Гражданский кодекс часть 1

Судья Верховного суда Республики Бурятия Тубденова Ж.В., при секретаре Черепановой О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Петрова С.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости

УСТАНОВИЛ:

Петров С.В. обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка ..., в размере его рыночной стоимости – 22 264000 руб.

Указывает, что земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности, относится к землям населенных пунктов, имеет виды разрешенного использования – деловое управление, торговые центры, рынки, магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, гостиничное обслуживание, досуг, бытовое обслуживание, объекты культуры, объекты религиозного назначения, объекты общественного управления, научная деятельность. Государственная кадастровая стоимость земельного участка, определенная в соответствии с Постановлением Правительства Республики Бурятия от 13.01.2016 г. №2 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Республике Бурятия», по состоянию на 22.08.2016 г. составляет 75 863200 рублей. Указанные результаты внесены в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения. В соответствии с отчетом об оценке ... рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 22.08.2016 г. равна 22 264000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком путем сравнительного подхода, с учетом сведений о местоположении участка, его назначении и разрешенном использовании. Оценщиком применены корректировки на площадь, местоположение земельного участка, условия рынка.

В судебное заседание административный истец Петров С.В., представитель административного ответчика Правительства Республики Бурятия, представители заинтересованных лиц Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, Администрации МО «Кабанский район», МО СП «Выдринское» не явились.

В письменных заявлениях административный истец Петров С.В., представитель Администрации МО «Кабанский район» Костюнина А.М., глава – руководитель МО СП «Выдринское» Орлова С.В. просили дело рассмотреть в их отсутствие.

В соответствии с ч.4 ст.247 КАС РФ суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, уведомленных о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель административного истца Лобыкин С.А. административный иск поддержал, просил установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 22.08.2016 г. в размере его рыночной стоимости – 22 264000 руб., установленную ООО «...». Пояснил, что земельный участок включен в ОЭЗ ТРТ «Байкальская гавань», на нем будет осуществляться туристско-рекреационная деятельность. Возражал против назначения по делу судебно-оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия Скубиро Е.С. административный иск не признала, считала, что в обоснование заявленной рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлено ненадлежащее доказательство.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Дамбаева Л.В. не возражала против удовлетворения административного иска. Пояснила, что земельный участок имеет несколько видов разрешенного использования. Кадастровая стоимость определена с учетом удельного показателя, предусмотренного для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, поскольку для этого вида разрешенного использования указанное значение наибольшее.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд считает, что административный иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В силу ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии с п.п.1 и 5 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой установления стоимости объекта недвижимости в таких случаях является дата внесения сведений о нём в государственный кадастр недвижимости.

Установлено, что Петрову С.В. на праве собственности принадлежит земельный участок ....

Указанный земельный участок относится к землям населенных пунктов, имеет виды разрешенного использования – деловое управление, торговые центры, рынки, магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, гостиничное обслуживание, досуг, бытовое обслуживание, объекты культуры, объекты религиозного назначения, объекты общественного управления, научная деятельность.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Бурятия, сведения о земельном участке внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22.08.2016 года. В соответствии с актом определения кадастровой стоимости земельного участка от 22.08.2016 г., утвержденным филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Бурятия, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 22.08.2016 г. составляет 75 863200 руб.

Ранее указанный земельный участок, образованный 26.02.2016 г., имел иную категорию и вид разрешенного использования, кадастровая стоимость участка составляла 2 033228 рублей. 16.05.2016 г. осуществлен перевод земельного участка в категорию - земли населенных пунктов, кадастровая стоимость земельного участка изменилась и составляла 5 296288 рублей. На основании заявления собственника 22.08.2016 г. изменен вид разрешенного использования земельного участка с «для производственных целей» на «деловое управление, торговые центры, рынки, магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, гостиничное обслуживание, досуг, бытовое обслуживание, объекты культуры, объекты религиозного назначения, объекты общественного управления, научная деятельность». Тем самым, земельный участок стал иметь несколько видов разрешенного использования.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с п.2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 №222. Указанным пунктом Методических указаний установлено, что в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. В соответствии с Постановлением Правительства Республики Бурятия от 13.01.2016 г. №2 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Республике Бурятия» наибольший удельный показатель в с.... имеет пятый вид разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», соответственно кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 75863200 руб. /удельный показатель 1288 руб. x площадь 58900 кв.м./.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье

В соответствии со ст.ст. 11, 12 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу подпунктов «б», «д», «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка в размере 22 264000 руб. административным истцом представлен отчет оценщика ООО «...» от 21.09.2017 г. №63/17.

