Гражданский кодекс часть 1

представителя административного ответчика ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» - Сазоновой М.В., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело поадминистративному исковому заявлению Новиковой Светланы Альбертовны об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 14 декабря 2021 года № ОРС-59/2021/0003155, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Новикова Светлана Альбертовны обратилась в суд с административным иском к ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» о признании незаконными решения от 14 декабря 2021 года № ОРС-59/2021/0003155 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости по состоянию на 6 ноября 2021 года в размере 2843198 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником земельного участка, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает законные интересы истца, влечет увеличение налоговых обязательств по уплате налога. Решением государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 14 декабря 2021 года № ОРС-59/2021/0003155 отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, в размере равном его рыночной стоимости. Административный истец полагает, что указанное решение бюджетного учреждения не соответствует требованиям части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Административный истец Новикова С.А. в судебном заседании не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель административного истца Опрелков С.Н. в судебном заседании настаивал на заявленных требованиях по доводам и основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, отчет о рыночной стоимости обоснованный, заключение эксперта считает недопустимым доказательством по доводам возражений, представленных в письменном виде, суждения эксперта не основаны на нормах законодательства, расхождения в определении стоимости объекта оценки небольшие (0,44%), о назначении повторной экспертизы не просил.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Сазонова М.В. в судебном заседании заявленные требования не признала, согласна с заключением судебной экспертизы, о назначении повторной судебной экспертизы не просила.

Административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте надлежащим образом, об отложении дела ходатайств не направили.

Заслушав объяснения представителей сторон, допросив эксперта П1., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частями 1 и 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 названного закона.

На территории Пермского края такой датой является 1 января 2021 года, что следует из содержания постановления Правительства Пермского края от 11 декабря 2020 года № 973-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

С 1 января 2021 года на территории Пермского края кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости устанавливается Государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ. При этом, согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в суде в порядке административного судопроизводства может быть оспорено только решение бюджетного учреждения; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Из материалов дела следует, что Новикова С.А. является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственную базу, площадью 12413 +/- 39кв.м с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****.

Поскольку налоговая база по принадлежащему административному истцу на праве собственности объекту недвижимости исчисляется от его кадастровой стоимости, то результат определения кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности административного истца.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 12 ноября 2019 года № СЭД-31-02-2-2-1393 по состоянию на 1 января 2019 года и составляет 6777077 рублей 70 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д.9).

Административным истцом 16 ноября 2021 года в ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» подано заявление об установлении рыночной стоимости с приложением отчета об оценке земельного участка с кадастровым номером **, в размере его рыночной стоимостиот6 ноября 2021 года №959А/21, составленный оценщиком П2.

14 декабря 2021 года, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» принято мотивированное решение № ОРС-59/2021/003155 об отказе в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявлений послужили следующие обстоятельства:

- в качестве объектов-аналогов используется объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Оценщик использует в качестве объектов-аналогов (ОА-далее), №№ 2, 3 (стр. 62, 71-73 Отчета) для расчета рыночной стоимости объекта оценки объекты недвижимости несхожие с объектом оценки по основной характеристике, определяющий стоимость объекта оценки: местоположение (ОА 2, 3)- несопоставимы (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункт 10 ФСО№1, подпункт «б» пункта 22 ФСО №7);

- в Отчете, стр. 58-61, 62, 71-73 оценщиком изложен не весь доступный к объекту оценки; для выполнения расчетов не используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения)(нарушены статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункты «в», «г» пункта 22 ФСО №7).

На основании определения Пермского краевого суда от 25 февраля 2022 года назначено проведение экспертизы в ФБУ Пермская Лаборатория Судебных экспертиз Минюста России. Определением Пермского краевого суда от 18 апреля 2022 года срок производства экспертизы продлен до 14 июля 2022 года. 16 июня 2022 года определением Пермского краевого суда экспертное учреждение заменено, поручено проведение экспертизы ООО «Финэкс» эксперту П1.

Экспертом П1. представлено экспертное заключение от 17 августа 2022 года № 1064.И, согласно которому отчет об оценке от 6 ноября 2021 года №959А/21 не соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Допущенные недостатки и неточности, влияют на итоговый результат рыночной стоимости объектов оценки.

