Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ФИО2, представителя Управления Росреестра по Самарской области ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1186/2018 по административному исковому заявлению ФИО4 об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

у с т а н о в и л :

ФИО4 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 25.04.2018 года № об отклонении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости жилого дома с кадастровым номером № незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы заявителя, обязать Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления от 30.03.2018 года № о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

В обоснование своих требований административный истец указал, что является собственником жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость жилого дома определена по состоянию на 24.07.2013 года и составляет 8 706 648 рублей 01 копейка. Тем не менее, действительная рыночная стоимость объекта капитального строительства на ту же дату, определенная в Отчете об оценке ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ», существенно ниже и составляет 2 940 575 рублей 25 копеек.

Однако, заявление ФИО4 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области отклонено.

ФИО4 считает данное решение незаконным, нарушающим его права и законные интересы на экономически обоснованный размер налога на имущество физических лиц, исчисляемого исходя из удельного показателя кадастровой стоимости. Просит требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО2, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области – ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, полагая, что решение Комиссии обоснованно.

Представители Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, администрации городского округа Тольятти, ООО «Консалтинговый центр «Эксперт» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В представленных письменных отзывах администрация г.о. Тольятти, Управление Росреестра по Самарской области в удовлетворении заявленных требований просили отказать. Иными участниками судебного разбирательства возражений на заявление не представлено.

В соответствии с частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения участвующих в судебном заседании представителей, оценщика ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административное исковое заявление ФИО4 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО4 является собственником жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 г. № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

По состоянию на 24.07.2013 года кадастровая стоимость спорного объекта капитального строительства составила 8 706 648 рублей 01 копейка.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных Порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года №457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года №П/48 создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года № П/371 в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением необходимого для этого перечня документов.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Материалами дела подтверждается, что 30.03.2018 года ФИО4 обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № и установлении его рыночной стоимости в размере 2 940 575 рублей 25 копеек, что более чем на 30% отличается от кадастровой стоимости.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства заявителем был приложен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом №135-ФЗ и Порядком, в том числе Отчет об оценке рыночной стоимости № от 23.03.2018г., выполненный ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ».

Решением Комиссии № от 25.04.2018 года заявление отклонено.

Административный иск подан в течение трех месяцев со дня получения заявителем копии решения и таким образом, установленный п. 1 ст. 219 КАС РФ срок оспаривания решения комиссии не нарушен.

Основанием к отказу в удовлетворении заявления Комиссия в решении указала:

1. В нарушение п. 8 ФСО №3 и п. 10 ФСО №7, в соответствии с отчетом наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование под жилой дом (коттедж). Можно предположить, что понятия жилой дом и коттедж признаются тождественными. Вместе с тем, анализируя показатель скидки на торг, оценщик не отождествляет данные понятия, вводя для жилых домов коэффициент 8%, а для коттеджей - 9%. В результате определения рыночной стоимости объекта применяется корректировка 9% как для коттеджей.

2. В нарушение п. 11 ФСО 7, в представленном отчете сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, не определен. Вывод о неразвитости рынка недвижимости не сделан, что привело к необоснованному выбору аналогов, которые не относятся к сегменту рынка.

3. В разделе 10.3. приводится характеристика рынка продаж жилой недвижимости (коттеджей), что, по-видимому, обосновывается описанием объекта недвижимости, приведенным на стр. 17 отчета. Вместе с тем, изображение объекта на титульном листе отчета и фотографии в разделе 8.5. отчета (стр. 19-20) свидетельствует о том, что объект оценки относится к объектам незавершенного строительства. При этом в отчете определено (стр. 11), что с момента осуществления кадастровой оценки до момента осмотра какие-либо изменения объекта не происходили.

4. В разделе 8.2. отчета (стр. 17) установлено, что здание находится в удовлетворительном состоянии, требуется косметический ремонт. Данное описание не соответствует фактическому состоянию объекта. Более того, на стр. 47 отчет оцениваемый объект определен как нежилое помещение.

5. В нарушение п. 22 ФСО №7, в отчете указано, что рынок продажи в секторе жилой недвижимости представлен 628 объектами, подавляющая масса которых расположена в Центральном районе г. Тольятти (стр. 30 и 34 отчета). При этом для определения рыночной стоимости объекта выбрано только 4 объекта - аналога. Обоснование сделанного выбора в отчете отсутствует.

Допрошенная в ходе судебного разбирательства в разъяснение положений Отчета об оценке оценщик ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ» ФИО1 выводы, содержащиеся в Отчете подтвердила. Полагает, что отчет соответствует предъявляемым требованиям, замечания Комиссии считает необоснованными.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Проверяя оспариваемое решение Комиссии на предмет его обоснованности и соответствия требованиям действующего законодательства, суд считает необходимым отметить следующее.

В разделе Отчета «Анализ наиболее эффективного использования» на странице 21 оценщиком сделан вывод, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в текущем качестве (фактическое использование) под жилой дом (коттедж).

