Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Хохлова В.В., представителей административного ответчика Правительства РС(Я) Винокуровой Н.М., Степановой О.Г., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) Цой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Метелица» к Правительству Республики Саха (Якутия), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

установил:

Хохлов В.В. в интересах ООО «Метелица» обратился с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование указав на то, что ООО «Метелица» является собственником нежилого здания «Торгово-развлекательный центр «********» с кадастровым № ... общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ........... Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена распоряжением Правительства РС(Я) от 14 ноября 2019 г. №1470, и по состоянию на 01 января 2019 г. составила .......... руб. Однако согласно Отчету об оценке № ... ООО «ОФ «********», рыночная стоимость данного нежилого здания на 01 января 2019 г. составила 161 246 370 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности заявителя, как собственника здания. Существенное различие между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью повышает величину налога. В связи с этим просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, обязать ответчика внести в Государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

В отзыве на административное исковое заявление представитель Правительства РС(Я) ссылается на то, что представленный административным истцом Отчет составлен с нарушением требований, установленных Федеральным законом №135-ФЗ, Федеральными стандартами отчетов № 1 и № 3, является недопустимым доказательством.

Указывает, что согласно таблице «Мониторинг по продаже отдельно стоящих зданий коммерческого назначения (с земельными участками)» и формуле расчета средняя стоимость объекта оценки может составить .......... руб. В Отчете оценщик три раза округляет стоимость, при этом разница при округлении составила .......... руб. Также, схожие объекты и объект оценки рассчитаны в разных подгруппах. Объект №1 наименование «********» не соответствует объекту оценки, общая площадь объекта меньше в 2 раза от объекта оценки. Вид у объекта № 2 помещение, с привязкой к зданию, наименование - «часть административного здания - надстрой 4, 5 этаж» что не соответствует объекту оценки, общая площадь меньше в 20 раз. У объекта №3 наименование отсутствует, что также не соответствует объекту оценки.

Отмечает, что представленный Отчет от 27 ноября 2020 г. был рассмотрен Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и большинством голосов принято решение об отклонении заявления ООО «Метелица» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Комиссия установила, что в Отчете об оценке не обоснован расчет износа, анализ рынка произведен некачественно.

Кроме того, административным истцом в обоснование соответствия представляемого Отчета правилам и стандартам оценки объектов недвижимости не представлено заключение Саморегулируемой организации оценщиков «********», членом которой является оценщик.

В возражении на отзыв представитель административного истца выражает несогласие с доводами Правительства РС(Я). В подтверждение своих доводов представил копию письма директора ООО «********» о том, что при проведении оценки проведен анализ средней стоимости зданий с земельными участками и незастроенных земельных участков по всей территории г. Якутска, однако делать выводы о рыночной стоимости объекта оценки, по усредненной цене 1 кв.м. приведенного в анализе отчета, некорректно, так как каждый объект индивидуален, и имеет свои особенности. Из стоимости всего единого объекта удельный вес на земельный участок будет иметь значительную долю. Округление промежуточных результатов не запрещено. В данном случае, если убрать округления, то итог будет иметь незначительную разницу с результатом, а именно всего .......... руб., что составляет менее 0,01%.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования, просит их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске и в возражениях на отзыв ответчика.

В судебном заседании представители административного ответчика - Правительства РС (Я), со ссылкой на доводы, приведенные в отзыве на исковое заявление, настаивают на недопустимости представленного истцом Отчета в качестве доказательства по делу.

Представитель административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) в судебном заседании высказал мнение, что Управление является ненадлежащим ответчиком.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Материалами дела подтверждено, что ООО «Метелица» на праве собственности владеет Торгово-развлекательным центром, расположенным по адресу: ........... назначение: нежилое, 4-этажное, общей площадью *** кв.м., инв. № ..., лит. А, Право собственности Общества зарегистрировано на указанное здание 08 сентября 2010 г.

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 02 декабря 2020 г. подтверждено, что кадастровая стоимость здания с кадастровым № ..., расположенного по адресу: .........., на 30 ноября 2020 г. составляет .......... руб. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 01 января 2019 г., дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2020 г., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 10 марта 2020 г.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена распоряжением Правительства РС(Я) от 14 ноября 2019 г. №1470-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, на территории РС(Я)». Из приложения №36 к указанному постановлению Правительства РС(Я) №1470-р следует, что кадастровая стоимость здания с кадастровым № ... составила .......... руб.

Административный истец полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, которая значительно ниже.

18 декабря 2020 г. решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании распоряжения Правительства РС(Я) от 28.12.2019 №1747-р, отклонено заявление ООО «Метелица» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № ... в размере его рыночной стоимости. Как указала Комиссия, расчет износа, анализ рынка произведен некачественно.