Экспертом выявлены следующие замечания к отчету оценщика:

- площадь объекта оценки кратно превышает пощади аналогов № 1, 2, 3. Аналоги № 1,2 и 3 не рекомендуется к использованию, так как не сопоставимы по ценообразующему фактору «площадь». Нарушены требования пункта 22 «б» ФСО № 7;

-в результате многократного анализа местоположения аналогов № 2, 3 установлено, что корректировка может составить 48% - неадекватное значение (более 30%), результат будет искажен, что вводит пользователя Отчета в заблуждение, нарушены требования пункта 5 ФСО № 3, 22 «б» ФСО № 7. Аналоги № 2 и № 3 не рекомендуются к использованию, так как не сопоставимы по ценообразующему фактору «местоположение».

- ценообразующий фактор «наличие ж/д путей», влияющий на рыночную стоимость, не проанализирован, в результате чего корректировка на наличие/отсутствие ж/д путей ошибочно не применена. Нарушен пункт 5 ФСО № 3, пункт 22 «д», «е» ФСО № 7.

Эксперт П1. при допросе в судебном заседании пояснила, что на основании анализа требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального стандарта оценки выявлено, что отчет в целом не соответствует требованиям, содержит неточности и недостатки, влияющие на итоговую рыночную стоимость объекта. Объект не осматривался. Существенным недостатком отчета является то, что площадь объекта оценки (более 10000 кв.м) кратно превышает площади объектов-аналогов, в связи с этим они не сопоставимы. Участки с небольшой площадью более ликвидны, быстрее продаются. Объект оценки с учетом его площади относится к большим объектам. По данному параметру аналоги не сопоставимы, их нельзя использовать. Ни один участок из выборки, представленный в отчете, не подошел, поэтому были подобраны другие объекты-аналоги. По местоположению аналоги подобраны в г. Лысьва и г.Чернушка, а объект оценки расположен в г. Кунгур. Оценщик руководствовался таблицей КД-Консалтинг, выпущенный по состоянию на 1 января 2019 года, хотя это устаревшие данные, так как КД-Консалтинг выпустил текущий коэффициент. По справочнику Лейфера Л.А. за 2020 год подобраны более сопоставимые аналоги. Оценщиком не анализировался фактор «наличие ж/д путей», влияющий на рыночную стоимость объекта оценки, этот фактор для оценки земельного участка является существенным, поэтому он должен был анализироваться оценщиком вне зависимости от применения корректировки. К объекту-аналогу № 2 экспертом применена корректировка по фактору «наличие ж/д путей». Данные недостатки имели существенный характер, повлияли на стоимость объекта оценки.

Суд, проанализировав все представленные экспертные доказательства, приходит к выводу о необходимости принятия за основу результат оценки, указанный в заключении эксперта ООО «Финэкс» П1.. от 17 августа 2022 года № 1064.И, поскольку оснований не доверять выводам эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Сторонами в ходе рассмотрения дела, соответствующие ходатайства в связи с несогласием стороны административного истца с выводами эксперта, не заявлены, стороны пояснили, что не намерены просить суд о проведении повторной экспертизы по делу.

Приведенные выводы экспертного заключения свидетельствуют о том, что экспертом выявлены дополнительные замечания относительно тех, которые указаны в решении государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» № ОРС-59/2021/003155 от 14 декабря 2021 года, что свидетельствует о его законности.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства допустимыми доказательствами (заключение эксперта) подтверждены обстоятельства обоснованности выводов, приведенных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, установлены дополнительные нарушения требований ФСО, которые указаны в решении ЦТИ, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения № ОРС-59/2021/003155 от 14 декабря 2021 года.

В связи с тем, что выявленные недостатки и неточности представленного административным истцом отчета влияют на итоговый результат оценки, на основании определения Пермского краевого суда от 25 июля 2022 года экспертом П1. определен размер рыночной стоимости земельного участка в размере 2830785 рублей с кадастровым номером **.

В данном случае заключение эксперта от 17 августа 2022 года № 1064.И может быть использовано в качестве надлежащего доказательства, в том числе и в части размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта П1. относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости в размере 2830785 рублей по состоянию на6 ноября 2021года.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 16 ноября 2021 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Административное исковое заявление Новиковой Светланы Альбертовны удовлетворить в части.

В удовлетворении требования Новиковой Светланы Альбертовны о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» № ОРС-59/2021/003155 от 14 декабря 2021 года – отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости по состоянию на 6 ноября 2021 года в размере 2830785 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 16 ноября 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 6 октября 2022 года.

Судья: подпись