетным моделям.

Экспертом подобраны объекты-аналоги, расположенные в городе Братске и имеющие сопоставимые характеристики, в связи с соответствием их ценообразующих факторов, в том числе отнесение к одному сегменту рынка – рынку аренды торговой недвижимости, с указанием ее ставки и даты предложения о сдаче в аренду.

При корректировке ставок аренды объектов сравнения все поправки приняты экспертом от объекта сравнения к объекту исследования. Откорректированные ставки по сопоставимым объектам недвижимости после их согласования приняты экспертом в качестве потенциальной рыночной арендной ставки объекта исследования.

Экспертом произведен сравнительный анализ основных помещений объекта исследования и выбранных объектов-аналогов, а также сравнительный анализ вспомогательных помещений объекта исследования и выбранных объектов-аналогов.

Экспертом применены общие поправки на условия сделки и состояние рынка, в том числе поправка к ставке аренды (торг) в размере минус 6,3% для всех объектов-аналогов и поправка на условия рынка (дату предложения сдачи в аренду) в размере 3,5% для объекта-аналога № 1, в размере 17,6% для объекта-аналога № 2, в размере 20,0% для объекта-аналога № 3.

Экспертом применены поправки на количественные и качественные характеристики объектов, в том числе поправка на класс качества в размере минус 23,1% для всех объектов-аналогов, а также поправка на этаж расположения в размере минус 17% для всех объектов-аналогов и поправка на вид использования (назначение) объекта в размере минус 32% при сравнении вспомогательных помещений объекта исследования с объектами-аналогами.

Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения, определенных по доходному подходу, по выбранным объектам-аналогам приведено в таблицах 2.42 и 2.43, по результатам проведенного анализа рассчитана средневзвешенная стоимость 1 кв.м. объекта исследования для основных помещений и для вспомогательных помещений.

Экспертом рассчитаны потери от недозагруженности и при сборе платежей, расчет действительного валового дохода, произведен обоснованный расчет, сомневаться в котором оснований не имеется, так как он не опровергается никакими доказательствами.

Расчет рыночной стоимости объекта исследования с точки зрения доходного подхода приведен в таблице 2.56 и составляет 17 761 189 рублей.

Итоговое заключение о средневзвешенном показателе рыночной стоимости объекта исследования, рассчитанной сравнительным и доходным подходами приведен в таблице 2.62 и составляет 18 840 168 рублей.

Суд соглашается с данными выводами судебного эксперта Зыкова А.В., поскольку они обоснованы, сделаны специалистом в области оценочной деятельности.

Суд не принимает в качестве доказательства рыночной стоимости нежилого помещения в размере 22 575 682 рубля заключение судебной экспертизы, выполненной ФБУ Иркутская лаборатория судебной экспертизы, поскольку данная стоимость не подтверждена при проведении повторной судебной экспертизы, которая была назначена в связи с возникшими у суда сомнениями.

Суд принимает в качестве доказательства заключение судебного эксперта ФБУ Иркутская ЛСЭ только в части ответа на первый вопрос о несоответствия отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного ООО «Зеленый мыс», требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации и считает недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения, определенной в размере 9 400 000 рублей, поскольку она не подтверждается другими доказательствами, в том числе заключением повторной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным установить кадастровую стоимость нежилого помещения - магазина с кадастровым "номер изъят", площадью 1 110,3 кв.м., Этаж № 1, Подвал № 1, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 15 декабря 2015 года, равной рыночной стоимости в размере 18 840 168 рублей, удовлетворив административные исковые требования.

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в редакции последующих изменений.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» внесение сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости является обязанностью органа кадастрового учета и осуществляется на основании поступивших результатов определения кадастровой стоимости, возложение обязанности соответствующим судебным решением не требуется.

Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «ВРЕМЯ» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения - магазина с кадастровым "номер изъят", площадью 1 110,3 кв.м., Этаж № 1, Подвал № 1, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 15 декабря 2015 года, равной рыночной стоимости в размере 18 840 168 (восемнадцать миллионов восемьсот сорок тысяч сто шестьдесят восемь) рублей, на период с 1 января 2019 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный реестр (кадастр) недвижимости.

Дата подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 30 апреля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья М.А. Ткачук

Мотивированное решение изготовлено 26 февраля 2020 года.

Судья М.А. Ткачук