Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-11/2021 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Правительству Астраханской области, указав, что является собственником объекта недвижимости – нежилого административного здания с кадастровым номером №, площадью 345,2 кв.м., расположенного по адресу: г<адрес>.

По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 2875737,70 рублей.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью данного объекта, считает, что ее величина не соответствует рыночной стоимости и влияет на размер налоговых платежей. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 09 октября 2020 года №12-08-20-ф, подготовленному оценщиком ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» В.., рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составила 1167000,00 рублей.

С учетом изложенного административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого административного здания с кадастровым номером №, площадью 345,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, в размере 1167000,00 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 административные исковые требования поддержал.

Определениями Астраханского областного суда от 22 декабря 2020 г. и 14 января 2021 г. в соответствии со статьей 47, частью 3 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области и Государственное бюджетное учреждение Астраханской области "Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)".

Представители административных ответчиков агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области ФИО3, Государственного бюджетного учреждения Астраханской области "Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)" ФИО4 после внесенных уточнений в отчет об оценке объекта недвижимости не возражали против удовлетворения административных исковых требований, поскольку ранее выраженные замечания были устранены оценщиком, что отражено в уточнениях к отчету об оценке.

Представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Астраханской области, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценщика ФИО5, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Положения Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предоставляют право юридическим и физическим лицам оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1 статья 22).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В силу положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами, случаях.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником объекта недвижимости - нежилого административного здания с кадастровым номером 30:12:000000:8367, площадью 345,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, на основании поступившего в орган регистрации прав акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № на дату 01 января 2019 года в сумме 2875737,70 рублей. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости с 01 января 2020 года. Соответствующие сведения были внесены в ЕГРН 07 февраля 2020 года.

Учитывая, что для спорного объекта недвижимости установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает как собственника, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в силу части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 09 октября 2020 года №12-08-20-ф, подготовленный ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз», в котором оценщиком В.. рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1167000,00 рублей.

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 № 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября № 611 (ФСО №7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Проверяя соответствие отчета, выполненного оценщиком В.. с учетом внесенных в него уточнений в ходе судебного рассмотрения дела, законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет с уточнениями об определении рыночной стоимости объекта недвижимости соответствует требованиям федерального законодательства.

Из содержания отчета, уточнений к нему, а также пояснений в судебном заседании оценщика В. следует, что оценка объекта недвижимости с кадастровым номером № произведена исходя из весовых показателей оценки сравнительным и доходным походами. Затратный подход не применялся, поскольку, как указано оценщиком, отсутствует минимальный объем данных, необходимых для использования данного подхода. Определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, оценщиком применены такие способы оценки, которые отражают его действительную стоимость на дату оценки. Отчет содержит обоснование выборов методов оценки. При проведении оценки оценщиком проанализирован рынок нежилых зданий.

Как пояснил в судебном заседании оценщик В., замечания представителей административных ответчиков учтены, в судебное заседание представлен уточняющий расчет рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, из содержания которого следует, что стоимость спорного объекта недвижимости доходным подходом по состоянию на 01 января 2019 г. составила 1247300,00 рублей, стоимость объекта с применением сравнительного подхода составила 1735030,00 рублей.

Для получения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки оценщик определил вес каждого подхода – по 50 %. В результате окончательного согласования результатов рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составила 1491000,00 рублей (с учетом стоимости земельного участка в размере 324000,00 рублей). В ходе рассмотрения дела оценщик В. с учетом замечаний административных ответчиков уточнил стоимость земельного участка, которая составила 170000,00 рублей. Снижение стоимости земельного участка в свою очередь повлияло на увеличение стоимости здания, которая составила 1321000,00 рублей. Административный ответчик согласился с увеличением рыночной стоимости объекта недвижимости, уточнив в этой части административные исковые требования в письменном виде.

Таким образом, итоговая рыночная стоимость нежилого административного здания с кадастровым номером №, площадью 345,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, 28 составила 1321000,00 рублей (без учета стоимости земельного участка).

Оценивая приведенные выводы в отчете с учетом уточнений по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, суд считает правильным, обоснованным и объективным отчет об оценке, поскольку выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной на основании отчета ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» и принесенных уточнений к отчету, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено и в материалах дела не имеется.

Ходатайства о проведении по настоящему делу судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, в судебном заседании не заявлено, и оснований для этого судом не установлено.

Суд, проанализировав и оценив отчет об оценке, уточнения к нему, подготовленные оценщиком В., на соответствие их требованиям действующему законодательству об оценочной деятельности, приходит к выводу о принятии их за основу в качестве надлежащего доказательства, подтверждающих рыночную стоимость объекта недвижимости.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, поскольку заключение мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий.

Указанные в возражениях административными ответчиками недочеты, допущенные в отчете, устранены и повлияли на увеличение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, с чем стороны согласились.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого административного здания с кадастровым номером №, площадью 345,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 1321000,00 рублей.

Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В этой связи датой подачи заявления административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 30:12:000000:8367 в суд является 27 ноября 2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого административного здания с кадастровым номером №, площадью 345,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 1321000,00 рублей.

Датой подачи заявления считать 27 ноября 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Астраханского

областного суда Н.Х.Мухамбеталиева