Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 29 января 2018 года № 23,

у с т а н о в и л:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 03.05.2018 года обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 29.01.2018 года № 23, которым на основании заявления ООО «АВТОКОМ» определена кадастровая стоимость земельного участка площадью 3 951 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося по <адрес>, по состоянию на 11.04.2012 года в размере его рыночной стоимости 2 047 961,34 рубль. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что отчет об оценке № 165 от 08.09.2017 года (составлен оценщиком ООО «Независимая экспертиза и оценка» ФИО1, являющимся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет»), который принят Комиссией и положен в основу оспариваемого решения, является недостоверным, так как составлен с нарушением федеральных стандартов оценки, и поэтому не может отражать действительную рыночную стоимость земельного участка. Оценщик не применил корректировки, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Отказываясь от применения корректировки «на условия продажи», оценщик исходил из того, что в качестве потенциальных аналогов использована информация о фактически состоявшихся в 2011 году сделках с земельными участками. При этом им не учтено, что в это время вторичный земельный рынок на территории г.Комсомольска-на-Амуре не был развит. Имелся только первичный рынок земли, который не отражал реальные рыночные цены, поскольку формировался из распродаваемых муниципальным образованием земельных участков, цена сделки по которым определялась из размера выкупной (нормативной) стоимости, а не формировалась в условиях открытого рынка. Земельные участки подлежали продаже в ограниченные сроки, либо продавались в нагрузку к зданиям, сооружениям, находящимся на них, что не позволяло реализовывать их за реальную рыночную цену. Отказ от применения такого коэффициента свидетельствует о нарушении оценщиком части 2 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой рыночная стоимость объекта понимается как наиболее вероятная его цена на открытом в условиях конкуренции рынке, и повлек за собой умышленное занижение рыночной цены объекта оценки. Неразвитость земельного рынка в г.Комсомольске-на-Амуре в 2011 году фактически исключила возможность подобрать корректные объекты-аналоги, что лишало оценщика возможности применять только сравнительный подход в оценке. Такое положение обязывало его, как указано в пункте 13 ФСО №1, применить доходный подход в целом и метод остатка в частности, который фактически является единственным методом при оценке рыночной стоимости земельного участка при отсутствии корректных аналогов.

Некорректно выполнена оценщиком корректировка «на местоположение» (страница 108-109 Отчета). При её расчете применено постановление Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года № 3540-па «Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре». Но применение этого постановления недопустимо, поскольку оно определяет порядок расчета арендной платы в отношении зданий, строений, а не земельных участков.

Административный истец считает, что оценщик необоснованно отказался от применения корректировки «на назначение», исходя из того, что объекты-аналоги и объект оценки относятся к одному виду разрешенного использования. Объекты оценки и аналоги действительно относятся к одному виду разрешенного использования, но подвид использования земельных участков отличается друг от друга подвидов. С учетом постановления администрации города Комсомольска-на-Амуре от 23.01.2012 года № 157-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы на 2012 год», объект оценки относится к самому дорогому подвиду № 5.1 (значение коэффициента 0,13350), в то время как объект-аналог № 2 (пр. Ленина, 44/5) относится к подвиду 5.4 (значение коэффициента 0,05330), объекты-аналоги № 3 и № 4 относятся к подвиду 5.6 (значение коэффициента 0,05330). Аналог № 5 (ул. Краснофлотской, 25/2, с объектом незавершенного строительства – пристроенного здания) не представляется возможным отнести к какому-либо виду разрешенного использования, что делает невозможным применение коэффициента, и как следствие такой аналог не может быть использован в дальнейших расчетах. Так, в нарушение пункта 10 ФСО № 1 и подпунктов «б», «е» пункта 22 ФСО № 7, оценщик не внес повышающий коэффициент корректировки, что привело к заниженной рыночной стоимости объекта оценки.

