Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-120/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «РЕМКО-ЛЮКС» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «РЕМКО-ЛЮКС» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Просило установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Представитель административного истца по доверенности Примак С.А. в судебное заседание явился, требования административного иска поддержал, не согласился с результатами судебных оценочных экспертиз, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности Левина М.Е. в судебное заседание явилась, согласилась с результатами повторной судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Объективная оценка» Беловым И.В.

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебном заседании не участвовал, просил дело рассмотреть в свое отсутствие, представил письменные пояснения, в которых против выводов повторной судебной экспертизы не возражал, оставил решение по делу на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав участников процесса, допросив эксперта, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что административному истцу ООО «РЕМКО-ЛЮКС» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером: <данные изъяты>, площадью 2200 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для общественно-делового и гражданского строительства (для размещения летних навесов и веранд ресторана), расположенный по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Согласно Выписке о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка на дату оценки составляет 12 753 488 рублей.

В соответствии со ст. 373 НК РФ истец является плательщиком налога на имущество. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущества.

В силу п. 2 ст.375 НК РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником объекта недвижимости, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение в суд с данными исковыми требованиями является законным и обоснованным.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату оценки. При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №1106/2020О, составленный оценщиком Ассоциации судебных экспертов и оценщиков «Альянс». В соответствии с указанным отчетом, стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату оценки составляет 3 239 016 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением Московского областного суда от 5 октября 2020 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Апхилл» Вусову А.В.

В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости на дату оценки составляет 8 324 800 рублей.

С выводами эксперта не согласились административный истец, Министерство имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», представили письменные замечания.

Учитывая наличие обстоятельств, позволяющих усомниться в правильности и обоснованности заключения судебной оценочной экспертизы, судом была назначена повторная судебная оценочная эксперта, проведение которой было поручено эксперту ООО «Объективная оценка» Белову И.В.

В соответствии с выводами повторной судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости на дату оценки составляет 10 978 510 рублей.

С выводами эксперта Белова И.В. согласились представители Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», не согласился – административный истец, представил письменные замечания. Для дачи пояснений по замечаниям административного истца в судебное заседание был вызван эксперт Белов И.В.

В ходе судебного разбирательства эксперт пояснил, что обоснование выбора подходов, последовательность оценки не позволяет пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода. На стр. 30 оценщик отказывается от сравнительного подхода, так как «на рынке отсутствуют предложения о продаже земельных участков, назначение которых соответствует размещению летних навесов и веранд ресторана (указанное назначение отражает в своей стоимости сезонность объекта)».

На рынке купли-продажи земельных участков Московской области существуют земельные участки, свободные от застройки с сопоставимым разрешенным использованием (под общественное питание, под торговлю, под бытовые услуги), на которых теоретически возможно возвести сопоставимый комплекс веранд и навесов и использовать их в летнее (или какое-либо другое) время года. Таким образом, аналоги, которые можно использовать в соответствии с фактическим использованием объекта оценки, существуют, отказ от использования сравнительного подхода не обоснован.

Также эксперт отметил, что объектом оценки является земельный участок, без улучшений на нем. Оценка земельного участка с точки зрения единого имущественного комплекса ресторана противоречит целям оценки, потому что включает совокупность материальных (улучшения участка, мебель, техника в ресторане, навесы и др.) и нематериальных (технология бизнес-процесса, возможное наличие товарного знака, интеллектуальной собственности) улучшений.

Кроме этого, экспертом не установлено действительное отсутствие предложений об аренде земельных участков под размещение летних навесов и ресторанов. Любой незастроенный участок сопоставимого разрешенного использования (торговля, общественное питание или бытовое обслуживание) можно использовать так же, как и оцениваемый объект. Разрешение эксплуатировать оцениваемый участок сезонно, под размещение летних навесов и веранд ресторана не является исключительным только для этого участка. Другие возможные аналоги тоже подходят для этих целей.

По мнению эксперта, использованная оценщиком методика доходного подхода противоречит логике.

Оценщик находит арендную плату соседнего с объектом оценки земельного участка путем умножения его кадастровой стоимости на ставку капитализации с учетом операционных расходов.

Во-первых, кадастровая стоимость не является рыночной, это два различных вида стоимости. Рыночная стоимость не обязательно равна кадастровой, этот факт необходимо дополнительно доказать. Какие-либо факторы, подтверждающие равенство рыночной и кадастровой стоимостей, в отчете отсутствовали.

Во-вторых, даже если оцениваемый и соседний участок входят в единый имущественный комплекс, арендная плата и ставка капитализации соседнего участка необязательно равна арендной плате оцениваемого объекта, даже с учетом оценки его в комплексе бизнеса, а тем более как отдельного участка. Какие-либо расчеты, подтверждающие равность этих показателей отсутствуют. Оценщик принимает это на основе собственных умозаключений.

Далее оценщик определяет потери от недозагрузки оцениваемого земельного участка в зависимости от температурного режима в регионе, что вводит в значительное заблуждение, так как понятие «недозагрузка» для земельного участка отсутствует и относится к улучшениям земельного участка. Какие-либо ограничения эксплуатации земельного участка в любое время года отсутствуют.

Полученную арендую плату соседнего участка оценщик умножает на недозагрузку улучшений оцениваемого участка и с учетом операционных расходов делит на ставку капитализации, определённую для соседнего участка. По факту, ни один используемый показатель не относится непосредственно к объекту оценки.

