Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-117/2021 по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

ИП ФИО1, ИП ФИО2 обратились в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости- нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Обосновывая свои требования, административные истцы указывают, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего им на праве общей долевой собственности нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает права истцов, как плательщиков налога исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, административные истцы просят суд установить в отношении объекта недвижимости- нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> кадастровую стоимость в размере 226 607 970 рублей, что соответствует его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 05.04.2019г.

В судебном заседании представитель административного истца

ФИО3 по доверенности представила заявление об уточнении первоначально заявленных исковых требований, в соответствии с которым просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного объекта в размере 251 310 671 рубля, соответствующей его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы по состоянию на 05.04.2019г.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие и письменные пояснения, в которых оставляет решение на усмотрение суда.

Представитель административного соответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» <данные изъяты> возражала против удовлетворения исковых требований ИП ФИО1, ИП ФИО2, а также заключения судебной оценочной экспертизы <данные изъяты>; заявила ходатайство о проведении по делу повторной оценочной экспертизы, поручив ее проведение одному из представленных кандидатур эксперту. Полагала заключение эксперта <данные изъяты>, как содержащее несколько существенных методологических ошибок недопустимым доказательством по делу.

Административные истцы ИП ФИО1, ИП ФИО2, филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства были извещены.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается, что ИП ФИО2 и ИП ФИО1 являются сособственниками нежилого помещения коммерческого назначения с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>).

Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» <данные изъяты> кадастровая стоимость принадлежащего административным истцам нежилого помещения по состоянию на 05.04.2019г. определена в размере 338 283 838,17 рублей; сведения внесены в ЕГРН 27.08.2019г.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из абзацев 1 и 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Из положений части 7 приведенной статьи следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Федеральный законодатель в статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации указал, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении такого вида недвижимого имущества, как административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (подпункт 1 пункта 1) и нежилые помещения (подпункт 2 пункта 1).

Нежилое помещение, как это предписано подпунктом 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, признается недвижимым имуществом, налоговая база которого определяется исходя из кадастровой стоимости, если его назначение, разрешенное использование или наименование в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

По смыслу приведенных правовых норм, уплата налога от кадастровой стоимости недвижимости выступает в этом случае одной из составляющих бремени содержания имущества, которое лежит на юридическом и физическом лицах - собственниках имущества.

Поскольку административные истцы являются сособственниками нежилого помещения, являющегося объектом налогообложения, исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

Считая кадастровую оценку принадлежащего объекта недвижимости завышенной, истцы обратились в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, к которому приложили Отчет оценщика ИП ФИО4 № 1309 от 03.08.2020г., из которого следует, что рыночная стоимость вышеуказанного нежилого помещения по состоянию на 05.04.2019г. определена в размере 226 607 970 рублей.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости определением Московского областного суда от 09.10.2020г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты><данные изъяты> заключением которого было установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Также экспертом установлена рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости по состоянию на 05.04.2019г. в размере 251 310 671 рубля.

В ходе судебного разбирательства административные истцы согласились с выводами судебного эксперта, уточнили первоначально заявленные исковые требования с учетом данного заключения.

Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» с выводами, содержащимися в заключении эксперта не согласился, просил признать данное заключение недопустимым доказательством по делу, назначить по делу повторную оценочную экспертизу.

Суд, исследовав материалы дела, заключения оценщика и судебного эксперта, приходит к выводу о возможности принять заключение судебного эксперта в качестве надлежащего доказательства по делу, как отвечающего признакам относимости и допустимости доказательств.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Заключение судебной оценочной экспертизы <данные изъяты>. выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта (в том числе приведены мотивы и выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости).

Экспертное заключение и пояснения эксперта содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов является мотивированным и корректным.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка нежилых зданий, в том числе сегмента рынка объектов коммерческого назначения, к которому относится объекты оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость нежилого здания.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

