Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-11942022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительное предприятие «Спецремстрой» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,

с участием представителя административного истца по доверенности Каблова Д.С.,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Производственно-строительное предприятие «Спецремстрой» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 12 520 750 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

Представитель административного истца по доверенности Каблов Д.С. в судебном заседании поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Административные ответчики: Министерство имущественных отношений Самарской области, Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ФГБУ ФКП Росреестра по Самарской области, заинтересованные лица: Администрация г.о. Самара, ГБУ СО ЦКО не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований ГБУ СО «ЦКО» представило письменный отзыв, в котором указало на замечания, имеющиеся в отчете об оценке, в связи с чем им было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

После проведения экспертизы и изучения экспертного заключения ГБУ СО ЦКО представило дополнительные пояснения, в которых указало, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится объект недвижимости, в связи с этим оставляет принятие решения на усмотрение суда.

Выслушав представителя административного истца, заслушав эксперта Сенцова А.Ю., исследовав материалы дела, суд считает заявленные обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-строительное предприятие «Спецремстрой» требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 237 Федерального закона № 237 от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-строительное предприятие «Спецремстрой» на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером № площадью 535,9 кв. м, расположенное по адресу:

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости утверждена приказом Министерства имущественных отношений Самарской области по состоянию на 1 января 2021 года в размере 15 221 156,09 руб..

Административный истец, являясь собственником указанного выше нежилого здания, имеет основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости в и установлении ее размере рыночной стоимости.

Считая кадастровую стоимость нежилого здания сильно завышенной, а свои права нарушенными, 12 мая 2022 года административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № 147/22, выполненный 15 апреля 2022 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «АМД КОНСАЛТИНГ», согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 12 520 750 руб.

В ходе рассмотрения дела ГБУ СО ЦКО заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы.

В соответствии с выводами, содержащимися в решении Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 года № АКПИ22-93, положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющихся государственными судебными экспертами.

В этой связи определением суда от 23 июня 2022 года назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Консалтинговый центр «СЛОВО».

По результатам судебной экспертизы, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговый центр «СЛОВО» 12 августа 2022 года, составлено экспертное заключение № 11/2022-СЭ, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2021 года составила 15 139 618,89 руб.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Представитель административного истца не согласился с выводами судебной экспертизы, представил письменные замечания, просил назначить повторную судебную экспертизу.

Определением суда от 8 сентября 2022 года в назначении повторной судебной экспертизы судом отказано.

С доводами административного истца о необъективности экспертного заключения суд не может согласиться в силу следующего.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 года № 73-ФЗ, Методическими рекомендациями по производству судебных экспертиз, утвержденными приказом Министерства юстиции РФ от 20.12.2002 года № 346, Законом об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки.

Согласно Федеральному стандарту оценки № 7, утвержденному приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014 года, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

В экспертном заключении указано, что текущее использование объекта экспертизы- офисное. В ходе исследования им применены сравнительный и доходный походы.

В рамках сравнительного подхода экспертом подобраны объекты-аналоги, выполнено сравнение аналогов с объектом экспертизы, введены необходимые корректировки для сглаживания различий между объектом экспертизы и объектами-аналогами, произведены расчеты.

В рамках доходного подхода обоснован выбор аналогов, ценообразующих факторов и степень их отличия, скорректированы цены аналогов, произведен расчет арендной ставки.

То обстоятельство, что в сравнительном подходе эксперт не применил корректировку на этаж, обусловлено тем, что в сравнительном подходе использованы в качестве объектов-аналогов здания целиком, в связи с чем корректировка на этаж не требовалась.

Доводы административного истца о том, что эксперту следовало применить корректировку для неактивного рынка, являются необоснованными, поскольку рынок продаж в г. Самаре в связи с большим количеством объявлений о продажах является активным, и корректировка применена обоснованно как для активного рынка.

Из пояснений эксперта Сенцова А.Ю. в судебном заседании следует, что в доходном подходе он подобрал объекты-аналоги, наиболее подходящие по местоположению и по площади к объекту экспертизы, при этом использовал универсальные помещения, подходящие как для офисов, так и для и для объектов торговли.

В связи с тем, что объектом экспертизы является здание с земельным участком, а объектами –аналогами - встроенные помещения, экспертом введена корректировка по «Справочнику оценщика недвижимости -2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Лейфер Л.А. Нижний Новгород, 2020 год.»

В связи с тем, что объект оценки и аналоги расположены на разных этажах, эксперт использовал корректировку на этаж расположения по вышеприведенному Справочнику оценщика.

Доводы административного истца о том, что экспертом не выполнен обзор рынка, не могут служить основанием для признания экспертного заключения необъективным, поскольку требования о проведении анализа рынка предъявляются к отчету об оценке, при этом на эксперта действующее законодательство такую обязанность не возлагает..

В связи с изложенным суд приходит к выводу, что приведенные административным истцом замечания к экспертному заключению являются необоснованными, выводы эксперта, сделанные в экспертном заключении и подтвержденные им в ходе судебного заседания, являются аргументированными и обоснованными, в связи с чем суд признает выводы экспертизы обоснованными, величину рыночной стоимости нежилого здания, определенную экспертным заключением, в размере 15 139 618,89 руб. - достоверной.

В связи с тем, что рыночная стоимость нежилого здания, определенная экспертным заключением, является достоверной, рыночная стоимость, установленная отчетом об оценке, не может быть принята во внимание.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 12 мая 2022 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительное предприятие «Спецремстрой» удовлетворить частично

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 535,9 кв. м, расположенного по адресу: равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 15 139 618,89 руб.

.Датой обращения административного истца в суд считать 12 мая 2022 года.

Решение может быть обжаловано в четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина

Мотивированное решение изготовлено 16 сентября 2022 года.