Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело №3а-16/2021 по административному иску открытого акционерного общества «Сибирский торговый дом» к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере равной их рыночной стоимости,

установил:

открытое акционерное общество «Сибирский торговый дом» (сокращенное наименование – ОАО «СТД») в лице представителя Осипова А.В. обратилось в Томский областной суд с административным иском к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенное наименование – Управление Росреестра по Томской области) об установлении по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровой стоимости объектов недвижимости:

нежилого здания с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м в размере его рыночной стоимости – 5410 000 рублей;

нежилого здания с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м в размере его рыночной стоимости – 4020 000 рублей;

нежилого здания с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м в размере его рыночной стоимости – 6520 000 рублей;

нежилого здания с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м в размере его рыночной стоимости – 3230 000 рублей;

нежилого здания с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м в размере рыночной стоимости – 1570 000 рублей;

нежилого здания с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м в размере рыночной стоимости – 8370000 рублей;

нежилого здания с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м в размере рыночной стоимости – 2340000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу принадлежат на праве собственности вышеуказанные объекты недвижимости; их кадастровая стоимость, установленная по состоянию на 1 января 2019 г., значительно превышает их рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Определением судьи от 9 сентября 2020 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лицапривлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (сокращенное наименование– ФГБУ «ФКП Росреестра) в лице филиала по Томской области.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца, представителей Управления Росреестра по Томской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Томской области,извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания и заявивших о рассмотрении дела в их отсутствие. В письменных отзывах на административный иск представители Управления Росреестра по Томской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» оставилирешение по административному делу на усмотрение суда.

В судебном заседании представители Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ «ТОЦИК» пояснили, что основания для удовлетворения административного иска отсутствуют в связи с имеющимися, по их мнению, недостатками в представленном административным истцом отчете оценщика и заключении судебной экспертизы.

Заслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Установлено, что административному истцу принадлежат на праве собственности следующие объекты недвижимости:

нежилое здание с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м;

нежилое здание /__/ по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м;

нежилое здание с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м;

нежилое здание с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м.

Приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 22 ноября 2019г. №41 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, помещений, машино-мест и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Томской области» установлена кадастровая стоимость названных объектов недвижимости в следующих размерах:

с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/ в размере 12589 902,44 рублей;

с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/ размере 9462 082,22 рублей;

с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/ в размере 9683 032,82 рублей;

с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/ в размере 6531 700,5 рублей;

с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/ в размере 3170 621,97 рублей;

с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/ размере 15617 037,32 рублей;

с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/ в размере 8967 309,01 рубль.

Сведения о кадастровой стоимости данных объектов внесены в Единый государственный реестр недвижимости 21, 22 и 23 января 2020 г.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является в числе прочих установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьями 372, 374 Налогового кодекса Российской Федерации организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения, являются плательщиками налога на имущество организаций.

Согласно пункту 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 Кодекса, в силу пункта 7 которой уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Распоряжением Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 27 ноября 2019 г. № 99-о «Об определении перечня объектов для целей налогообложения на 2020 год» спорные объекты недвижимости включены в такой перечень.

В соответствии с абзацем 2 пункта 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23 ноября 2020 г. № 374-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Изменения, введенные Федеральным законом от 23 ноября 2020 г. № 374-ФЗ, вступают в силу не ранее 1-го числа очередного налогового (расчетного) периода по соответствующему налогу (страховым взносам).

При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019г. согласуется с приведенными выше положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель при введении государственной кадастровой оценки недвижимого имущества не исключил установление кадастровой стоимости этого имущества в размере его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

Административным истцом в подтверждение заявленных требований представлен подготовленный ООО «Бюро оценки «ТОККО» отчет №316-А/2020 от 25 июня 2020г., согласно которому по состоянию на 1 января 2019 г. рыночная стоимость объектов недвижимости:

с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/ составляет 5410 000 рублей;

с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/ – 4020 000 рублей;

с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/ – 6520 000 рублей;

с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/ – 3230 000 рублей;

с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/ – 1570 000 рублей;

с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/ – 8370 000 рублей;

с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/ – 2340 000 рублей.

В связи с возражениями представителей административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованного лица ОГБУ «ТОЦИК» относительно выводов, изложенных в указанном отчете, по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза в ООО «Бизнес-Оценка», по результатам которой составлено заключение эксперта №232-С от 31 декабря 2020 г.

В соответствии с данным заключением по состоянию на 1 января 2019г. рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером /__/ составляет 5397900 рублей; с кадастровым номером /__/ – 3880400 рублей; с кадастровым номером /__/ – 6633800 рублей; с кадастровым номером /__/ – 2947600 рублей; с кадастровым номером /__/ – 1581000 рублей; с кадастровым номером /__/ – 8649600 рублей; с кадастровым номером /__/ – 2 175100 рублей.

Поскольку экспертной организации судом были представлены все материалы настоящего административного дела, в том числе отчет, подготовленный ООО «Бюро оценки «ТОККО» №316-А/2020 от 25 июня 2020 г., и возражения относительно данного отчета представителей административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованного лица ОГБУ «ТОЦИК», суд считает необходимым руководствоваться результатами судебной оценочной экспертизы.

Доводыпредставителей Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ «ТОЦИК» о недостоверности заключения судебной экспертизы судом проверены и отвергаются как необоснованные.

Действительно, при расчете стоимости объекта экспертизы сравнительным подходом экспертом не применена корректировка на материал стен объектов-аналогов (страницы 110-115, 122 заключения).