На замечания административного соответчика экспертом <данные изъяты> представлен письменный отзыв, в котором указано, что заключение не содержит методологических и расчетных ошибок, является верным, в корректировке не нуждается. Так, в частности, замечание административного истца о неправильном выборе объекта-аналога № 3 при реализации сравнительного подхода считает необоснованным, указывая на то, что поскольку подобранный объект-аналог № 3 находится на территории <данные изъяты>, была введена корректировка на устранение разницы в местоположении. Расчет величины корректировки на местоположение был произведен на основании данных Экономического научного журнала «Оценка инвестиций» Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области, выпуск № 2, автор-Барамзин Н.К., под редакцией ФИО5 В соответствии с рекомендациями, представленными в журнале, экспертом был выбран для объекта-аналога № 3 в качестве ближайшего крупного города- <данные изъяты>. Таким образом, корректирующий коэффициент для объекта-аналога № 3, как и объекта исследования, составил 1, корректировка равна 0. Объект- аналог № 3 сопоставим с объектом исследования, несмотря на имеющуюся в объявлении о продаже информацию о наличии на втором этаже торгового центра ресторана ФИО6 очаг. На представленных фотографиях видно, что помещение, где на момент публикации фотоматериалов расположен ресторан, имеет зальную планировку, специальное несъемное оборудование по данным фото отсутствует. Таким образом, можно утверждать, что отсутствуют какие-либо препятствия для того, что использовать данное помещение под торговое назначение (например, разбить большой зал на маленькие торговые площади или использовать как единое пространство для супермаркета). В соответствии с данными сервиса Панорамы Яндекс. Карты под верандой собственник подразумевает летнюю веранду (шатры), расположенную на территории рядом со зданием, некапитального характера, которую в любой момент можно демонтировать. В силу изложенного, экспертом сделан вывод, что корректировка для объекта-аналога № 3 на наличие ресторана в здании торгового центра не требуется. О сопоставимости всех подобранных экспертом объектов-аналогов с исследуемым объектом свидетельствует тот факт, что все подобранные объекты могут быть использованы в качестве аналогов, поскольку они расположены в капитальных зданиях или представляют собой капитальное здание. Техническое состояние здания аналога № 3, как и объекта исследования, оценивается как нормальное. В соответствии с представленными в отчете на замечание № 3 фотографиями, а также принт-скрине объявления аналога № 3 видно, что на момент публикации объявления проведены наружные ремонтные работы (стены здания перекрашены в оранжевый цвет, переделана входная группа в ресторан). Таким образом, несмотря на то, что объект-аналог № 3 введен раньше в эксплуатацию, чем объект исследования, его техническое состояние на дату публикации совпадает с состояние объекта исследования. Поэтому корректировка на различия в техническом состоянии объекта исследования и налога № 3 не требуется. В соответствии с приведенными в объявлении аналога № 2 фотографиями техническое состояние здания оценивается как нормальное. Каких-либо видимых дефектов, деформаций конструктивных элементов здания не наблюдается. Год постройки здания в объявлениях не указан. В связи с изложенным, эксперт пришел к выводу, что в данном случае корректировка на различие в техническом состоянии объекта исследования и объекта-аналога № 2 не требуется.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом <данные изъяты> рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке по состоянию на 05.04.2019г. и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве его кадастровой стоимости.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком). Само по себе несогласие административного ответчика с полученным экспертом значением не дает оснований полагать, что расчеты выполнены экспертом неверно.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт <данные изъяты> предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения; имеет высшее образование с присвоением квалификации «инженер по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», имеет дипломы о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»; квалификационный аттестат «Оценка недвижимости», стаж работы в области оценочной деятельности- 9 лет; стаж судебной экспертной деятельности- 6 лет, при производстве оценочной и экспертной деятельности гражданская ответственность эксперта застрахована.

Оснований для назначения по делу повторной экспертизы суд не усматривает.

Поскольку административными истцами оспаривается кадастровая стоимость принадлежащего им объекта недвижимости, установленная Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» <данные изъяты>. по состоянию на 05.04.2019г., надлежащим административным ответчиком будет являться государственное бюджетное учреждение Московской области "Центр кадастровой оценки", являющееся в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 23 мая 2017 года N 372/17 "О переходе к проведению государственной кадастровой оценки в Московской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области <данные изъяты> распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 29 ноября 2016 года N 356-РП/44 "О создании и установлении штатной численности работников ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки" учреждением, основными видами деятельности которого являются определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки. Соответственно, в удовлетворении исковых требований к Министерству имущественных отношений Московской области, Филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, не осуществлявшими государственную кадастровую оценку и не утверждавшими оспариваемый результат кадастровой стоимости земельного участка, как к ненадлежащим ответчикам, следует отказать.

руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2 к ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения коммерческого назначения с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости в размере 251 310 671 (двести пятьдесят одного миллиона триста десяти тысячи шестьсот семидесяти одного) рубля, определенной по состоянию на 05 апреля 2019 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2 к Министерству имущественных отношений Московской области, Филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено 25.01.2021г.