Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело <данные изъяты>а-1184/2020 по административному исковому заявлению <данные изъяты> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

у с т а н о в и л:

<данные изъяты> обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты><данные изъяты> общей площадью <данные изъяты>.м., кадастровый <данные изъяты>.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему нежилого помещения значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его (истца) права плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости нежилого помещения.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему нежилого помещения, равной его рыночной стоимости, определенной в представленном им отчете об оценке по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений <данные изъяты> достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты> пом. 3 общей площадью 37 913,6 кв.м., кадастровый <данные изъяты> определена в размере 1 731 245 305 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала первоначально заявленные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости, определенной оценщиком ООО «Ай-Эл-Эм Эдвайзорс». Возражала против заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом АСЭ СРО «Сумма мнений», просила признать его недопустимым доказательством по делу и назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

Представитель административного ответчика – Министерства имущественных отношений <данные изъяты>ФИО2 не оспаривал выводы судебной оценочной экспертизы АСЭ СРО «Сумма мнений» <данные изъяты>/Э от <данные изъяты>г., оставляет решение на усмотрение суда.

От представителя заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» поступили письменные заявления, в котором, кроме ходатайства о рассмотрении дела в его отсутствие, участник процесса выражает согласие с выводами судебной оценочной экспертизы АСЭ СРО «Сумма мнений» <данные изъяты>/Э от <данные изъяты>г.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав мнение явившегося лица, заключение судебного эксперта ФИО3, приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается, что <данные изъяты> является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты><данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый <данные изъяты>. Помещение расположено в здании гипермаркета «Лента» и Торговая галерея и представляет собой помещения вспомогательные к торговым: помещения, общей площадью 36 224,2 кв.м. паркинга с техническими и вспомогательными помещениями, расположенные на двух подземных этажах: - 1 этаж (подвал <данные изъяты>) площадью <данные изъяты> кв.м. т -2 этаж (подвал <данные изъяты>) площадью <данные изъяты> кв.м. (подземный паркинг (2 этажа) на <данные изъяты>; места общего пользования общей площадью <данные изъяты> кв.м.- коридоры (наименование галерея согласно экспликации), тамбуры и лестничные клетки на 1 этаже.

Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1633 от <данные изъяты>г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» кадастровая стоимость объекта недвижимости по вышеуказанному адресу по состоянию на <данные изъяты> установлена в размере <данные изъяты> рубля.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из абзацев 1 и 2 статьи 24.18 Федерального закона от <данные изъяты><данные изъяты>-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статей 373,388 и 400 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 данного Кодекса.

Согласно статье 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 этого же Кодекса, подпунктом 6 пункта 1 которой предусмотрены иные здание, строение, сооружение, помещение.

Согласно пункту 1 статьи 374 названного Кодекса объектами налогообложения для Р. организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Пунктом 3 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 названного Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 этого же Кодекса, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения.

Положения статей 378.2 (кроме подпункта 4 пункта 1) и 382 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматривающие особенности обложения налогом недвижимости, в отношении которой налоговая база определяется как ее кадастровая стоимость, не устанавливают иных признаков объекта налогообложения по сравнению с тем, как они определены статьей 374 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 этого кодекса.

Федеральный законодатель в статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации указал, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении такого вида недвижимого имущества, как административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (подпункт 1 пункта 1) и нежилые помещения (подпункт 2 пункта 1).

Нежилое помещение, как это предписано подпунктом 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, признается недвижимым имуществом, налоговая база которого определяется исходя из кадастровой стоимости, если его назначение, разрешенное использование или наименование в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

По смыслу приведенных правовых норм, уплата налога от кадастровой стоимости недвижимости выступает в этом случае одной из составляющих бремени содержания имущества, которое лежит на юридическом и физическом лицах - собственниках имущества.

Из материалов дела усматривается, что административный истец является собственником нежилого помещения, являющегося объектом налогообложения, исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

Считая кадастровую оценку принадлежащего объекта недвижимости завышенной, истец обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, к которому приложил Отчет <данные изъяты> от <данные изъяты>., составленный оценщиком ООО «Ай-Эл-Эм Эдвайзорс», из которого следует, что рыночная стоимость нежилого помещения с КН <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты>г. определена в размере <данные изъяты> рублей.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

Определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам АСЭ СРО «Сумма мнений».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 068/Э от <данные изъяты>г., выполненному экспертом АСЭ СРО «Сумма мнений» отчет об оценке <данные изъяты> от 24.01.2020г., подготовленный оценщиком ООО «Ай-Эл-Эм Эдвайзорс» не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации.