Административный истец считает, что содержание отчета вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование, чем нарушается пункт 5 ФСО № 3. На странице 18 отчета указано, что при проведении оценки использовалась нормативно-правовая база - «Решение Собрания депутатов Амурского муниципального района Хабаровского края от 18.12.2013 года № 33 «Об утверждении значений коэффициентов по виду разрешенного использования и зонированию территории для расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Амурского муниципального района на 2014 год», и «Правила землепользования и застройки Эльбанского городского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края, утвержденного решением Совета депутатов Эльбанского городского поседения от 26.05.2011 года № 250». Но объект оценки находится на территории г. Комосомольске-на-Амуре Хабаровского края, и его рыночная стоимость определялась на 11.04.2012 года. На странице 107 отчета ошибочно указана дата оценки 11.04.2014 года. А на странице 87 отчета указано, что в процессе анализа и формирования перечня потенциальных аналогов не рассматривалась информация по земельным участкам, имеющим улучшения, объекты незавершенные строительством. При этом в качестве одного из аналогов оценщик использует земельный участок с расположенным на нем объектом незавершенного строительства (аналог № 5 на ул.Краснофлотской, 25/2).

Представитель административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представители административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края, заинтересованного лица ООО «АВТОКОМ» уведомленные о рассмотрении дела своевременно, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд рассмотрел дело без их участия.

В письменных возражениях административный ответчик Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края выразил не согласие с требованиями административного истца, просил в их удовлетворении отказать. В возражениях он сослался на то, что обращаясь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка представил все необходимые документы, перечень которых указан в части 9 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценки», в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Содержание отчета Комиссией было проверено и он признан соответствующим требованиям статей 11, 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает его действительную рыночную стоимость. Доводы административного искового заявления относительно достоверности отчета об оценки аналогичны доводам замечаний, которые администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила на заседание Комиссии. Этим замечаниям Комиссия дала оценку, они были признаны несостоятельными. Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости земельного участка, административным истцом не представлено.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующему выводу.

На основании договора аренды № от 14.07.2017 года, заключенного арендодателем администрацией города Комсомольска-на-Амуре, ООО «АВТОКОМ» владеет и пользуется на праве аренды земельным участком площадью 3 951 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, цель использования участка: занимаемый нежилыми зданиями – магазинами, находящимся по <адрес>. Срок действия договора установлен с 01.07.2017 года по 29.06.2018 года.

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Условиями договора аренды № 10756/3 от 14.07.2017 года установлена обязанность арендатора ООО «АВТОКОМ» вносить арендную плату ежеквартально, размер которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата зачисляется в бюджет муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре».

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года №205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена 01.01.2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 11.04.2012 года в размере 12 355 369,35 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 13.11.2015 года.

Как предусмотрено абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

ООО «АВТОКОМ» является плательщиком арендной платы, базовая ставка которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка, поэтому оно вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.

ООО «АВТОКОМ» обратилось 29.12.2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, приобщив к нему также отчет № 165, составленный 08.09.2017 года оценщиком ООО «Независимая экспертиза и оценка», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 11.04.2012 года имеет значение 2 047 961,34 рубль.

Заявление ООО «АВТОКОМ» рассмотрено на заседании Комиссии 29.01.2018 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельных участков составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, предъявляемым к отчету, перечень которых указан в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в федеральных стандартах оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение № 23 от 29.01.2018 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, установленной в отчете об оценке по состоянию 11.04.2012 года в размере 2 047 961,34 рубль.

В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.

Администрация города Комсомольска-на-Амуре являлась на день принятия комиссией решения арендодателем земельного участка и получателем арендных платежей, поэтому вправе оспорить решение Комиссии от 29.01.2018 года № 23, которое затрагивает права и законные интересы административного истца.

Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более полвины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года № П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года № П/121 и от 09.02.2017 года № П/0058, № П/0003 от 09.01.2018 года) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии – ФИО2 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии –ФИО3 – заместитель директор филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО4 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО5 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. Полномочия секретаря комиссии возложены на ФИО6, а в случае её отсутствия – ФИО7

Из протокола № 3 от 29.01.2018 года заседания Комиссии следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии – председателем комиссии ФИО2 (председательствовал на заседании), членами комиссии ФИО5, ФИО3; протокол заседания вела секретарь Черевко Ю.О. Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре, оценщик) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении и принятии его к рассмотрению, и представили свои возражения относительно отчета об оценке.

Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263.

Порядок рассмотрения заявления и принятия Комиссией решения административный истец не оспаривает.

В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Из протокола № 3 от 29.01.2018 года заседания комиссии следует, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 08.09.2017 года № 165 на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, Комиссия, ознакомившись с замечаниями администрации г.Комсомольска-на-Амуре и заслушав пояснения оценщика, составившего отчет, признала отчет соответствующим предъявляемым к нему требованиям.

