Гражданский кодекс часть 1

Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Кучина М.И. при секретаре Дюсембаеве А.А., рассмотрев административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие «Уралметснаб» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

установил:

ООО ПКП «Уралметснаб» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером 74:19:0302001:21 площадью 73 000 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: под размещение полигона твердых бытовых отходов, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, 3,4 км южнее д. Урефты, равной рыночной стоимости в размере 2 044 000 рублей по состоянию на 01 января 2014 года.

В обоснование указано, что установленная в результате государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость этого земельного участка в размере 38 284 850 рублей превышает его рыночную стоимость, что нарушает права истца, как плательщика арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца ООО ПКП «Уралметснаб» адвокат Чвало А.А. требования поддержал; представитель административного ответчика Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области - ФИО1 против их удовлетворения возражал; представитель административного ответчика Управления Росреестра по Челябинской области - ФИО2 полагала возможным удовлетворение требований в случае предоставления необходимых и допустимых доказательств по делу.

Административный ответчик Правительство Челябинской области, заинтересованные лица администрация Сосновского муниципального района Челябинской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, будучи надлежаще извещенными, в судебное заседание не явились, причины неявки не сообщили. Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, допросив в качестве свидетеля оценщика Г.М.С., суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению.

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

(далее - Закон о кадастре) установлено, что в государственный кадастр недвижимости, являющийся федеральным государственным информационным ресурсом, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Статьей 245 КАС РФ, статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сам по себе факт установления рыночной стоимости земельного участка отличной от его кадастровой стоимости не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценки.

Как следует из материалов дела, ООО ПКП «Уралметснаб» на основании договора аренды № 118/2009 от 04 мая 2009 года Администрацией Сосновского муниципального района Челябинской области предоставлен в аренду сроком до 04.05.2058 года земельный участок с кадастровым номером 74:19:0302001:21 площадью 73 000 кв. м, относящийся к категории земель -земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, имеющий вид разрешенного использования - под размещение полигона твердых бытовых отходов, расположенный по адресу: Челябинская область, Сосновский район, в 3,4 км южнее дер.Урефты.

Расчет платы за аренду земли по указанному договору осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, определением кадастровой стоимости

земельного участка затрагиваются права и обязанности административного истца ООО ПКП «Уралметснаб», являющегося плательщиком арендной платы.

Предусмотренный статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности досудебный порядок урегулирования спора заявителем соблюден. По результатам рассмотрения заявления ООО ПКП «Уралметснаб» от 29.12.2015 г. Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области принято решение №21 от 26.01.2016 г. об отклонении этого заявления в связи с несоответствием оформления и содержания отчета об оценке № 684Р-12.2015 от 16.12.2015 г. требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности.

Приказом Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области № 279-П от 18 ноября 2014 года утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Челябинской области по состоянию на 01 января

2014 года.

Из кадастровой справки, ответа ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области на запрос суда следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:19:0302001:21 поставлен на государственный кадастровый учет 23.12.2004 года, вошел в Перечень, утвержденный Приказом Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области № 279-П от 18 ноября 2014 года, его кадастровая стоимость в размере 38 284 850 рублей установлена по состоянию на 01 января 2014 года.

Как указывается в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» для целей определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, рассматриваемое требование ООО ПКП «Уралметснаб» об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка равной рыночной, обратившегося в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области в 2015 году, может быть удовлетворено по состоянию на 01 января 2014 года на период с 01 января

2015 года до даты внесения сведений в государственный кадастр

недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО ПКП «Уралметснаб» представило отчет об оценке № 684Р-12.2015 от 16.12.2015 г., составленный оценщиком ООО «Судебная экспертиза и оценка» Г.М.С., которая является членом Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» (ответственность Г.М.С. застрахована страховым полисом №****от 09.06.2015 года, выданным ОАО «АльфаСтрахование»; ответственность ООО «Судебная экспертиза и оценка» - полисом №**** от 29.09.2015 года того же страховщика), а также положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» № 1500/15-15 от 21.12.2015 года, которым подтверждена стоимость объекта оценки, определенная в отчете.

Согласно указанному отчету по состоянию на 01 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:19:0302001:21 составляет 2 044 000 рублей.

Допросив в качестве свидетеля предупрежденную об ответственности по ст. 307 УК РФ оценщика Г.М.С., суд не может согласиться с мнением Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области относительно несоответствия отчета оценщика требованиям действующего законодательства об оценке, поскольку

высказываемые замечания не повлияли на достоверность определения рыночной стоимости объектов оценки.