В силу требований ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки и обязан соблюдать требования данного Федерального закона и федеральных стандартов оценки (абз. 2 ст. 14, абз.3 ст. 15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ).

В действующих федеральных стандартах оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития России, вопрос применения корректировок к стоимости объектов аналогов при сравнительном методе оценки не регламентирован.

Допрошенная в судебном заседании судебный эксперт О. пояснила, что корректировки применяются в соответствии со справочником оценщика недвижимости-2018 под редакцией Лейфера Л.А., в соответствии с которым для объектов торгово-офисного назначения данная корректировка не учитывается. Корректировка на материал стен учитывалась только для объекта гаражного назначения по адресу: /__/ (стр. 122 Заключения). Сам объект из шлакозаливного материала и согласно справочнику Лейфера Л.А. относится к подгруппе «капитальные» (с кирпичными, железобетонными стенами). Корректировка не применялась, так как объект-аналог №1 имеет материал стен кирпич, в отношении объектов-аналогов № 2 и 3 отсутствует информация по материалу стен, поэтому сделан вывод, что при отсутствии сведений о данных параметрах принимаются равными параметру исследования.

С учетом изложенного суд счел возможным согласиться с мнением эксперта об отсутствии необходимости применения корректировки на материал стен объектов-аналогов.

Кроме того, суд соглашается с выводами эксперта об отсутствии необходимости применять корректировку на физическое состояние здания аналогов, поскольку объекты-аналоги № 1 и 3, указанные на стр. 110-115 и 122 заключения, выставлены на публичную оферту. Техническое состояние объектов-аналогов принято как аналогичное состоянию объекта исследования, поскольку объекты используются, они находятся в состоянии пригодном для эксплуатации. Объект-аналог №3 можно отнести не только к 4 группе классификации общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий со сроком эксплуатации 100 лет, но и к 3 группе со сроком службы 125 лет, так как в публичной карте материалом стен объекта-аналога №3 указаны прочие материалы. Кроме того, срок службы учитывается только при затратном подходе, который при составлении заключения не использовался.

Какие-либо конкретные последствия, ставящие под сомнение результат судебной экспертизы и обусловленные неприменением указанных корректировок, стороной административного ответчика не названы.

Таким образом, эксперт дала последовательные и убедительные показания относительно хода и результатов проведенного исследования, соответствующие нормативным положениям, регулирующим вопросы проведения такого рода оценки.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований считать, что судебным экспертом не выполнены требования абзаца третьего статьи 16 Федерального закона от 31 мая 2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» о проведении полного исследования представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Заключение эксперта соответствует и подпункту «б» пункта 22 ФСО №7, согласно которому при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Заключение не противоречит части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Суд учитывает, что справочные информационные ресурсы, необходимые эксперту для производства экспертизы и дачи заключения, не относятся ни к одному из видов доказательств, которые определены нормами процессуального права, и, соответственно, законодателем не ограничено право эксперта по их отысканию и использованию. Таким образом, на первое место выступает требование к достоверности используемых информационных ресурсов, под которой, помимо указанного выше признака, понимается и то, что документы или данные, составляющие эти информационные ресурсы, не изменились в процессе публикации (или после публикации) и соответствуют исходным документам или данным, принятым к публикации.

Стороной административного ответчика не названы сведения, подвергающие сомнению использованные экспертом справочные данные.

Тот факт, что на листе 65 заключения эксперта при выборе аналогов для расчета экспертом не указано обоснование этого выбора, не представлен весь объем данных, доступных для анализа и отбора объектов, не свидетельствует о наличии оснований для критической оценки заключения, поскольку весь объем данных, в частности, выборка из различных источников по купле-продаже и аренде коммерческой недвижимости, представлен в приложении №1 заключения.

При обосновании корректировок (лист 67 заключения) эксперт обоснованно применил корректировку на дату предложения к объекту-аналогу №3 для объектов офисно-торгового назначения, а также для объектов-аналогов № 1, 2, 3 для объектов производственно-складского назначения, поскольку произошло изменение цены.

Вопреки доводу представителей стороны административного ответчика, эксперт обоснованно не принял во внимание тот факт, что объект-аналог №3 снят с регистрационного учета в 2018 году, поскольку на дату оценки 1 января 2019 г. объект-аналог №3 существовал в объявлении о продаже, он мог учитываться при составлении заключения, кроме того применена повышающая корректировка на дату оценки.

Оценив заключение судебной экспертизы по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом результатов отчета об оценке, допроса оценщика и эксперта, соответственно, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости может быть установлена на вышеуказанную дату в размере их рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.

Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости; также в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости административный истец не обращался; административное исковое заявление подано в суд 7 сентября 2020г.

В связи с изложенным, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск открытого акционерного общества «Сибирский торговый дом» к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, в размере его рыночной – 5397 900 руб. по состоянию на 1 января 2019г.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, в размере его рыночной – 3880 400 руб. по состоянию на 1 января 2019г.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, в размере его рыночной – 6633 800 руб. по состоянию на 1 января 2019г.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, в размере его рыночной – 2947 600 руб. по состоянию на 1 января 2019г.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, в размере его рыночной – 1581 000 руб. по состоянию на 1 января 2019г.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, в размере его рыночной – 8649 600 руб. по состоянию на 1 января 2019г.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, в размере его рыночной – 2175 100 руб. по состоянию на 1 января 2019г.

Датой подачи заявления считать 7 сентября 2020 г.

Указанная кадастровая стоимость объекта недвижимости является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд.

Председательствующий