В отчете об оценке рыночной стоимости от 08.09.2017 года № 165 указано, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на 11.04.2012 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 3 951 кв.м, расположенного по <адрес>, имеет значение 2 047 961,34 рубль.

Поскольку разница между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и установленной в отношении него рыночной стоимостью составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 08.09.2017 года №165, составленного сотрудником ООО «Независимая экспертиза и оценка» оценщиком ФИО1 (его подлинник был представлен суду на обозрение), суд признает несостоятельными доводы административного истца о его недостоверности, поскольку факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки при его составлении не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 08.09.2017 года № 165 соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

Выражая несогласие с отчетом об оценке, административный истец ссылается на то, что в 2011 году земельные участки продавались только муниципальным образованием, и сделки заключались в условиях, отличающихся от рыночных. Цены сделок определялась от размера выкупной (нормативной) цены земельных участков, либо земельные участки продавались в нагрузку к объектам капитального строения. Такие условия рынка не могли отражать фактическую рыночную стоимость земельных участков. Поэтому подобрать корректные объекты-аналоги из сделок, заключенных в 2011 году, оценщик не мог, поэтому должен был применять доходный подход к оценке, а не сравнительный подход. И должен был применить корректировку «на условия продажи». Суд не может согласиться с таким мнением административного истца, поскольку она не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельных участков оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

Оценщиком выявлено 6 объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по ценообразующим факторам – назначение земельного участка, местоположение, размер участка, вид разрешенного использования. Информация об этих объектах и совершенных в отношении них сделок получена на официальном сайте органа местного самоуправления г. Комсомольска-на-Амуре (http://www.kmsity.ru) раздел «Продажа объектов имущества муниципальной собственности, на официальном сайте Росреестра раздел «Мониторинг рынка недвижимости» и раздел «Просмотр сделок и объектов» (https://portai/rosreestr/ru). Скриншоты источников информации приложены к отчету в приложении №4.

Характеристики объектов-аналогов (кадастровый номер, местоположение, территориальная зона, площадь, цена сделки, условия продажи, категория земель, вид разрешенного использования, расположение относительно красной линии, продаваемое право) представлены в таблице № 5.3.4 «Информация об объектах-аналогах» (страницы 97-99 отчета). Проводя сравнение объектов-аналогов оценщик произвел корректировки: «на дату продажи», «на местоположение», «на вид разрешенного использования», «на площадь», «на расположение относительно красной линии». Описание корректировок и проведенные расчеты приведены в отчете на страницах 103-116 и в таблицах 5.3.5 - 5.3.9. Оценщиком произведен расчет надежности полученных результатов стоимости объекта оценки, приведен расчет рыночной стоимости объекта и проведена процедура согласования результатов оценки (страницы 122-128).

Субъективное мнение административного истца о том, что метод оценки оценщиком выбран неверно, само по себе, в отсутствии иных достоверных доказательств, не может служить основанием для признания отчета об оценке недействительным.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса РФ).

Положения статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяют, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Доказательства, которые бы свидетельствовали о совершении сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих указанным требованиям, административный истец не представил. Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами, получена оценщиком на официальном сайте органа местного самоуправления г. Комсомольска-на-Амуре и на официальном сайте Росреестра. Сведения о том, что сделки с объектами заключались в условиях, не отвечающих рыночным, источники информации не содержит.

В отчете указано, что в зависимости от расположения оцениваемого объекта его стоимость может меняться (это зависит от окружения объекта, инфраструктуры района, предполагаемого вида использования объекта). Поскольку объект оценки и объекты-аналоги находятся не в одной территориальной зоне г.Комсомольска-на-Амуре, то необходимо произвести корректировку «на местоположение». Границы и описание территориальных зон и коэффициенты относительной ценности по каждой из зон на 2012 год получены оценщик из постановления администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 года № 3540-па «Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре».

Довод административного истца о том, что при расчете этой корректировки не подлежало применению постановление администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 года № 3540-па, не заслуживает внимания.

Постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 года № 3540-па установлено значение коэффициента, учитывающего зональность расположения используемого здания, помещения, строения (приложение № 1). Поскольку в этих же зонах находятся земельные участки, то их применение возможно и для расчета поправки на местоположение при оценке земельных участков.

По мнению суда не заслуживает внимания и довод административного истца о том, что оценщик необоснованно отказался от применения корректировки «на назначение». Обосновывая свою позицию, административный истец ссылается на разные подвиды разрешенного использования у объекта оценки и объектов-аналогов, что подлежит обязательной корректировки, и в противном случае влечет занижение рыночной цены объекта оценки. Также административный истец считает, что у объекта-аналога № 5 не представляется возможным определить вид разрешенного использования, поскольку на этом земельном участке находится объект незавершенного строительства – пристроенное здание.

В отчете (на страницах 117-121, в таблице 5.3.9 «Проведение корректировок для объекта оценки сравнительным подходом») указано, что вид разрешенного использования объекта оценки оценщиком определен как ВРИ-5: «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». Объекты-аналоги тоже имеют ВРИ-5, поэтому проведение корректировки не требуется. Но, с учетом размера коэффициента, установленного постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 04.03.2012 года № 640-па, оценщик произвел дополнительные расчеты для корректировки «на вид разрешенного использования», и произвел корректировку со значением 1,0.

Содержание таблицы 5.3.4 отчета свидетельствует о том, что объект оценки предназначен для использование объекта торговли – магазина, объекты-аналоги используются для – размещения объектов общественного питания, для размещения объектов бытового обслуживания, для размещения магазина.

Постановление Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" устанавливает среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м. земли по группам видов разрешенного использования. Определено двенадцать видов разрешенного использования, в том числе ВРИ-5: «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». Подвиды использования постановлением не установлены.

Постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 04.03.2012 года № 640-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» установлены за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре" на 2012 год значения коэффициентов по виду разрешенного использования и зонирования территории. Размер такого коэффициента для земельных участков, предназначенных для размещения объектов оптовой и розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания, установлен единый – 0,04601, независимо от зоны и подзоны градостроительной ценности.

Мнение административного истца о том, что при расчете корректировки «на назначение» оценщику необходимо было использовать постановление администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 23.01.2012 года № 157-па «Об установлении значений коэффициента для определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» не мотивировано. А субъективное мнение административного истца не является доказательством по делу.

В пункте 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, указано, что дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Содержание отчета свидетельствует о том, что по данным портала услуг «Публичная кадастровая карта» оценщик установил, что объект-аналог № 5 (земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, находящийся в <...>) предоставлен для использования объекта незавершенного строительства – пристроенное здание. Произведя визуальный осмотр данного объекта, оценщик установил, что на земельном усастее размещено строение – пристройка к жилому девятиэтажному дому, в котором размещены магазин продовольственных товаров, парикмахерская и салон красоты. Учитывая эти сведения, оценщик определил вид разрешенного использования объекта-аналога № 5 – для размещения объектов торговли. Эти результаты были проверены оценщиком по отчету № «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Хабаровского края, изготовленного ОАО «РХК «Земпроект» (отчет представлен в открытом доступе на официальном сайте Росреестра). В отчете указано, что земельные участки на ул.Краснофлотской в г.Комсомольске-на-Амуре предназначены для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Оценивая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу, что оценщик верно определил вид разрешенного использования объекта-аналога № 5, и этот объект обоснованно был использован в определении рыночной стоимости объекта оценки.

Административный истец не представил суду доказательства, подтверждающие его довод о том, что содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), что содержание отчета допускает неоднозначное толкование полученных результатов, то есть нарушает требования пункта 5 ФСО № 3.

Допущенная оценщиком опечатка в дате оценки - 11.04.2014 года, на странице 107 отчета, не повлияла на результат оценки, а является технической опиской. В задании на оценку и в остальном тексте отчета указана дата оценки – по состоянию на 11.04.2012 года.

Содержание подлинника отчета свидетельствует о том, что в нем отсутствуют ссылки на нормативно-правовую базу Амурского муниципального района Хабаровского края, и нормативные правовые акты Амурского муниципального района Хабаровского края оценщиком не применялись.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Соответствие отчета об оценке № 165 от 08.09.2017 года требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, подтверждено положительным экспертным заключением № от 04.12.2017 года, данным экспертом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Каких-либо доказательств недостоверности отчета № 165 от 08.09.2017 года, выполненного ООО «Независимая экспертиза и оценка», повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, не представлено.

Нарушений при составлении указанного отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета № 165 от 08.09.2017 года, положенного в основу оспариваемого решения Комиссии, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требований о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 29 января 2018 года № 23, отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции –судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья краевого суда Е.А.Бузыновская