Так, указание на то, что в соответствии с ФСО № 7 после раздела: «Задание на оценку» должен идти раздел «Анализ рынка», а потом «Анализ наиболее эффективного использования», что, по мнению Министерства, является нарушением в отчете очередности разделов, не может свидетельствовать о существенном нарушении требований ФСО № 7, поскольку в отчете оценщика разделы «Задание на оценку», «Анализ рынка» и «Анализ наиболее эффективного использования» приведены под номерами 1, 8, и 7.3 соответственно. Содержащееся в указанных разделах описание задания на оценку, анализа рынка и анализа наиболее эффективного использования отвечает высказываемым в разделах IV, VI и V ФСО №7 требованиям к соответствующим разделам. Указываемое несоответствие носит технический характер и не влияет на достоверность определения рыночной стоимости объектов оценки.

Сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты, оценщиком определен; анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, дан.

Довод Министерства о том, что указание на листе отчета 12 двух кадастровых стоимостей в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:19:0302001:21 вводит в заблуждение и нарушает принцип однозначности, закрепленный в п. 5 ФСО № 3, не может быть признан состоятельным, поскольку кадастровая стоимость в размере 2 695 890 руб., содержащаяся в кадастровой выписке от 22.08.2012 года, была установлена по результатам предыдущей массовой кадастровой оценки с применением удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) - 36,93 руб. за 1 кв. м, а действующая с 01 января 2015 года кадастровая стоимость в размере 38 284 850 руб. установлена для земельного участка с кадастровым номером 74:19:0302001:21 по состоянию на 01 октября 2014 года по результатам очередной кадастровой оценки, утвержденной Приказом Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области № 279-П от 18 ноября 2014 года, с применением УПКС - 524,45 руб. за 1 кв. м

Все доказательства, подтверждающие данные обстоятельства, имеются в материалах дела и не влекут какой-либо неясности относительно кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:19:0302001:21, а тем более относительно определения оценщиком рыночной стоимости этого земельного участка по состоянию на 01 октября 2014 года.

Как пояснила суду свидетель Г.М.С., многократное повышение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:19:0302001:21 по результатам массовой оценки 2015 года по отношению к предыдущей массовой оценке - с 2 695 890 рублей до 38 284 850 рублей обусловлено неправомерным, по её мнению, отнесением этого участка к 6 группе видов использования земель промышленности и иного специального назначения, к которой обычно относятся такие объекты, как АЗС. Ранее этот участок, имеющий вид разрешенного использования

«под размещение полигона ТБО», был отнесен к 2 группе видов использования - производственные, административные здания, склады. Из этой группы ею и были подобраны аналоги, использованные в отчете. Карьеры относятся к 4 группе видов использования, которая имеет еще меньший УПКС - 6-8 руб. за 1 кв.м в зависимости от вида добываемых полезных ископаемых. Подобрать идентичные аналоги к оцениваемому земельному участку не представилось возможным ввиду специфичности вида его разрешенного использования.

То обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 74:19:0302001:21 на основании договора № 28/11 от 21.09.2011 г. передан ООО ПКП «Уралметснаб» в субаренду Челябинскому региональному фонду «Экологические технологии» для рекультивации путем заполнения твердыми бытовыми отходами с уплатой арендной платы, размер которой исчисляемой с учетом кадастровой стоимости этого земельного участка, также не ставит под сомнение достоверность определения рыночной стоимости объекта оценки, равно как право административного истца, чьи права и обязанности затронуты результатами определения кадастровой стоимости, на обращение в суд с рассматриваемым иском.

Размер рыночной стоимости земельного участка, подтвержденный вышеуказанным отчетом и положительным экспертным заключением, участвующими в деле лицами не оспорен. Претензий к подбору объектов, использованных оценщиком в качестве аналогов, не высказано. О назначении экспертизы в порядке статьи 77 КАС РФ ни представители Министерства, ни иные участвующие в деле лица не ходатайствовали.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки (ФСО №1 - «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки», утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297; ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 298; ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 299; ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. № 508; ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011 г. № 328; ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков», утв. приказом

Минэкономразвития РФ от 7 ноября 2011 г. №628; ФСО № 7 - «Оценка недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября

2014 г. №611, а также стандартами и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) не установлено.

Кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость на ту же дату, в связи с чем требования истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке допустимые и относимые доказательства, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

Требования Общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие «Уралметснаб» удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:19:0302001:21 площадью 73 000 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: под размещение полигона твердых бытовых отходов, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, 3,4 км южнее д. Урефты, установив её равной рыночной стоимости в размере 2 044 000 (два миллиона сорок четыре тысячи) рублей по состоянию на 01 января 2014 года на период с 01 января

2015 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 29 декабря 2015 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Челябинского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий