Гражданский кодекс часть 1

с участием административного истца Муртазова Р.У., представителя административного ответчика Правительства РСО-Алания – Галуева А.Д., представителя заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения государственной регистрации кадастра и картографии в лице филиала по РСО-Алания Магометова А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Муртазова Р.У. к Правительству Республики Северная Осетия-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под магазин автозапчастей, находящегося по адресу РСО-Алания г.... равной его рыночной стоимости на 01.01.2015 года в размере ... рублей и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под магазин автозапчастей, находящегося по адресу РСО-Алания г...., равной его рыночной стоимости на 01.01.2015 года в размере ... рублей,

установил:

Муртазов Р.У. обратился в Верховный Суд РСО-Алания с административным исковым заявлением к Правительству РСО-Алания, с привлечением в качестве заинтересованных лиц - Федерального государственного бюджетного учреждения государственной регистрации кадастра и картографии (далее по тексту ФГБУ «ФКП Росреестра») в лице филиала по РСО-Алания, Управления Росреестра по РСО-Алания, АМС Бесланского городского поселение Правобережного района РСО-Алания, с требованиями об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под магазин автозапчастей, находящегося по адресу РСО-Алания г....», равной его рыночной стоимости на 01.01.2015 года в размере ... рублей и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под магазин автозапчастей, находящегося по адресу РСО-Алания г.... равной его рыночной стоимости на 01.01.2015 года в размере ... рублей,

В обоснование заявленных требований Муртазов Р.У. указал, что является собственником двух земельных участков, находящихся по адресу РСО-Алания г.... с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под магазин автозапчастей и с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под магазин автозапчастей. Право собственности на земельные участки подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права ... от 25.11.2014 года и ... от 25.11.2014 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... на 1 января 2015 года составляет ... рублей, что не соответствует его рыночной стоимости – ... рублей, определенной в отчете независимого оценщика. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... на 1 января 2015 года составляет ... рублей, что не соответствует определенной в том же отчете независимого оценщика рыночной стоимости участка – ... рублей. Кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость в несколько раз, что противоречит п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации и влечёт за собой согласно Налоговому кодексу Российской Федерации уплату земельного налога в большем размере, чем нарушаются права административного истца (собственника земельных участков). Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. При этом, согласно ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 года, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В судебном заседании Муртазов Р.У. уточнил свои требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под магазин автозапчастей, находящегося по адресу РСО-Алания г...., ул....», равной его рыночной стоимости на 01.01.2015 года в размере ... рублей, а также установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под магазин автозапчастей, находящегося по адресу РСО-Алания г.... равной его рыночной стоимости на 01.01.2015 года в размере ... рублей. Он пояснил, что является собственником указанных земельных участков и ему надлежит уплачивать земельный налог в завышенном размере в связи с большой кадастровой стоимостью участков. Он (Муртазов Р.У.) вправе в судебном порядке установить кадастровую стоимость своих земельных участков равной их рыночной стоимости, которая согласно результатам проведённой судебной оценочной экспертизы для участка с кадастровым номером ... составляет ... рублей, а для участка с кадастровым номером ... – ... рублей, что много меньше внесённых в государственный кадастр недвижимости кадастровых стоимостей указанных земельных участков (... рублей и ... рублей).

Представитель административного ответчика Правительства РСО-Алания - Галуев А.Д., действовавший на основании доверенности, требования административного истца Муртазова Р.У. не признал, просил отказать в их удовлетворении, пояснив, что не согласен с величиной рыночной стоимости земельных участков, определенной как в отчёте оценщика ИП Мамаева С.П., так и установленной заключением судебной оценочной экспертизы №... от 14.03.2016 года. Рыночную стоимость, указанную в отчёте оценщика и заключении эксперта, представитель ответчика считал заниженной. При этом пояснил, что не имеет специальных познаний в области оценки рыночной стоимости недвижимости и не может указать на недостатки экспертного заключения, которые бесспорно ставят под сомнение его результаты.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания Магометов А.А. просил отказать в удовлетворении исковых требований Муртазова Р.У. и пояснил, что оценка кадастровой стоимости земельных участков была проведена по всей республике, прошла необходимую экспертизу и утверждена Постановлением Правительства РСО-Алания. Он указал, что каких-либо конкретных замечаний к заключению эксперта об определении рыночной стоимости земельного участка №... от 14.03.2016 года по судебной оценочной экспертизе, назначенной судом, не имеет.

Представитель заинтересованного лица - Управления Росреестра по РСО-Алания и представитель заинтересованного лица – АМС Бесланского городского поселения Правобережного района РСО-Алания, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении слушания дела не просили.

В соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, а также их представители, в случаях, если представители извещены судом и (или) ведение гражданами административного дела с участием представителя является обязательным, обязаны до начала судебного заседания известить суд о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки. Если указанные лица не сообщили суду о причинах своей неявки в судебное заседание в установленный срок, такие причины считаются неуважительными и не могут служить основанием для вывода о нарушении процессуальных прав этих лиц.

Суд, руководствуясь указанным процессуальным положением, считает возможным проведение судебного разбирательства в отсутствие неявившихся лиц и их представителей.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей процессуальных сторон, суд находит уточнённые требования Муртазова Р.У. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что административный истец Муртазов Р.У. является собственником двух земельных участков, находящихся по адресу РСО-Алания г...., ... с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под магазин автозапчастей и с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под магазин автозапчастей. Право собственности на земельные участки подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права ... от 25.11.2014 года и ... от 25.11.2014 года (л.д.30, 31).

Постановлением Правительства РСО-Алания от 28 ноября 2014 года №412 "Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Республики Северная Осетия-Алания» утверждены результаты актуализации государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов РСО-Алания по состоянию на 1 января 2015 года; утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам населённых пунктов РСО-Алания по состоянию на 1 января 2015 года; утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов по муниципальным районам и городским округам РСО-Алания по состоянию на 1 января 2015 года.

