Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Мегаполис-Инвест» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

Административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Брянской области, Управлению Росреестра по Брянской области, ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: основной вид разрешенного использования: для размещения организаций, предприятий и служб жилищно-коммунального хозяйства; вспомогательный вид: для размещения инженерно-технических сооружений и коммуникаций, предназначенных для обеспечения граждан и организаций коммунальными услугами (водоснабжение, теплоснабжение, электро-газоснабжение, предоставление услуг связи, канализация) для размещения объектов жилищно-коммунального хозяйства, общая площадь: 1 440 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 19.05.2020 г. в размере 191 059 рублей 20 копеек.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества выполненный ЧПО ФИО3 №007985/21/042 от 26 февраля 2021 года.

Кадастровая стоимость объекта значительно превышает установленную рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца.

Административный истец полагает, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта его рыночной стоимости нарушает его права как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представителем административного ответчика управления имущественных отношений Брянской области представлен отзыв, согласно которому Управление возражает по существу заявленного требования, поскольку установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере заявленной рыночной стоимости приведет к понижению консолидируемого бюджета Брянской области. При этом право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не оспаривает.

Согласно правовой позиции, изложенной в отзыве на административное исковое заявление, представитель административного ответчика ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» просит в удовлетворении иска отказать, так как оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости соответствует анализу предложений представленных на рынке недвижимости Брянской области. Заявленная же административным истцом рыночная стоимость не соответствует действительности, идентичные объекты недвижимости на открытом рынке по данной стоимости приобрести невозможно.

В возражениях на административное исковое заявление представитель управления Росреестра по Брянской области не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Полагает, что Управление является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в рассмотрении дела, о времени и месте судебного разбирательства по делу, заявленных ходатайств о рассмотрении дела без их участия, в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Исходя из положений указанного Федерального закона, понятие кадастровая стоимость определяется как стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (статья 3).

Согласно частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В системе действующего правового регулирования кадастровая стоимость используется в основном для целей налогообложения, и законодательство прямо допускает возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Брянской области утверждены приказом управления имущественных отношений Брянской области от 22 ноября 2019 года № 1498 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Брянской области», в частных случаях актом ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация.

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником объекта недвижимости:

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: основной вид разрешенного использования: для размещения организаций, предприятий и служб жилищно-коммунального хозяйства; вспомогательный вид: для размещения инженерно-технических сооружений и коммуникаций, предназначенных для обеспечения граждан и организаций коммунальными услугами (водоснабжение, теплоснабжение, электро-газоснабжение, предоставление услуг связи, канализация) для размещения объектов жилищно-коммунального хозяйства, общая площадь: 1 440 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес> по состоянию на 19.05.2020 г. составляет 1 232 784 руб.

В силу части 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.

В соответствии частью 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

В силу пункта 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав. Связанные с кадастровой стоимостью обязательные платежи, составляющие доходную часть бюджетов различных уровней должны отвечать требованиям экономической обоснованности.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика земельного налога, соответственно общество вправе заявлять требование об оспаривании кадастровой стоимости. При этом выбранный административным истцом способ защиты права соответствует действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 установлено, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (пункт 1).

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В силу статьей 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: основной вид разрешенного использования: для размещения организаций, предприятий и служб жилищно-коммунального хозяйства; вспомогательный вид: для размещения инженерно-технических сооружений и коммуникаций, предназначенных для обеспечения граждан и организаций коммунальными услугами (водоснабжение, теплоснабжение, электро-газоснабжение, предоставление услуг связи, канализация) для размещения объектов жилищно-коммунального хозяйства, общая площадь: 1 440 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>, по состоянию на 19.05.2020 г. составляет 191 059 рублей 20 копеек.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, данным в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверяя представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям Федеральных стандартов оценки № 1, 2, 3, 7 отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как следует из материалов дела, содержание отчета свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; оценщиком учтено месторасположение объекта недвижимости, проанализирован рынок аналогичных объектов недвижимости, идентичных району расположения объекта оценки.

В соответствии с абзацем 1 статьи 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости составлен оценщиком, который, как следует из представленных документов, является членом саморегулируемой организации оценщиков, включен в реестр оценщиков, имеет необходимые дипломы, его деятельность застрахована.

В ходе рассмотрения административного дела установлено, что между величиной кадастровой стоимости и рыночной стоимостью объекта оценки имеется существенная разница, в связи с чем, по ходатайству административного истца, определением Брянского областного суда назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФИО5. На разрешение были поставлены вопросы о соответствии представленного административным истцом отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и определении итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта № 01-209/Э-2021 от 23.07.2021 отчет об оценке № 007985/21/042 от 26.02.2021 соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и ФСО.

Данное заключение эксперта лицами, участвующими в рассмотрении дела, не оспаривается.

Суд принимает заключение эксперта в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку экспертиза назначалась непосредственно судом, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, и заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

При разрешении дела суд также исходит из того, что в силу части 3 статьи 3 Закона об оценочной деятельности и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановления от 05 июля 2016 года № 15-П, согласно которым кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При этом имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, при том, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Оценивая отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу, суд полагает, что он соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Минэкономразвития Российской Федерации №№ 297, 298, 299 от 20 мая 2014 года, № 611 от 25 сентября 2014 года, и находит его допустимым доказательством по делу, поскольку оценка произведена на основании исследования и анализа рынка недвижимости и подтверждена экспертным заключением.

Представители административных ответчиков, заинтересованных лиц не представили суду конкретных замечаний на отчет, которые бы свидетельствовали о несоответствии их требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, а также не представили доказательств иного размера рыночной стоимости объекта.

При таких обстоятельствах, с учетом правовых норм, регулирующих спорные правоотношения, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости подлежит установлению в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов административного дела следует, что административный истец направил в Брянский областной суд административное заявление 29.03.2021.

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Мегаполис-Инвест» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости:

- земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации здания торгового центра; для иных видов жилой застройки, общая площадь: 771 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 196 826 рублей, по состоянию на 01.01.2019 г.

Датой обращения о результатах определения кадастровой стоимости считать 29.03.2021.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Брянского областного суда Г.В. Шкобенёва