Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Спарус» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Спарус» 27 декабря 2021 года обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> об определении кадастровой стоимости №АОКС-39/2021/000061 от 7 июля 2021 года по состоянию на 29 июня 2021 кадастровая стоимость данного земельного участка определена в сумме 42180968,32 рублей. Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка № не соответствует его рыночной стоимости, административный истец назначил проведение оценки его рыночной стоимости. Согласно отчету об оценке №Н-1200-2021 от 26 октября 2021 года, изготовленному ООО «Н», рыночная стоимость земельного участка № по состоянию на 29 июня 2021 года составляет 19710000 рублей. Правильность отчета об оценке подтверждена экспертным заключением №ЭП-261021-КД от 27 октября 2021 года, выданным <данные изъяты>». Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости ведёт к нарушению прав общества как плательщика арендной платы. Просит установить кадастровую стоимость арендуемого земельного участка № по состоянию на 29 июня 2021 года в размере его рыночной стоимости 19170000 рублей.

Представитель административного истца ООО «Спарус» Мещерякова А.А. административные исковые требования поддержала по изложенным в административном исковом заявлении основаниям.

Представитель ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» Полякова Д.В. вопрос об удовлетворении заявленных административных требований оставила на усмотрение суда. Согласно письменному отзыву, заинтересованное лицо критикует отчет об оценке №Н-1200-2021 от 26 октября 2021 года, изготовленный ООО «Н». Так, в отчете при описании поправки на объем передаваемых прав указано, что объект-аналог №3, предлагаемый к продаже, принадлежит правообладателю на праве собственности. Однако, согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме online учреждением установлено, что объект-аналог № 3 принадлежит правообладателю на праве аренды. Таким образом, к указанному объекту-аналогу оценщику необходимо было применить повышающую корректировку на надлежащий вид права. Корректировка в отчете на «Зоны с особым режимом использования» составила -42,68%, в связи с наличием расположенных на земельном участке городских коммуникаций и природоохранных зон. Однако, объекты-аналоги на наличие зон с особыми условиями использования территории в отчете проанализированы не были. Объекты-аналоги №№ 1, 2, 5 аналогично объекту оценки имеют обременения. Применение корректировки на наличие расположенных на земельном участке городских коммуникаций и природоохранных зон в размере -42,68% необоснованно. Кроме того, объект оценки полностью используется по своему целевому назначению. Анализ фактических данных о ценах предложений объектов недвижимости сопоставимого назначения, проведен на основании выборки, состоящей всего из 5 (пяти) объявлений-оферт объектов-аналогов, которые впоследствии приняты в качестве объектов-аналогов при проведении расчетов стоимости объекта оценки сравнительным подходом. Основное использование оцениваемого участка «гостиничное обслуживание». В представленной выборке отсутствуют объекты-аналоги с назначением «гостиничное обслуживание». Анализ данных представленной выборки из 5 (пяти) объявлений - оферт не может являться достаточным для формирования вывода относительно рынка недвижимости, а также диапазона рыночных данных в указанном сегменте.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области Перцев Е.М. против установления кадастровой стоимости земельного участка № равной его рыночной стоимости не возражал.

В судебное заседание не явились представители административного ответчика Правительства Калининградской области, заинтересованного лица администрации ГО «Город Калининград», о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.

С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что ООО «Спарус» является арендатором земельного участка №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование – бытовое обслуживание, коммунальное обслуживание, развлечения, общественное питание, гостиничное обслуживание, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, на основании договора на передачу в аренду городских земель №010620 от 23 сентября 2010 года и последующих соглашений к нему.

Актом об определении кадастровой стоимости №№ от 7 июля 2021 года, составленным ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» по состоянию на 29 июня 2021 года кадастровая стоимость данного земельного участка определена в сумме 42180968,32 рублей.

По инициативе административного истца была произведена оценка рыночной стоимости земельного участка №. Согласно отчету об оценке №Н-1200-2021 от 26 октября 2021 года, изготовленному ООО «Н», рыночная стоимость этого земельного участка по состоянию на 29 июня 2021 года составляет 19710000 рублей.

28 октября 2021 года ООО «Спарус» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Калининградской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка № равной его рыночной стоимости. Решением комиссии от 22 ноября 2021 года №№ в удовлетворении заявления отказано. В обоснование указано на недостатки отчета об оценке, а именно: при описании поправки на объем передаваемых прав в отчете указано, что объект-аналог №3 предлагается к продаже на праве собственности. Согласно справочной информации Росреестра, этот объект находится на праве аренды, в связи с чем необходимо было применить корректировку на вид права. Корректировка на «зоны с особым режимом использования» составила 42,68% на основании наличия на земельном участке городских коммуникаций и природоохранных зон. Однако, объекты-аналоги на наличие таких зон не проанализированы. Аналоги №№1, 2, 5, как и объект оценки, имеют обременения.

В соответствии с п. 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В силу п. 3 этой же статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 г. №754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 декабря 2021 года.

Как указано выше, с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка административный истец обратился в Комиссию 28 октября 2021 года, то есть до даты, установленной Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года №754.

В соответствии с п. 3 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Таким образом, предъявленные ООО «Спарус» административные исковые требования подлежат рассмотрению по правилам ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Согласно ч. 1 ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1.6 Положения "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, об условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Городской округ "Город Калининград", и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов", утв. Решением окружного Совета депутатов г. Калининграда от 28.11.2007 №376, размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Городской округ "Город Калининград", предоставленные в аренду без торгов, зависит от кадастровой или рыночной стоимости земельного участка и коэффициента, определяемого по категориям земель и виду разрешенного использования земельного участка.

Отчет об оценке №Н-1200-2021 от 26 октября 2021 года изготовлен оценщиком С. Г.А., имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «оценка недвижимости». При оценке земельного участка № использован сравнительный подход, метод сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов подобраны 5 земельных участков, расположенных в г. Калининграде.

Недостатки названного отчета об оценке, перечисленные в решении комиссии от 22 ноября 2021 года №479, а также в отзыве ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», носят методологический характер, и не являются столь существенными что могли бы повлечь признание его недопустимым доказательством.

На основании изложенного суд принимает отчет об оценке №Н-1200-2021 от 26 октября 2021 года в качестве достоверного и кладет его в основу решения.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка № по состоянию на 29 июня 2021 года составляет 19170000 рублей.

Несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости влечёт нарушение прав административного истца как арендатора, которые могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого земельного участка равной рыночной.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Спарус» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 29 июня 2021 года в размере его рыночной стоимости 19170000 (девятнадцать миллионов сто семьдесят тысяч) рублей.

Датой подачи ООО «Спарус» заявления об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости считать дату обращения его в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Калининградской области – 28 октября 2021 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для ее внесения в качестве таковой в единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 25 мая 2022 года.

Судья Д.В. Шубин