Земельные участки с кадастровыми номерами ... и ... вошли в перечень объектов недвижимого имущества, подлежащих государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов РСО-Алания, что видно из кадастровых справок о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д.15, 16).

Как видно из кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28.05.2015 года, кадастровая стоимость земельного участка площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., находящегося по адресу РСО-Алания г.... категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под магазин автозапчастей по состоянию на 01 января 2015 года составила ... рубля (л.д.15). Кадастровая стоимость земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., находящегося по адресу РСО-Алания г.... категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под магазин автозапчастей, согласно кадастровой справке от 28.05.2015 года по состоянию на 01 января 2015 года составила ... рубля (л.д.16).

Административный истец в силу требований главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных земельных участков влияют на права и обязанности Муртазова Р.У. как плательщика налога, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обращение Муртазова Р.У. в суд с заявлением об установлении кадастровых стоимостей земельных участков, равными их рыночной стоимости, согласуется с приведёнными выше положениями закона, в силу которых законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Муртазовым Р.У. в обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, были представлены: отчет №... от 13 июля 2015 года, подготовленный по заданию заявителя независимым оценщиком ИП Мамаевым С.П., а также положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» №... от 28 сентября 2015 года на данный отчет.

Проверяя представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что, согласно требованиям ФСО № 1, 2, 3, 7, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Вместе с тем, как усматривается из отчета, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал объекты, существенно отличающиеся от оцениваемого, наличие между ними каких-либо сходных признаков не установлено, в частности, они относятся к другому сегменту рынка (земли для ИЖС) и, следовательно, по ценообразующим факторам отличаются от исследуемого земельного участка.

Так для участков под индивидуальное жилищное строительство важным ценообразующим фактором будет наличие или близость к социальной инфраструктуре (магазин, школа, больница, внутригородской транспорт и т.д.), а также благоприятная экологическая обстановка, что исключает близость участка к крупным автомагистралям. Тогда как для оцениваемых участков близость к крупным автомагистралям является положительным фактором (участок для эксплуатации автомагазина).

Указанное различие в разрешённом использовании земельного участка между исследуемым и взятыми в качестве аналогов земельными участками не откорректировано оценщиком (отсутствуют поправки).

Объекты-аналоги значительно отличаются от объектов оценки и по площади (одним из объектов оценки является земельный участок площадью ... кв.м., тогда как в целях сравнения продаж в качестве аналогов оценщиком выбраны земельные участки площадью ... кв.м.). При этом оценщиком применена незначительная корректировка (10%).

Таким образом, у суда возникли сомнения в возможности использования выбранных объектов в качестве аналогов объектам оценки; не исключено, что такие аналоги не относятся к сегменту рынка объекта оценки, даже при условии их рекреационного назначения.

По ходатайству административного истца Муртазова Р.У. судом назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка на 01.01.2015 года.

Судебная экспертиза проведена, и по её результатам экспертом ООО «Строитель» Апаевым В.С. составлено заключение №... от 14.03.2016 года, в соответствии с которым действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., находящегося по адресу РСО-Алания г....... на 01.01.2015 года составляет ... рублей, а действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., находящегося по адресу РСО-Алания г.... на 01.01.2015 года - ... рублей.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом на осмотр объекта исследования.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода экспертом был проведен анализ рынка предложений по продаже незастроенных земельных участков для коммерческого использования для размещения объектов производственно-складского назначения, и путем сопоставления характеристик объекта исследования и выбранных объектов для расчета экспертом были отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому имуществу. Информация об объектах-аналогах, выбранных за период с февраля по декабрь 2014 года, проанализирована экспертом и приведена в таблице.

Определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка произведено путем обобщения скорректированных цен аналогов.

Несогласие представителей Правительства РСО-Алания и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания с величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы без указания на конкретные нарушения, повлиявшие на её результаты, не может быть принято во внимание судом.

При этом суд отмечает, что в случае несогласия административного ответчика, на котором в силу действующего законодательства лежит обязанность по опровержению представленного суду отчета, с доводами административного истца вопрос о проверке отчета либо экспертного заключения по оценке рыночной стоимости земельного участка на предмет соответствия положениям федеральных стандартов оценки требует специальных познаний в области оценочной деятельности; однако суду не представлено сведений о наличии таких познаний у представителя административного ответчика – Правительства РСО-Алания и представителя заинтересованного лица - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., находящегося по адресу РСО-Алания г....», на 01.01.2015 года составляет ... рублей, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ...... кв.м., находящегося по адресу РСО-Алания г....», на 01.01.2015 года составляет ... рублей.

Следовательно уточнённое административное исковое заявление Муртазова Р.У. в части установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

В силу требований ч.3 ст.16 Федерального закона от 24 июля 2007 года №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является основанием для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости, так как настоящее решение может породить правовые последствия, связанные с определением налогооблагаемой базы по земельному налогу, либо размера арендной платы только с момента вступления его в законную силу и внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания

решил:

административное исковое заявление Муртазова Р.У. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под магазин автозапчастей, находящегося по адресу РСО-Алания г.... равной его рыночной стоимости на 01.01.2015 года в размере ... рублей, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Датой подачи Муртазовым Р.У. заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, считать 28 декабря 2015 года.

Настоящее решение суда в соответствии с п.11 ч.2 ст.7 Федерального закона от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под магазин автозапчастей, находящегося по адресу РСО-Алания г.... и земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под магазин автозапчастей, находящегося по адресу РСО-Алания г....».

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья Бесолов В.Г.