Для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка оценщиком выбран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Для подбора объектов-аналогов оценщиком использован архив объявлений на сайте «ruads.org» в сети Интернет. В качестве объектов-аналогов избраны 3 земельных участка для строительства объектов рекреационного назначения, 2 из которых находятся в с...., 1- в с.....

При этом, оценщик исходил из назначения оцениваемого земельного участка – для размещения объектов рекреационного назначения / в соответствии с Постановлением Правительства Республики Бурятия от 13.01.2016 г. №2 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Республике Бурятия» 8 вид разрешенного использования, удельный показатель 1 кв.м. 220,37 руб./.

Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, предусматривают земельные участки домов отдыха, пансионатов, туристических баз, детских и спортивных лагерей, домов охотников и рыболовов, природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных курортов, парков.

Между тем, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости оцениваемый земельный участок, как указывалось выше, имеет несколько видов разрешенного использования: деловое управление, торговые центры, рынки, магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, гостиничное обслуживание, досуг, бытовое обслуживание, объекты культуры, объекты религиозного назначения, объекты общественного управления, научная деятельность, которые в соответствии с названным Постановлением Правительства Республики Бурятия от 13.01.2016 г. №2 относятся к 5, 6, 7, 17 видам разрешенного использования и имеют наибольшие удельные показатели /удельный показатель для 5 вида разрешенного использования – земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, составляет 1288,00 руб. за 1 кв.м., для 6 – 374,82 руб., для 7- 616,48 руб./.

В обоснование достоверности рыночной стоимости земельного участка, указанной в отчете, представитель административного истца и оценщик ссылались на оценку участка исходя из его наиболее эффективного использования - для размещения объектов рекреационного назначения.

Из отчета /стр. 37/ и показаний оценщика ... данных в судебном заседании, следует, что согласно проекту развития территории ..., представленного заказчиком, оцениваемый земельный участок планируется использовать как объект туристско-рекреационного назначения. Данное использование земельного участка относится к земельным участкам, предназначенным для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения /вид разрешенного использования, далее – ВРИ, №8/, соответственно им проанализированы земельные участки, имеющие ВРИ №8.

Вместе с тем, указанным проектом развития территории «...» /стр.90-102/ предусмотрена комплексная застройка, включающая такие объекты, как порты, гостиницы, рестораны, коттеджи, сувенирные лавки, магазины, ночные клубы, офисные здания и др., соответственно довод оценщика о том, что оцениваемый земельный участок предназначен только для объектов рекреационного назначения, необоснован.

Кроме того, согласно отчету доходный подход, включающий метод предполагаемого использования, оценщиком не применялся. Учитывая цель определения рыночной стоимости земельного участка – для налогообложения, оценщик пришел к выводу о необходимости установления оценки исходя из фактического использования, а не из наиболее эффективного использования / стр. 53/.

Наиболее важными факторами стоимости земельного участка являются местоположение, целевое назначение, разрешенное использование, транспортная доступность, инфраструктура. Соответственно земельные участки, выступающие аналогами, должны быть сопоставимы с оцениваемым земельным участком по названным признакам.

Указывая в отчете, что экономические характеристики - соответствие целевому назначению и разрешенному использованию являются ценообразующими факторами /стр.57/, оценщиком, вместе с тем, не применена корректировка на вид разрешенного использования.

Вывод оценщика о неприменении данной поправки ввиду того, что оцениваемый объект, также как и все аналоги, предназначен для использования в качестве размещения объектов рекреационного назначения /стр.62/, необоснован. Как ранее указывалось, оцениваемый земельный участок имеет несколько видов разрешенного использования с наибольшими удельными показателями в отличие от объектов-аналогов, имеющих один вид разрешенного использования - для размещения объектов рекреационного назначения.

Поскольку корректировка вводится в цену продажи объекта-аналога для приведения его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта, неприменение названной корректировки влияет на достоверность рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Также из отчета следует, что поправка на цену продажи – торг /стр.62/ в размере -21,2% применена оценщиком исходя из диапазона скидок на торг для земельных участков под объекты рекреации, имеющих больший размер скидки по сравнению с земельными участками с другими видами разрешенного использования, которые имеются у оцениваемого земельного участка.

Вышеуказанные факты свидетельствуют о том, что отчет оценщика ... нельзя признать обоснованным и достоверным доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка ..., в размере 22 264000 руб. по состоянию на 22.08.2016 г.

Судом ставился на обсуждение вопрос о назначении по делу судебно-оценочной экспертизы. Представитель административного истца Лобыкин С.В. возражал против назначения по делу экспертизы.

Учитывая, что обязанность доказывания рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административном истце, а достоверных доказательств рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка не представлено, суд не находит оснований для удовлетворения административного иска.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного иска Петрова С.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Бурятия в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Ж.В. Тубденова