В связи с этим ООО «Метелица» обратилось с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца. К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Частью 2 статьи 246 КАС РФ установлен перечень документов, прилагаемых к административному исковому заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Так, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, к административному исковому заявлению прикладывается отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (пункт 4 части 2).

Административным истцом в обоснование требований в отношении Торгово-развлекательного центра представлен Отчет № ... об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный 27 ноября 2020 г. оценщиком ООО «********» К., утвержденный директором В.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 19 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось (статья 56 ГПК РФ, статья 62 КАС РФ).

Положения ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривают, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее – ФСО №1), Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» (далее – ФСО №3).

В соответствии с п. 5 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 11 далее - ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В соответствии с пунктами 12 - 14 ФСО №1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

В соответствии с пунктами 15 -17 ФСО №1 доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

В соответствии с пунктами 18-20 ФСО №1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

В соответствии с пунктом 24 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В своих выводах оценщик обосновал отказ от доходного и сравнительного подходов (стр. 34 Отчета).

Как указано в Отчете, оценщик отказался от доходного подхода, поскольку прогнозирование денежных потоков доходов, в т.ч. определение возможных величин арендных платежей за передачу в пользование оцениваемого нежилого помещения, учет операционных расходов, связанных с данными доходами, затрат на замещение ОКС (объектов капитального строительства), расчет ставок дисконтирования и коэффициента капитализации затруднены, а результат имеет высокую погрешность. Кроме того, представляет большую сложность и дополнительно увеличивает погрешность результатов оценки определение доли земли в формировании потока доходов, которую следует вычесть при определении стоимости ОКСа (метод остатка для улучшений).

Оценщик отказался от сравнительного подхода, т.к. рынка ОКСов в чистом виде, без учета земельной составляющей, не существует, а применение метода выделения для земли (определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости с последующим вычитанием стоимости прав на земельный участок) имеет неоправданно высокую погрешность прежде всего из-за невозможности выделить земельные участки под оцениваемым ОКСом и объектами - аналогами соответствующими (необходимыми исходя из принципа НЭИ и сложившейся плотности застройки для подобных объектов недвижимости) оцениваемому ОКСу.

Оценщик пришел к выводу, что наиболее приемлемым подходом при оценке будет метод стоимости замещения затратного подхода.

Получение итоговой стоимости объекта оценки, как указал оценщик, осуществляется согласованием (обобщением) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке (ФСО №1, п. 6). Так как в оценке применен один подход к оценке - затратный, соответственно согласование не требуется и полученный результат является итоговой рыночной стоимостью.

При расчете оценщик учел на дату оценки восстановительную стоимость оцениваемого объекта, затраты на строительство точной копии оцениваемого здания с использованием тех же строительных материалов, стандартов и проекта, затраты на строительство объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений, полную восстановительную стоимость с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов. В рамках Отчета полная восстановительная стоимость была рассчитана на базе стоимости воспроизводства методом сравнительной единицы.

Стоимость затрат на создание (воспроизводство или замещения) объекта оценки на дату оценки округленно составила .......... руб.

Стоимость затрат на создание (воспроизводство или замещения) объекта оценки на дату оценки, которая рассчитана по формуле с применением коэффициентов, с учетом округления составила .......... руб.

В рамках настоящего Отчета определение устранимого физического износа произведено нормативным методом согласно формуле. Степень физического устранимого износа установлена на основе натурного обследования объекта оценки и составила 12,55%. Согласно Отчету осмотр объекта оценки оценщиком произведен 25 ноября 2020 г.

Согласно выводам оценщика устранимый физический износ составил 12,55 %, неустранимый физический износ – 9,00 %; функциональное устаревание – 0,00 %; внешнее устаревание – 0,00 %; Совокупный износ – 20,42 % (стр. 12 Отчета). Признаков устранимого и неустранимого функционального устаревания, а также неустранимого внешнего устаревания в рамках настоящего Отчета оценщиком не было выявлено.

Определив износ и устаревание, проведя соответствующую процедуру, оценщик пришел к выводу, что по состоянию на дату оценки стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода, составляет (округленно) 161 246 370 руб.

Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости согласно представленному административным истцом Отчету на 01 января 2019 г. округленно составляет 161 246 370 руб.

Представитель Правительства РС(Я) в отзыве указывает на выявленные несоответствия, а именно на то, что согласно таблице «Мониторинг по продаже отдельно стоящих зданий коммерческого назначения (с земельными участками), средняя стоимость 1 кв.м. составляет .......... руб. (стр. 25 Отчета). В соответствии с приведенной таблицей мониторинга по предложениям земельных участков, расположенных в городе Якутске по состоянию на 2019 г., средняя стоимость 1 кв.м. земельных участков под коммерческую застройку составляет .......... руб. (стр. 28 Отчета).

Согласно формуле, средняя стоимость объекта оценки может составить: .......... рублей.

С данным доводами представителя Правительства РС(Я) нельзя согласиться.

Представитель истца пояснил, что в Отчете проведен анализ средней стоимости зданий с земельными участками и незастроенных земельных участков по всей территории г. Якутска, однако делать выводы о рыночной стоимости объекта оценки, по усредненной цене 1 кв.м. приведенного в анализе отчета, некорректно, так как каждый объект индивидуален, и имеет свои особенности. Из стоимости всего единого объекта удельный вес на земельный участок будет иметь значительную долю. В Отчете определена непосредственная рыночная стоимость здания без учета земельного участка.

Анализ представленного Отчета позволяет сделать вывод, что мониторинг по продаже отдельно-стоящих зданий коммерческого назначения с земельными участками и мониторинг по предложениям земельных участков, расположенных в городе Якутске по состоянию на 2019 год, оценщик проводит для анализа рынка недвижимости населенного пункта, где расположен объект оценки. При этом оценщик пришел к выводу, что наиболее приемлемым подходом при оценке объекта оценки будет метод стоимости замещения затратного подхода.

В рассматриваемом случае оценщиком для расчета рыночной стоимости сравнительный подход не применялся. При этом отказ от доходного и сравнительного подхода оценщик обосновал. На основании изложенного не принимается во внимание довод представителя административного ответчика о несоответствии объекту оценки схожих объектов.

В соответствии с п. 14 ФСО N 3 итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством Российской Федерации или заданием на оценку.

В пояснениях директора ООО «********» указано, что без округления стоимость затрат на создание (воспроизводство или замещения) объекта оценки на дату оценки составляет .......... руб.; стоимость затрат на создание (воспроизводство или замещения) объекта оценки на дату оценки, с учетом прибыли предпринимателя - .......... руб. С учетом износа в рублях – .......... руб.; итоговая рыночная стоимость – 161 246 729,79 руб. Таким образом, разница с результатом, указанным в Отчете (161 246 370 руб.), составляет .......... руб., что составляет менее 0,01%.

Таким образом, является несостоятельным и довод административного ответчика о том, что оценщик три раза округлял стоимость, и в результате округлений разница составила .......... руб.

Вопреки доводам представителя административного ответчика отсутствие заключения Саморегулируемой организации оценщиков «********» о соответствии представляемого Отчета правилам и стандартам оценки объектов недвижимости не свидетельствует о необоснованности заявленных истцом требований.

Федеральным законом от 2 июня 2016 года N 172-ФЗ указанное требование Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - с учетом анализа практики работы комиссий, включения в их состав и участия в их работе представителей профессионального сообщества оценщиков - было отменено, и, соответственно, с момента вступления этого Федерального закона в силу отпали нормативно-правовые основания для определения уполномоченным федеральным органом случаев, в которых при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости получение положительного экспертного заключения на отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости является необходимым.

Отчет оценки ООО «********» в отношении указанного объекта недвижимости содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта, соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости недвижимости выполнена, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета ООО «********» и опровергнуть выводы оценщика, отсутствуют, ходатайство о назначении судебной экспертизы сторонами не заявлялось, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки объекта недвижимости его рыночной стоимости. В связи с чем, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

По настоящему делу исковое заявление поступило в суд 24 декабря 2020 г., следовательно, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2020 г.

В удовлетворении исковых требований о возложении обязанности на ответчика внести в Государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует отказать, поскольку возложение какой-либо обязанности на ответчика решением суда возможно только при признании действий (бездействия), решения ответчика незаконным. При рассмотрении данной категории дел суд не дает оценки действиям, решениям ответчика по определению кадастровой стоимости недвижимого имущества, а исходит только из факта определения рыночной стоимости недвижимости, в отношении которой установлена его кадастровая стоимость.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Метелица» к Правительству Республики Саха (Якутия), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить на период с 01 января 2020 года и до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, кадастровую стоимость по состоянию на 01 января 2019 г.:

- 4-этажного Торгово-развлекательного центра, общей площадью *** кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: .........., с кадастровым № ... равной его рыночной стоимости в размере 161 246 370 (сто шестьдесят один миллион двести сорок шесть тысяч триста семьдесят) рублей 00 коп.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 24 декабря 2020 года.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда РС(Я): З.С. Дьяконова

Решение суда принято в окончательной форме 28 января 2021 года.