Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Шастова Б. М. к Министерству имущества Челябинской области об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

Шастов Б. М. обратился в суд с административным иском к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для размещения и эксплуатации железнодорожных путей, зданий и других объектов железнодорожного транспорта, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 2 147 000 (два миллиона сто сорок семь тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленного требования Шастов Б.М. указал, что является собственником названного выше земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка, отраженная в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, превышает его действительную рыночную стоимость, определенную в отчете ООО «ТОТАЛ ПРОГРЕССИВ КОНСАЛТИНГ». Несоответствие внесенной в единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости принадлежащего Шастову Б.М. на праве собственности земельного участка – его рыночной стоимости, нарушает его права, поскольку Шастов Б.М. является плательщиком земельного налога, который рассчитывается исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель административного истца Шастова Б.М. - Марьяновский М.Л., действующий на основании доверенности № от 27 июля 2017 года, в судебном заседании настаивал на удовлетворении административного искового заявления.

Представитель административного ответчика Министерства имущества, представители заинтересованных лиц ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области», Управления Росреестра по Челябинской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области, администрации города Челябинска в суд не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости Шастов Б.М. является правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для размещения и эксплуатации железнодорожных путей, зданий и других объектов железнодорожного транспорта, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 12-15).

В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12 октября 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № отражена в размере 2965134,30 руб. по состоянию на 12 октября 2021 года на основании приказа Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П (л.д. 23).

Вместе с тем в отчете № об оценке земельного участка, составленном ООО «ТОТАЛ ПРОГРЕССИВ КОНСАЛТИНГ» 09 августа 2021 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 2 147 000 руб. (л.д.60 об.).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 16 декабря 2021 года № было отклонено заявление представителя Шастова Б.М. – Марьяновского М.Л. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка №, поданное на основании установления в отношения его рыночной стоимости в связи с тем, что информация о правовом статусе объекта-аналога № 1, содержащаяся па стр. 67 отчета об оценке №, не подтверждена. Нарушение п. 5 ФСО № 3. Некорректно проведен анализ рынка, а именно анализ рынка проведен неполно, использованы предложения о продаже земельных участков из нижнего диапазона цен, также неверно проведен отбор предложений о продаже земельных участков в качестве объектов-аналогов, в том числе в отношении предложений № 8, № 9, что привело к неверным выводам о рыночной стоимости объекта оценки (стр. 39-45 отчета об оценке №). Нарушение п. 11 ФСО № 7. При определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода оценщиком необоснованно проведена корректировка цен объектов-аналогов на площадь, в связи с тем, что для сегмента рынка «под индустриальную застройку», к которому отнесен объект' оценки, справочником Лейфера Л.А. «Земельные участки», часть № 2 установлены иные коэффициенты (стр. 65-66, 72 отчета об оценке №). Нарушение п. 22 ФСО № 7.

Части 1, 2 статьи 245 КАС РФ, часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке), частями 1, 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности), оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

В порядке части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В связи с тем, что завышенный, по утверждению административного истца, результат определения кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка затрагивает его права и обязанности, поскольку на основании кадастровой стоимости производится начисление земельного налога, подлежащего уплате административным истцом (в силу статей 390-391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении земельных участков определяется как их кадастровая стоимость), административное исковое заявление подано в суд в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемого результата определения кадастровой стоимости, суд полагает возможным рассмотреть спор по существу, проверив обоснованность заявленного административным истцом требования.

В силу части 1 статьи 248 КАС РФ, части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке, части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению как его рыночная стоимость, определенная на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из пункта 4 части 2 статьи 246 КАС РФ, пункта 20 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет № об оценке земельного участка от 09 августа 2021 года, выполненный оценщиком ООО «ТОТАЛ ПРОГРЕССИВ КОНСАЛТИНГ» – Карташовой Л.И., которая является членом саморегулируемой организации оценщиков – НП «Деловой союз оценщиков», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», застраховавшая ответственность в ООО «АбсолютСтрахование» по полису №, со стажем работы в оценочной деятельности с 2002 года.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное образование, необходимый стаж оценочной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельного участка.

Из указанного выше отчета от 09 августа 2021 года следует, что для расчета рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал сравнительный подход с методом сравнения продаж, выбор которого и отказ от других подходов аргументировано обосновал.

Оценщиком были проанализированы 10 предложений о продажах земельных участков, расположенных в Челябинской области, из которых в качестве аналогов принято 3 объекта. Сведения о выбранных объектах-аналогах приведены в таблице 14 отчета об оценке и подтверждены интернет-адресами объявлений с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе категории земель, даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога оценщик провел по 9 элементам характеристик, из которых по 6 элементам применил корректировку, а именно: на право собственности; на условия сделки (торг); на дату предложения; на расположение относительно автомагистрали; на наличие коммуникаций; на площадь. По остальным элементам сравнения корректировка не применялась, поскольку объекты-аналоги по ним являются сопоставимыми с объектом оценки.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельного участка.

При этом со стороны административного ответчика доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в них, не представлено.

Вопреки содержащемуся в решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 16 декабря 2021 года № указанию на отсутствие подтвержденной информации о правовом статусе объекта-аналога № 1, содержащаяся на стр. 67 отчета об оценке №, информация о правовом статусе объекта-аналога № 1 подтверждена на стр.55 отчета об оценке № в разделе «Права и ограничения» указан договор аренды № от 04 июля 2018 года.

При отборе объектов-аналогов оценщиком не использовались предложения о продаже земельных участков из нижнего диапазона цен, а объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В обосновании применения справочной информации оценщиком приведен обоснованный довод о том, почему при определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода им не были использованы коэффициенты для корректировки цен объектов-аналогов на площадь, для сегмента рынка «под индустриальную застройку», к которому отнесен объект оценки, а именно в связи с тем, что справочник Лейфера Л.А. «Земельные участки», часть №1 и № 2 был издан значительно позже даты оценки – сентябрь 2020 года и в 2019 году не издавался. Для обоснования значений ценообразующих фактов использовался «Справочник оценщика недвижимости -2018. Земельные участки. Часть 1 и 2 со статистическими данными по состоянию на октябрь 2018 года.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости.

Размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности, не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требование административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и, представившего в обоснование своего требования полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость земельного участка следует установить в размере его рыночной стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 29 ноября 2021 года – дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление Шастова Б. М. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для размещения и эксплуатации железнодорожных путей, зданий и других объектов железнодорожного транспорта, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 2 147 000 (два миллиона сто сорок семь тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой подачи в суд административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка установить 29 ноября 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий А.А. Жуков