Дополнительно эксперт отметил, что у Оценщика отсутствует какое-либо обоснование срока экспозиции соседнего земельного участка.

Эксперт также подтверждает, что в отчете отсутствуют данные, которые обязательно должны присутствовать в соответствии п.11 в, г и д ФСО №7.

Таким образом, по мнению эксперта, оценщиком при составлении отчета об оценке объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

Кроме того, относительно замечаний представителя административного истца эксперт пояснил, что обременение в виде ипотеки объекта-аналога №1 не учтены в заключении, так как эксперт не считает это обременением, которое влияет на стоимость земельного участка при современном развитии рынка недвижимости,

Снятие залога с объекта недвижимости возможно как с помощью участия залогодержателя, так и с помощью погашения ипотечных обязательств залогодателем самостоятельно с дальнейшим снятием залога. Кроме того, наличие залогодержателя чаще всего подтверждает дополнительную проверку правовых, технических и физических характеристик предмета залога.

По мнению эксперта, идентификация объекта-аналога на Публичной кадастровой карте или в справочных данных Росреестра не является обязательной процедурой в соответствии с законодательном, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Согласно п. 22 в ФСО №7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах. Основываясь на данном пункте ФСО, эксперт описал объем доступных данных объекта-аналога № 2 на основе предложения о его продаже, в котором указана его основная площадь, расположение, разрешенное использование, наличие улучшений.

Кроме того, данные с Росреестра не противоречат информации в объявлении о продаже: на рынке земельных участков Московской области, стоимость участков, относящихся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для общественно-деловой застройки сопоставима со стоимостью земельных участков, относящихся к землям промышленности с аналогичным разрешенным использованием. Данный факт обусловлен аналогичным функциональным назначением участков, то есть равнозначной полезностью для потенциальных покупателей или правообладателей участков. В обоих случаях правообладатели аналогичных участков с указанными категориями в действительности обладают участками, на которых допустимо с точки зрения юридической допустимости размещение объектов общественно-делового назначения.

Учитывая вышеизложенное, эксперт Белов И.В. считает корректным рассматривать в качестве аналогов земельные участки, относящиеся как к категории земель промышленности, так и к категории земель населенных пунктов.

Дополнительно эксперт отмечает, что принятая к расчету площадь аналога №2 является типичной единицей сравнения. Наличие информации с сервиса Росреестра об объекте-аналоге №2 «Сведения об использовании земель имеют статус «Актуальные незасвидетельствованные». Право зарегистрировано на объект с видом использования земель (Для размещения объектов транспорта)» связано с несоответствием ранее объединенных баз данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственного кадастра недвижимости. В данном случае информация о виде разрешенного использования («деловое управление») из ЕГРН не совпадает с данными из ГКН («Для размещения объектов транспорта»). Техническая ошибка в базе данных исправляется заявлением собственника в Росреестр. Данный факт не создает ограничения в использовании земельного участка в соответствии с разрешенным использованием.

Таким образом, земельный участок может использоваться в качестве объекта-аналога №2 в рамках сравнительного подхода.

Также из письменных пояснений эксперта следует, что деятельность, связанная с осуществлением оценочной деятельности эксперта Белова И.В. застрахована, данные о страховании отмечены в заключении.

Помимо вышеизложенного, в судебном заседании эксперт Белов И.В. указал, что выявленный газовый узел на исследуемом объекте является незарегистрированным обременением. Соответственно, площадь, занятая газораспределительным пунктом, оценена экспертом визуально, при осмотре объекта исследования. Эксперт считает, что оценка площади к категории сравнения «Незначительная по отношению к общей площади объекта недвижимого имущества» верная. Категория сравнения площади «Ниже среднего, менее половины площади объекта недвижимого имущества» предполагает большую площадь сервитута, экспертно от 25% до 45% площади участка. Соответственно, обременение явно меньшее по площади, чем 500 кв. м. (ориентировочно), применение вышеописанной площадной градации верно.

В рассматриваемой ситуации интенсивность использования сервитута не связана с графиком работы газораспределительного пункта, так как газораспределительный пункт - это оборудование, а сервитут - это ограничение в использовании земельного участка из-за наличия на нем этого оборудования. Эксперт применил фактор убытка интенсивности использования сервитута «Низкая, ограничения, связанные с сервитутом, возникают очень редко», так как при текущем фактическом использовании участка данный сервитут не вызывает ограничений. Возможные ограничения в эксплуатации сервитута возникнут при строительстве или реконструкции улучшений земельного участка, что является единичным фактором использования, а неинтенсивным или постоянным.

Согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы, оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости, предоставленного в материалы дела административным истцом, допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

Данные выводы экспертом в заключении повторной судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равной их рыночной стоимости, суд руководствуется заключением судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав данное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять выполненному экспертом Беловым И.В. заключению судебной оценочной экспертизы оснований не имеется.

Из содержания указанного экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, материалы дела не содержат, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения повторной судебной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением повторной судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением повторной судебной оценочной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости следует считать 16 сентября 2020 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «РЕМКО-ЛЮКС» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 16 сентября 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 2200 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для общественно-делового и гражданского строительства (для размещения летних навесов и веранд ресторана), расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 10 978 510 (десять миллионов девятьсот семьдесят восемь тысяч пятьсот десять) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 25 июня 2021 года.