Как пояснила оценщик ФИО1, сегмент рынка это наилучшее использование объекта оценки. На рынке жилой недвижимости существует несколько категорий объектов. Деление жилой недвижимости на категории – жилые дома, коттеджи, дачные дома, таунхаусы основано на классификации, приведенной в Справочнике оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты» под редакцией Лейфера. С точки зрения оценки жилой дом и коттедж не идентичны. Критериями отличия являются период постройки и площадь объекта. Коттедж это жилой дом современной застройки после 1990 года, площадью свыше 100 кв.м; к жилым домам относятся объекты постройки до 1990 года и площадью менее 100 кв.м. По данным критериям объект оценки был отнесен к категории коттеджей. Общий массив выборки составил 628 объектов по всему городу Тольятти на дату оценки. Из общего числа аналогов данного сегмента рынка в целях оценки отобрано 4 коттеджа, наиболее соответствующие по максимальному количеству ценообразующих факторов (близость расположения к объекту оценки, площадь, материал стен, техническое состояние). Число аналогов для расчетов оценщик вправе определить самостоятельно из принципа достаточности в рамках определенного подхода. В разделе 12.2. (Сравнительный подход), описан порядок применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, на стр. 46-47 описывается «отбор объектов-аналогов». Все они как и объект оценки расположены в <адрес>. Сведений о том, что объект оценки является незавершенным строительством объектом не имелось. По данным ЕГРН это жилой дом завершенный строительством. Результаты осмотра объекта на месте отражены на стр.11, 17 отчета. На момент осмотра в доме в зимний период проживали люди, имелись окна, входная дверь, полы, коммуникации, выполнена чистовая отделка. Имелись и недоделки, в связи с чем состояние объекта оценено как удовлетворительное, требующее косметического ремонта. Основополагающими факторами при оценке являются назначение, местоположение объекта и только потом отделка. На стр. 47 отчета, где указано «нежилое» помещение, была допущена техническая ошибка, опечатка. На правильность расчетов это не повлияло. Итоговая рыночная стоимость объекта капитального строительства определена без учета НДС, обоснование приведено на стр. 55 отчета.

Суд также отмечает, что на стр. 22-34 отчета оценщиком выполнен анализ рынка объекта оценки, в том числе и ценообразующих факторов, влияющих на его стоимость, в соответствии с наиболее эффективным использованием.

На странице 32 отчета приведено описание одного из ценообразующих факторов - «скидка с цены предложения». Как пояснила ФИО5, диапазоны значений скидок на торг для жилых домов и коттеджей приведены на стр. 55 Справочника Лейфера: для коттеджей – 9 %, для жилых домов – 8%. В таблице № 17 на стр. 42 отчета отражено, что скидка на торг применена ко всем аналогам в размере 9%. Для аналога № 3 8% - это сумма всех корректировок, коэффициент 8% (для жилых домов) в расчетах не применялся.

Таким образом, сегмент рынка объекта оценки в данном случае оценщиком определен - категория жилой недвижимости и подгруппа указанной категории - коттеджи. Выбор аналогов сделан из того же сегмента, то есть обоснован. Объекты-аналоги для расчета стоимости объекта оценки приближены к оцениваемому объекту по ценообразующим факторам, в связи с чем при расчете стоимости объекта оценки произведено незначительные корректировок, как в количественном, так и в процентном выражении. Число аналогов для расчетов оценщик вправе определить самостоятельно из принципа достаточности в рамках примененного подхода.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу, что в представленном отчете имеется полное описание объекта оценки со всеми характеристиками, с указанием перечня использованных при проведении оценки данных и источников их получения, проанализирован рынок объекта оценки.

При этом оценщиком приведен весь объем доступной ему рыночной информации, достаточный для проведения оценки.

Полномочия и квалификация оценщика подтверждаются приложенными к Отчету об оценке документами.

Таким образом, суд полагает, что отчет об оценке № от 23.03.2018г., выполненный оценщиком ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ» ФИО1 содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ его наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов, приведен расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с введением корректировок.

Оснований полагать, что приведенная в отчете информация вводит в заблуждение, у суда не имеется.

Часть 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации закрепляет, что обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Аналогичные обязанности установлены положениями части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которым доказывание обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Однако, доказательств, свидетельствующих о нарушении оценщиком при проведении исследований требований законодательства об оценочной деятельности и положений федеральных стандартов оценки, на что указывается в решении Комиссии, как и опровергающих выводы, содержащиеся в отчете оценщика, соответствующих требованиям ст.ст. 60-61 КАС РФ, административными ответчиками и заинтересованными лицами суду не представлено.

Ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы на предмет проверки соответствия отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, не заявлено. Стороны не возражали против окончания рассмотрения дела по имеющимся в нем доказательствам.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что решение Комиссии по заявлению ФИО4 нельзя признать законным и обоснованным.

Согласно части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии, в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения заявленных ФИО4 административных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Административное исковое заявление ФИО4 удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 25.04.2018 года № об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости жилого дома с кадастровым номером № незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ФИО4 от 30.03.2018 года №.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья: О.А. Калинникова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 03.07.2018 года.