Гражданский кодекс часть 1

представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области – Жильцовой Е.В.,

представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – Селезнева А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Белохвастова И.А. об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

Белохвастов И.А. обратился в Тверской областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает рыночную стоимость, чем затрагиваются его права и законные интересы как налогоплательщика.

В судебном заседании представитель административного истца – Богачева Г.В. заявленные требования поддержала, обосновав их доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области Жильцова Е.В., Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области Селезнев А.Н., заинтересованного лица - Администрации города Твери – Иванова Е.А. возражали против удовлетворения заявленных требований по основаниям, приведенным в письменных возражениях Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, где указано на несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, замечаний относительно заключения судебной экспертизы не высказали.

Представители административного ответчика - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тверской области и заинтересованного лица -Администрации Нелидовского района Тверской области, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства авто-спец-центра, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, принадлежит административному истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Являясь налогоплательщиком, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в этом случае является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Спорный земельный участок вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области.

Однако в период проведения работ по государственной кадастровой оценке органом кадастрового учета был произведен кадастровый учет изменений сведений государственного кадастра недвижимости в отношении вида разрешенного использования земельного участка, который был изменен на «для строительства авто-спец-центра», соответствующее решение принято филиалом ФГБУ ФКП Росреестра по Тверской области 04 июля 2014 года.

Согласно кадастровым справкам от 28 апреля 2016 года и 29 июля 2016 года, а также акту определения кадастровой стоимости ФГБУ ФКП Росреестра по Тверской области, утвержденному 04 июля 2014 года, кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 04 июля 2014 года.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, в подтверждение его рыночной стоимости административный истец представил выполненный оценщиком <данные изъяты>ФИО отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№ в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 04 июля 2014 года составила <данные изъяты> рубля.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области представило возражения, обоснованные тем, что оценщик отказался от применения доходного подхода без оснований; рыночная стоимость объекта-оценки определяется по состоянию на 04 июля 2014 года, однако оценщиком при корректировке на условия рынка используются данные по объектам-аналогам за май, август 2012 года; необоснованно использован в качестве критерия сравнения 1 кв.м. жилья на вторичном рынке жилья города Твери; не обоснован отказ от корректировки на наличие забора на участке объекта оценки; не приложена копия источника информации на страницах 43-44 отчета.

С учетом данных возражений по ходатайству представителя Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области определением суда от 30 августа 2016 года по делу была назначена судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости земельного участка и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта <данные изъяты>ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 04 июля 2014 года составила <данные изъяты> рублей.Отвечая на вопрос о том, допущены ли оценщиком нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, эксперт указал, что такие нарушения выявлены. В частности, оценщиком был описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, но не соблюдены правила их отбора для проведения расчетов и не обоснован отказ от использования других аналогов. Для расчета использованы три аналога, которые были выставлены на аукцион и проданы. При этом оценщиком не установлена цена продажи этих аналогов с аукциона, в копиях приложенных документов такая информация не содержится. На дату проведения экспертизы данная информация на сайте не доступна. По итогам аукционов стоимость участков-аналогов могла превышать начальную цену предложений на 10%, как это учел оценщик. Таким образом, оценщиком нарушен пункт 5 ФСО № 3 и статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При расчетах указанный факт не учитывался и не описан, другие аналоги, приведенные в анализе ранка, не использовались. Тем самым был нарушен пункт 22в ФСО № 7, что могло повлиять на результат итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости спорного земельного участка.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости Тверской области, в том числе земельных участков под строительство промышленных объектов, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой экспертом, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии объявлений, размещенных в сети «Интернет».

Экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода применялся метод сравнения продаж.

Мотивы отказа от использования при оценке земельного участка доходного и затратного подходов приведены.

Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Наличие у эксперта необходимых специальных знаний подтверждено документально. Данные, свидетельствующие о наличии оснований для отвода эксперта, отсутствуют. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Не соглашаясь с заключением экспертизы, представитель административного истца в письменных возражениях указала, что эксперт не произвел осмотр объекта оценки на местности; не учел улучшения аналога № 7 в виде забетонированной подъездной площадки; при обосновании отказа от корректировки (КЗ) цены предложения к дате оценки эксперт ссылается на снижение в 2014 году цен на недвижимое имущество промышленного сектора, что ведет к завышению стоимости объекта оценки; не обоснован отказ от корректировки на категории земельных участков объектов-аналогов.

Между тем, приведенные замечания не опровергают выводы эксперта и не свидетельствуют о нарушениях законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертизы.

Проведение осмотра объекта оценки при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности не является обязательным. Экспертом действительно не производился осмотр предмета оценки, однако это обстоятельство не влечет за собой дефектность судебной экспертизы, поскольку ее целью являлось установление рыночной стоимости объекта недвижимости на ретроспективную дату, что исключает необходимость его осмотра на текущий период. Кроме того, как следует из материалов дела, в том числе из фото, участок не обременен какими-либо строениями.

Отказ от корректировки на наличие забетонированной подъездной площадки в отношении аналога № 7 обоснован на странице 43 экспертного заключения тем, что доля стоимости площадки в общей стоимости объекта несущественна.

Примерный перечень элементов сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости приведен в подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7.

Применительно к объекту оценки такие элементы оценщиком определены на страницах 29-30 экспертного заключения. Как видно из данных перечней вид покрытия дороги, по которой осуществляется подъезд к сравниваемым земельным участкам, к числу основных характеристик, определяющих их стоимость, не отнесен, забетонированная подъездная площадка является въездом на объект, то есть частью участка.

Из пояснений эксперта в судебном заседании следует, что при обосновании им отказа от корректировки (КЗ) цены предложения к дате оценки на странице 62 заключения он сослался на снижение цен на недвижимое имущество промышленного сектора в 2014 году. Вместе с тем, указанное обстоятельство не завышает стоимость объекта оценки, поскольку аналоги им подобраны на 2012 год, цены которого отражают цены 2014 года.

Обоснование отказа от корректировки на категории земельных участков объектов-аналогов приведены экспертом на странице 62 заключения и заключается в том, что аналоги отбирались исходя из сопоставимости с объектом оценки по сегменту рынка (под промышленные объекты).

Из показаний ФИО1 следует, что объекты-аналоги и объект оценки по основному ценообразующему фактору - виду разрешенного использования сопоставимы, в связи с чем корректировка на категорию земель в этом случае не требуется.

Таким образом, несогласие представителя административного истца с заключением судебной экспертизы носит характер предположения, ничем не подтверждено и не содержит указания на то, каким образом вышеприведенные обстоятельства могли повлиять на итоговый результат оценки.

В то же время экспертное заключение более точно, по сравнению с отчетом об оценке, отражает величину рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку оценщиком нарушены: пункт 5 ФСО № 3, пункт 22в ФСО № 7, статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что могло повлиять на результат итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что сведений и иных допустимых доказательств рыночной стоимости земельного участка участвующие в деле лица не представили, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость может быть установлена на основании заключения судебной экспертизы, удовлетворяющего критериям относимости и допустимости.

Участвующие в деле лица правом ходатайствовать о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы не воспользовались.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере рыночной стоимости по состоянию 04 июля 2014 года равной <данные изъяты> рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

требования Белохвастова И.А. удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 04 июля 2014 года в размере <данные изъяты> рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд – 20 июля 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тверского областного суда – в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Гришина

Мотивированное решение изготовлено 21 ноября 2016 года.

Председательствующий С.А. Гришина