При этом выводы эксперта по указанному вопросу экспертного исследования мотивированы со ссылкой на федеральные стандарты оценки и нормы Закона об оценочной деятельности.

По мнению эксперта, рыночная стоимость спорного нежилого помещения составила <данные изъяты> рублей.

Представитель административного истца с выводами, содержащимися в заключении эксперта не согласился, ходатайствовал о проведении по делу повторной оценочной экспертизы.

Суд, исследовав материалы дела, заключения оценщика и судебного эксперта, приходит к выводу о возможности принять заключение судебного эксперта в качестве надлежащего доказательства по делу, как отвечающего признакам относимости и допустимости доказательств; по тем же основаниям не усматривает оснований для назначения по делу повторной оценочной экспертизы.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Заключение судебной оценочной экспертизы АСЭ СРО «Сумма мнений» <данные изъяты>/Э от <данные изъяты>г. выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта (в том числе приведены мотивы и выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости).

Экспертное заключение и пояснения эксперта содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием единственного доходного подхода является мотивированным и корректным; отказ от применения иных методов и подходов оценки также мотивирован экспертом.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка нежилых зданий, в том числе сегмента рынка объектов коммерческого назначения, к которому относится объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость нежилого здания.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

В судебном заседании эксперт ФИО3 отклонила замечания административного истца о наличии в заключении арифметических и методологических ошибок, пояснив суду, что применение доходного подхода, в том числе метода прямой капитализации обусловлен тем, что объект оценки представляет собой завершенный объект недвижимости, который изначально строился и проектировался для получения прибыли, кроме того в целях установления именно рыночной стоимости для внесения ее в кадастр недвижимости не должна учитывать фактические условия использования объекта, так как собственник может не эффективно использовать объект недвижимости, однако, это не может свидетельствовать о рыночной стоимости объекта, поэтому используется доходный подход на основе рыночных данных, так как данный объект недвижимости способен приносить равновеликие доходы в продолжительное время.

Кроме того, отвечая на вопрос того, что объект оценки - вспомогательные помещения, однако, применен такой подход, при котором определялась доходность именно полезной площади, но это доход распределялся, в том числе на вспомогательные помещения, так как эксплуатация и получение дохода от основной площади невозможна без эксплуатации и учета вспомогательных площадей, в связи с чем, применяемый метод обоснован и объективно отражает стоимость вспомогательных помещений, так как доход который определяется для торговых, в том числе включает в себя долю дохода, приходящуюся на вспомогательные помещения.

Замечание административного истца об ошибочности вывода о возможности сдачи в аренду оцениваемых помещений считает несостоятельным, исходя из того, что сдача в аренду всего объекта возможна в целом, т.е. сдача полной площади, которая предназначена непосредственно для сдачи в аренду и извлечения прибыли, а после того как определяется стоимость всего объекта, но исходя из доходности только основных помещений, определяется удельный показатель стоимости всего объекта в целом, в том числе стоимость вспомогательных помещений. Ею определялась стоимость удельного показателя всего здания в целом, который в том числе и определяет стоимость вспомогательных помещений.

При определении рыночной стоимости использовались именно рыночные данные, которые есть на рынке для установления кадастровой стоимости, так как данные условия могут быть не сохранены для нового собственника к примеру и поэтому не могут учитываться для определении рыночной стоимости объекта, потому что собственник спорного объекта может свой объект использовать неэффективно, что приведет к необоснованному занижению стоимости. Согласно картам 2гис, объект исследования здание гипермаркета, а не ТЦ. Торговый центр (галерея, пассаж, торгово-развлекательный комплекс, торговый комплекс, молл) — группа предприятий торговли, управляемых как единое целое и находящихся в одном здании или комплексе зданий. Таким образом, аналоги подбирались в административных зданиях, сопоставимых с объектом исследования. Таким образом, вся использованная для расчета информация подтверждена, расчеты проведены корректно, в соответствии с методологией оценки. Заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ и в соответствии с требованиями оценочного законодательства в части методологии оценки.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком). Само про себе несогласие административного истца с полученным экспертом значением не дает оснований полагать, что расчеты выполнены экспертом неверно.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы судом не установлено.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать <данные изъяты>.

Орган регистрации прав в течение двадцати рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом определения кадастровой стоимости, определенной в результате проведения государственной кадастровой оценки или в порядке, предусмотренном статьей 16, 19, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона, осуществляет внесение в Единый государственный реестр недвижимости таких сведений, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (ст. 17 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Таким образом, настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

руководствуясь ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

р е ш и л:

административное исковое заявление <данные изъяты> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты><данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый <данные изъяты> равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на <данные изъяты>г.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, включая дату обращения административного истца с настоящим иском в суд – <данные изъяты>.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина