Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО1, представителя заинтересованного лица ФИО2 – ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 06 сентября 2017 года № 4, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Хабаровска обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 06 сентября 2017 года № 4, которым на основании заявления ФИО2 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г.Хабаровск, примерно в 40 м по направлению на восток от ориентира нежилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 26.03.2013г. в размере 10 009 170 руб., возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 21 460 010,40 руб. ФИО2, являясь арендатором земельного участка, не имеет права на пересмотр его кадастровой стоимости без письменного согласия собственника земельного участка, которое администрацией г. Хабаровска не давалось. ФИО2 не были представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих ее права обстоятельств, документы, подтверждающие регистрацию за нею права на спорный объект. Не будучи собственником земельного участка, ФИО2 в силу положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, не может выступать заказчиком оценки земельного участка. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком некорректно осуществлен подбор аналогов. Аналог № 9 не идентифицирован (нет конкретного адреса, кадастрового номера), по данным Публичной кадастровой карты на ул. Радищева отсутствуют земельные участки сопоставимой площади для размещения объектов торговли. Не подтверждена информация о виде разрешенного использования аналога № 3. Аналог № 10 был сдан в аренду сроком на три года (с 09.10.2012г. по 09.10.2015г.), т.е. имеет место краткосрочная аренда, при этом в отчете расчет корректировки на передаваемые права сделан исходя из долгосрочной аренды. В приложениях к Отчету отсутствует ксерокопия последнего договора аренды. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует объекту оценки, самостоятельно отнесен оценщиком к одной группе в нарушение действующего законодательства, которым определено, что установление и изменение вида разрешенного использования осуществляется органами местного самоуправления в рамках градостроительной деятельности.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца Администрации города Хабаровска, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица ФИО2, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО1 заявленные требования не признал по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка был представлен полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Являясь арендатором земельного участка, имеющим исключительное право его выкупа, ФИО2 в силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» имеет право на оспаривание кадастровой стоимости. Представленный отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета.

Представитель заинтересованного лица ФИО3 просила в удовлетворении заявленных требований отказать. Пояснила, что ФИО2 является собственником расположенного на земельном участке объекта недвижимости. Обращение в Комиссию было обусловлено правом на выкуп земельного участка, поскольку его выкупная цена рассчитывалась от кадастровой стоимости. В настоящее время земельный участок выкуплен по кадастровой стоимости, установленной Комиссией.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании Договора аренды № 11892 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 29.09.2014г., соглашения об изменении условий договора аренды от 15.06.2015г., ФИО2 являлась арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г.Хабаровск, примерно в 40 м по направлению на восток от ориентира нежилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>. Срок действия договора аренды определен по 29 сентября 2017 года. Разрешенное использование земельного участка - для строительства объекта торгового назначения. Арендная плата определяется по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды.

ФИО2 является собственником расположенного на спорном земельном участке объекта недвижимости - здания магазина непродовольственных товаров.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 26.03.2013г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» в размере 40 585 257,38 руб.

17.08.2017г. в Комиссию поступило заявление ФИО2 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, к которому был приобщен необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 470/ОН-2017 об оценке, составленный 27.06.2017г. оценщиком ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» ФИО4, согласно которому по состоянию на 26.03.2013г. рыночная стоимость земельного участка составляет 10 009 170 руб., а также Положительное экспертное заключение № ЭП-270617-9-ХК, составленное 14.08.2017г. экспертом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» ФИО5

На заседании Комиссии от 06.09.2017г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 53,4%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 26.03.2013г. в размере 10 009 170 руб.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 09.02.2017г. № П/0058, действует в составе: председатель комиссии – ФИО1 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО6 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО7 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО8 – представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято Комиссией в составе заместителя председателя ФИО6, члена комиссии ФИО8, при участии секретаря комиссии ФИО9

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссией принято членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на Отчет.

Доводы административного истца об отсутствии у ФИО2 права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются не обоснованными.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно абзацу 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление Пленума № 28) лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

ФИО2, являясь собственником расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости, на момент обращения в Комиссию имела исключительное право выкупа земельного участка, которое на момент рассмотрения дела в суде реализовано ею.

Из изложенного следует, что ФИО2 имеет право на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка.

Доводы административного истца о необходимости его согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, которое должно быть выражено в договоре аренды, основаны на неправильном толковании разъяснений, данных в абзаце 7 пункта 6 Постановления Пленума № 28, согласно которым если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Из изложенного следует, что письменное согласие на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка требуется от арендодателя – собственника земельного участка, являющегося юридическим лицом или гражданином, а не органом государственной власти или местного самоуправления.

Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, ФИО2 соответственно имеет право выступать заказчиком проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (статья 24.18).

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что оценка проводилась по состоянию на 26.03.2013г. то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

В качестве источника информации использованы данные еженедельного информационно-справочного приложения риэлторов г. Хабаровска «Вся недвижимость Хабаровска», ежеквартальный журнал «Дальневосточный оценщик»

Скриншоты и выкопировки источников информации представлены в приложении к отчету.

Отобрано 5 объектов, сопоставимых по критериям отбора с оцениваемым участком.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

В качестве критериев сравнения оценщиком выделено: условия продажи; дата предложения/аукциона; реализуемое право и ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования; местоположение; масштаб; категория земель; назначение земельного участка; наличие улучшений; экологическая обстановка.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки на условия продажи (скидка на торг); на дату продажи; на вид права для объекта-аналога № 10, о котором в объявлении указано, что реализуется право долгосрочной аренды; на местоположение; на площадь земельного участка. Расчет и описание корректировок представлены в Отчете.

Отказ от проведения остальных корректировок обоснован.

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 10 009 170 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

На указанный Отчет представлено положительное Экспертное заключение № ЭП-270617-9-ХК, составленное 14.08.2017г. экспертом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» ФИО5, которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности Ассоциации «СРОО «Экспертный совет». Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки в размере 10 009 170 руб. подтверждена.

Доводы административного истца о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки опровергаются положениями Отчета, положительного экспертного заключения.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Из отчета следует, что объекты аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка; по тем критериям, где объекты аналоги не соответствуют объекту оценки, оценщиком применены корректировки.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Из Отчета следует, что в нем приведены источники используемой информации, приведены критерии отбора аналогов, в расчетах использованы все отобранные объекты-аналоги.

Произведенные оценщиком корректировки позволяют нивелировать различия по ценообразующим факторам как между объектами аналогами, так и при их сравнении с объектом оценки.

Характеристики объектов-аналогов, в том числе аналогов № 9 и № 10 подтверждаются скриншотами объявлений, имеющихся в приложении к Отчету.

Надлежащих доказательств, которые свидетельствовали бы о несоответствии Отчета об оценке федеральным стандартам оценки, ином размере рыночной стоимости земельного участка, административным истцом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Хабаровска в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 06 сентября 2017 года № 4, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 12 января 2018 года.

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз