Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Спектр–Авто-Н» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Спектр–Авто-Н» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 3 761 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства, - наземной автостоянки с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 5 517 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ООО «Спектр-Авто-Н» является арендатором указанного объекта недвижимости и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «Профессиональная оценка» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года составляет 5 517 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 8 120 964, 15 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Спектр-Авто-Н» на основании доверенности ФИО1 административный иск поддержал.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и заинтересованное лицо МКУ Агентство по аренде земельных участков организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда город Ярославля в письменных отзывах на административный иск в его удовлетворении возражали в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» своих представителей в судебное заседание не направило, отзыва на административный иск в письменном виде не представило суду.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО2, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Спектр-Авто-Н» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ООО «Спектр-Авто-Н» является арендатором земельного участка площадью 3 761 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства, - наземной автостоянки с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года № 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Из материалов дела следует, что ООО «Спектр-Авто-Н» является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договора № 24321-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 17 сентября 2012 года, по условиям которого (приложение к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО «Спектр-Авто-Н» в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого оно является.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца вошел в перечень земельных участков категории земель населенных пунктов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составила 8 120 964, 15 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 5 517 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО2 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

В качестве одного из элементов сравнения, по которому оценщиком проводилось сопоставление объекта оценки и аналогов, явилось расположение земельных участков относительно автомагистрали.

Использованный оценщиком в качестве аналога земельный участок по адресу: <адрес>, охарактеризован оценщиком как расположенный вблизи автомагистрали. Поскольку объект оценки по данному ценообразующему фактору имеет аналогичные характеристики, оценщиком корректировка к цене указанного аналога по данному элементу сравнения не применялась.

В обоснование своего вывода о таком местоположении объекта - аналога оценщик привела в составе Отчета данные публичной кадастровой карты, выкопировку из Генерального плана города Ярославля и указала, что земельный участок – аналог расположен менее чем в 100 метрах от Юго – Западной окружной дороги (участок автомобильной трассы М8), имеет хороший к нему подъезд с данной трассы, то есть имеет выход на «красную линию».

Приведенные выводы оценщика суд находит вполне обоснованными и последовательными, подтвержденными сведениями общедоступных источников, а потому обоснованными и соответствующими пунктам 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299.

В свою очередь, доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что указанный аналог не находится на «красной линии» и его цена подлежала корректировке, основаны на иной субъективной оценке характеристик данного аналога и о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствуют.

Оценщиком анализировался такой элемент сравнения объектов как площадь. Как следует из Отчета, оценщиком установлено, что выявленные аналоги по данному фактору сопоставимы, имеют площадь в пределах 1 га, в связи с чем корректировки цен аналогов на данный фактор не требуется. Кроме того, оценщиком установлено, что для того сегмента рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, площадь участка не является ценообразующим фактором.

Данные выводы также полно и подробно оценщиком приведены в составе Отчета, подтверждены и сделаны в пределах его компетенции.

В свою очередь, несогласие административного ответчика с обоснованностью таких выводов о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствует.

В возражениях административного ответчика на Отчет приведены доводы о том, что на дату оценки существовало предложение о продаже земельного участка по проспекту Октября, дом 78 в городе Ярославле, который является аналогом оцениваемому объекту. Административный ответчик полагает, что оценщиком необоснованно, в нарушение пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, данный аналог не исследован и не учтен в расчетах.

В судебном заседании оценщиком даны пояснения о том, что приведенные административным ответчиком данные не могли быть использованы в расчетах, поскольку указанный земельный участок не сопоставим с объектом оценки по виду его разрешенного использования: на указанном участке возможно строительство объектов капитального строительства, тогда как вид разрешенного использования объекта оценки такой возможности не предполагает.

Суд с обоснованностью данных возражений соглашается.

Кроме того, суд принимает во внимание, что в соответствии с пунктом 11 ФСО № 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.

Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах того объекта, на который указывает Департамент, по итогам применения корректировок к его цене оказало бы существенное влияние на результат оценки.

При таких обстоятельствах доводы Департамента являются несостоятельными.

В качестве аналогов оценщиком использована информация о предложении к продаже права аренды земельного участка по адресу: <адрес>

В возражениях на Отчет МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда город Ярославля приведены доводы о том, что указанные аналоги были переданы их правообладателям на праве аренды.

При этом, договор аренды земельного участка по <адрес> заключен по результатам аукциона.

При таких обстоятельствах, в соответствии со статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что указанный земельный участок свободен от застройки, его арендатор не вправе был отчуждать право аренды данного земельного участка.

Суд находит данные возражения заинтересованного лица несостоятельными и находящимися вне сферы правового регулирования законодательства об оценочной деятельности, которому должен соответствовать Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 22б Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В соответствии с пунктом 11в ФСО № 7 в рамках анализа рынка проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Предложение о продаже права аренды вышеуказанного земельного участка находилось в общедоступных источниках, которые приведены оценщиком в составе Отчета.

В соответствии с приведенными положениями законодательства об оценочной деятельности эти данные подлежали исследованию оценщиком и при сопоставимости характеристик земельного участка – аналога с объектом оценки – включению в расчеты.

Указанные действия в рамках исследуемой оценки оценщиком совершены и приведенным положениям ФСО № 7 соответствуют.

Оснований полагать, что лицо, публично предложившее к продаже право аренды вышеуказанного земельного участка, не имело права на совершение указанных действий, у оценщика не имелось.

В соответствии с положениями статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

При таких обстоятельствах, оснований полагать, что владельцем земельного участка заявлено о продаже права его аренды при отсутствии к тому установленных законом оснований и способов реализации такого права, у оценщика не имелось.

В соответствии с вышеприведенными положениями пунктов 22 и 11 ФСО № 7 оснований для исключения указанного земельного участка из выборки у оценщика не было.

В возражениях на Отчет МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда город Ярославля приведены также доводы о том, что на дату публикации объявления о продаже права аренды земельного участка по адресу: <адрес>, согласия арендодателя на переход прав и обязанностей арендатора по данному договору не было дано.

Однако, данное обстоятельство не исключает право арендатора на поиск потенциальных приобретателей такого права путем размещения публичной оферты.

В связи с этим, предложение о продаже права аренды данного земельного участка обосновано исследовано и принято в расчеты оценщиком как содержащее предложение о продаже аналогичного с оцениваемым земельного участка.

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 5 517 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Спектр- Авто-Н» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО «Спектр- Авто-Н» с настоящим административным иском в суд – 18 декабря 2020 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Спектр–Авто-Н» удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 761 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства, - наземной автостоянки с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 5 517 000 (пять миллионов пятьсот семнадцать тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 18 декабря 2020 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 17 февраля 2021 года