Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Торуа Д.О. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

Торуа Д.О. является собственником ... доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №..., общая площадь ..., категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - тяжёлая промышленность, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.97-98).

Собственником ... доли в праве общей долевой собственности указанного объекта недвижимого имущества является ООО «Строительная компания «Содружество».

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 22 сентября 2016 года определена в размере 60 993 839 руб. 42 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.6).

Торуа Д.О., полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы, как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование исковых требований истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА>№..., выполненный оценщиком ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» ..., являющейся членом Общественной организации «Российское общество оценщиков».

Согласно отчёту рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 22 сентября 2016 года составила 31 700 000 руб.

Просил суд пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №..., общая площадь ..., категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - тяжёлая промышленность, расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 31 700 000 руб.

Административный истец Торуа Д.О. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом.

Представитель административного истца по доверенности Корнетов Е.Е. в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области по доверенности Желтухин П.В. просил принять решение исходя из фактических обстоятельств дела.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель заинтересованного лица филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель заинтересованного лица ООО «Строительная компания «Содружество» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьёй 391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности Торуа Д.О. как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА>№..., выполненный оценщиком ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» ...

В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 22 сентября 2016 года составила 31 700 000 руб.

Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО № 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающего количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.

Департаментом имущественных отношений Вологодской области указано на не соблюдение оценщиком требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №..., в части того, что в отчёте от <ДАТА>№... не определён сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект; в отчёте не представлен анализ основных ценообразующих факторов с приведением интервалов значений этих факторов; оценщик использует в расчётах объекты-аналоги под административно-торговые объекты, что не соответствует сегменту рынка объекта оценки; удельный показатель стоимости и размер корректировок превышает 30%, что свидетельствует о некорректном подборе объектов-аналогов.

Вместе с тем, по мнению представителя Департамента имущественных отношений Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определенной в отчёте рыночной стоимости объекта недвижимости. Размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... Департамент имущественных отношений Вологодской области не оспаривает.

Оценщик ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» ..., проводившая оценку объекта недвижимости, представила пояснения по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, в которых указала, что в главе 2 отчёта <ДАТА>№... произведён анализ рынка. В разделе 2.1. выполнено географическое и социально-экономическое описание Вологодской области и г. Череповца; выявлены проблемы и перспективы территориального развития города, что в целом оказывает влияние на рынок оцениваемого объекта. В исследовании территориального развития города определён перечень ценообразующих факторов - местоположение, транспортная доступность, возможность инженерного обеспечения земельного участка, правовой статус земельного участка, размер земельного участка, каждый из которых описан и прокомментирован. Поскольку объект оценки отнесён к сегменту земельных участков промышленно-складской недвижимости Вологодской области, то в разделах 2.3. и 2.4 оценщиком исследован указанный сегмент рынка и приведены диапазоны цен исследованного рынка. В отчёте имеется аналитика доступных информационных данных из интернет ресурсов, скриншоты которых приложены к отчету. В разделе 2.5. отчёта оценщик исследовал рынок земельных участков в г. Череповце, и установил, что рынок земельных участков промышленного назначения развит слабо, в связи с чем, полагал необходимым исследовать рынок земельных участков в целом, независимо от назначения, выявить ценообразующие факторы земельных участков, процентное соотношение на разницу в наличии/отсутствии каких-либо факторов и экстраполировать эти данные на все сегменты рынка земельных участков, в том числе на участки промышленного назначения, то есть учесть эти данные при внесении корректировок. При подборе объектов аналогов оценщик работал в условиях ограниченности предложений на рынке, им отобраны сделки с земельными участками г. Череповца, среди которых выбраны наиболее подходящие объекты аналоги в количестве 5 штук, к которым применены корректировки. Поскольку методология оценки позволяет вносить корректировки, в том числе и по функциональному назначению, имеется формула корректировки, то оценщик счёл возможным в качестве объекта аналога взять объект с иным видом разрешённого использования и путём внесения корректировок рассчитать его стоимость, привести её к стоимости объекта оценки. В отчёте оценщик использовал реальные цены сделок, по которым совершены сделки на аукционе, корректировка на торг не производилась.

Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объекта недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.

Представители административных ответчиков размер рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривали, не представили доказательств, свидетельствующего об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли.

При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости на основании отчёта, выполненного оценщиком ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» ... от <ДАТА>№....

Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Торуа Д.О. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поданное в суд 06 марта 2018 года, удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №..., общая площадь ..., категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - тяжёлая промышленность, расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 31 700 000 рублей по состоянию на дату оценки 22 сентября 2016 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья М.В. Соколова

Мотивированное решение изготовлено 07 мая 2018 года.