Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1187/2017 по административному иску Кузнецова Г.П. об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Кузнецов Г.П. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства:

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 191,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 24.07.2013 года в размере 2 434 474 рубля без учета НДС;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 313,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 09.08.2013 года в размере 4 800 535 рублей без учета НДС;

- нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 317,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 24.07.2013г. в размере 4 186 943 рубля без учета НДС;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 366,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 24.07.2013г. в размере 4 827 640 рублей без учета НДС;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 299,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 24.07.2013 года в размере 3 943 057 рублей без учета НДС;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 617,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 24.07.2013 года в размере 9 473 811 рублей без учета НДС.

В обоснование иска указал, что вышеуказанные помещения принадлежат ему на праве собственности.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012г. №118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» утверждены результаты кадастровой оценки объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость спорных объектов капитального строительства по состоянию на 24.07.2013г. с кадастровым номером № составила в размере 4 733 502,33 рубля, с кадастровым номером № в размере 7 858 653,11 рубля, с кадастровым номером № в размере 9 061205,19 рублей, с кадастровым номером № в размере 7 400 891,52 рубль, с кадастровым номером № в размере 15 289 237,27 рублей и по состоянию на 09.08.2013 года с кадастровым номером № в размере 7 747 305,70 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 07.11.2017 года.

К настоящему исковому заявлению приложен административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объектов оценки № от 29.11.2017 года, выполненный ООО «Центр Экспертизы и Оценки». Из отчета усматривается, что рыночная стоимость объектов оценки составила: с кадастровым номером № в размере 2 434 474 рубля без учета НДС, с кадастровым номером № в размере 4 800 535 рублей без учета НДС, с кадастровым номером № в размере 4 186 943 рубля без учета НДС, с кадастровым номером № в размере 4 827 640 рублей без учета НДС, с кадастровым номером № в размере 3 943 057 рублей без учета НДС, с кадастровым номером № в размере 9 473 811 рублей без учета НДС.

Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости завышена, чем нарушаются его права, так как это ведет к необоснованному увеличению размера налоговых платежей.

В судебное заседание представитель истца Морозова Ю.А. не явилась, представила письменное заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, просила установить кадастровую стоимость определенной в отчете об оценке.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Администрации городского округа Тольятти, министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда, просили в резолютивной части решения указать дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости и дату применения кадастровой стоимости.

Представитель Администрации городского округа Тольятти в письменном заявлении просил в удовлетворении административного искового заявления отказать.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области письменного отзыва в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом, суд исходит из следующего.

В силу ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела усматривается, что Кузнецов Г.П. является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 191,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 313,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 317,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 366,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 299,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 617,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 07.11.2017г., 20.11.2017г., свидетельствами о государственной регистрации права от 12.04.20107 года, 08.05.2007г., 01.12.2003г., 18.04.2007г.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с удельными показателями, утвержденными постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012г. № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет по состоянию на 24.07.2013 года с кадастровым номером № в размере 4 733 502,33 рубля, с кадастровым номером № в размере 7 858 653,11 рубля, с кадастровым номером № в размере 9 061205,19 рублей, с кадастровым номером № в размере 7 400 891,52 рубль, с кадастровым номером № в размере 15 289 237,27 рублей, и по состоянию на 09.08.2013 года с кадастровым номером № в размере 7 747 305,70 рублей.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 10.11.2014 г. № 107-ГД «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности Кузнецова Г.П., поскольку принадлежащие ему нежилые помещения являются объектами налогообложения по налогу на имущество физических лиц с особенностями определения налоговой базы из их кадастровой стоимости.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также положительное экспертное заключение на такой отчет.

Административным истцом представлен отчет об оценке № от 29.11.2017г., выполненный оценщиком ООО «Центр Экспертизы и Оценки» - ФИО1 Из отчета усматривается, что рыночная стоимость объектов оценки составила: с кадастровым номером № в размере 2 434 474 рубля без учета НДС, с кадастровым номером № в размере 4 800 535 рублей без учета НДС, с кадастровым номером № в размере 4 186 943 рубля без учета НДС, с кадастровым номером № в размере 4 827 640 рублей без учета НДС, с кадастровым номером № в размере 3 943 057 рублей без учета НДС, с кадастровым номером № в размере 9 473 811 рублей без учета НДС. Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 24.07.2013 года и на 09.08.2013г., на даты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства.

Отчет об оценке соответствует заданию на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В представленных отчетах, имеется полное описание объектов оценки со всеми характеристиками, с указанием перечня использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, проанализирован рынок объекта оценки.

Для определения стоимости недвижимости оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта /п. 10 ФСО №7/.

Анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, содержится на страницах 40-88 отчета.

На странице 68 отчета оценщиком сделан вывод о том, что объекты оценки относятся к сегменту рынка нежилые встроено-пристроенные административные помещения с торгово-офисными помещениями, расположенные в Автозаводском районе г.о. Тольятти Самарской области.

В основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемых объектов оценки является эксплуатация в качестве нежилых торгово-офисных помещений /страница 91 отчета/.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, затратный и доходный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком / пункт 11 ФСО №1/.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

При проведении исследования оценщик использовал доходный и сравнительный подход.

Определение рыночной стоимости в рамках доходного подхода методом прямой капитализации приведено на страницах 96-110 отчета

В соответствии с пунктами 15, 16 ФСО №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России №297 от 20.05.2015 года, доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы

В рамках доходного подхода оценщиком был выбран метод прямой капитализации, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность получения арендной платы от оцениваемого объекта. Для расчета арендной платы рассматривались данные по сделкам (предложениям) аналогичных объектов с указанием источника информации, для чего оценщиком выбрано 6 объектов-аналогов, торгово-офисного назначения, расположенных в Автозаводском районах г.о. Тольятти, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости. Был рассчитан коэффициент капитализации объектов оценки на основе метода рыночной выжимки, который составил 12,6%. В итоге рыночная стоимость оцениваемых объектов в рамках доходного подхода составила с кадастровым номером № в размере 2 442 445,54 рублей, с кадастровым номером № в размере 4 199 768,39 рублей, с кадастровым номером № в размере 4 842 428,16 рублей, с кадастровым номером № в размере 3 955 134,53 рубля, с кадастровым номером № в размере 9 504 754,19 рубля, с кадастровым номером № в размере 4 816 213,85 рублей.

Определение рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж приведено на страницах 111-125 отчета.

В качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м. общей площади объекта с последующим перемножением на площадь объекта.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках, основным из которых является база недвижимости iReal компании ООО «Волга-Инфо».

В качестве объектов-аналогов отобрано 5 объектов-аналогов, находящиеся в собственности, торгово-офисного назначения, площадью от 53 до 170 кв.м., расположенные в Автозаводском районе г. Тольятти Самарской области, то есть сопоставимые по ценообразующим факторам.

Описание объектов-аналогов приведено в Таблице 9.4.5.1 на стр. 118 отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, оценщик сопоставил объекты-аналоги с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), применил метод корректировок и обосновал его на страницах 118-122 отчета: введены корректировки на торг 13%, на этаж.

В итоге рыночная стоимость оцениваемых объектов сравнительным подходом без учета НДС составил: с кадастровым номером № в размере 2 426 491 рубль, с кадастровым номером № в размере 4 174 117 рублей, с кадастровым номером № в размере 4 812 852 рубля, с кадастровым номером № в размере 3 930 978 рублей, с кадастровым номером № в размере 9 442 868 рублей, с кадастровым номером № в размере 4 784 855 рублей.

Произведена процедура согласования результатов оценки в результате расчетов стоимости объекта оценки при использовании двух подходов, присвоены весовые коэффициенты и сделан вывод об итоговой величине стоимости, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости на дату оценки 24.07.2013г. составила с кадастровым номером № в размере 2 434 474 рубля без учета НДС, с кадастровым номером № в размере 4 186 943 рубля без учета НДС, с кадастровым номером № в размере 4 827 640 рублей без учета НДС, с кадастровым номером № в размере 3 943 057 рублей без учета НДС, с кадастровым номером № в размере 9 473 811 рублей без учета НДС и по состоянию на 09.08.2013 года с кадастровым номером № в размере 4 800 535 рублей без учета НДС

Лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетом рыночной стоимости. Ходатайство о назначении и проведении по делу экспертизы не заявили.

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о соответствии отчетов основным требованиям федерального стандарта оценки №1 и требованиям Федерального закона №135-ФЗ.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов капитального строительства является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на те же даты, по состоянию на которые определена кадастровая стоимость.

Суд пришел к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в суд с настоящим иском является 04.12.2017г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск Кузнецова Г.П. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов капитального строительства с кадастровыми номерами:

Дата подачи административного иска в суд – 04.12.2017г.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 29.12.2017г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь