Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Тандер» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равной рыночной,

установил:

административный истец обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором оспаривает результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, и просит установить кадастровую стоимость объекта по состоянию на 01 января 2018 года в размере его рыночной стоимости – <...> руб.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что он уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога на имущество организаций.

Так, согласно данным отчета об оценке рыночной стоимости № 33/К-20-181 от 15 мая 2020 года, выполненным ИП Кондратьевым Е.П., рыночная стоимость объекта недвижимости установлена в размере <...> руб.

Вместе с тем, на основании данных филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю, кадастровая стоимость данного объекта по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере <...> руб.

Административный истец является собственником указанного объекта недвижимости и считает, что результаты государственной кадастровой оценки его стоимости являются неверными и нарушают его права.

В отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений по Краснодарскому краю по доверенности Сергеев Р.М. указал, что в соответствии с распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10.04.2017 года № 101-р ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости. По итогам определения кадастровой стоимости Краевым БТИ был составлен промежуточный отчетный документ, являющийся проектом отчета. Замечания к проекту отчета принимались в течение пятидесяти дней со дня размещения проекта отчета в фонде данных государственной кадастровой оценки, после чего окончательный отчет направлен в орган регистрации прав на проверку. Таким образом, у департамента отсутствуют полномочия по проверке достоверности сведений, указанных в отчетах и влияющих на определение кадастровой стоимости объектов капитального строительства. Просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

В возражениях на административное исковое заявление представитель административного ответчика - ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности Мордовин Р.В. указал, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости была определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний, с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки.

В отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности Юртаева С.А. указала, что регистрирующий орган не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просила рассмотреть дело по существу с учетом изложенной позиции в отсутствие представителя Управления.

В отзыве на административное исковое заявление представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю по доверенности Рудь М.В. просила рассмотреть административное дело без участия представителя филиала учреждения.

От представителя административного истца по доверенности Штомпеля А.Н. поступило ходатайство об удовлетворении заявленных требований в соответствии с результатами дополнительной судебной экспертизы.

В дополнении к отзыву представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Пашнина С.Г. указала, что заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства об оценочной и экспертной деятельности, а именно: эксперт не использовал затратный подход; эксперт самовольно принял в расчет неправильную площадь объекта экспертизы, тем самым исказил объект исследования и занизил стоимость. Просила назначить по делу дополнительную судебную экспертизу, поручив ее проведение тому же экспертному учреждению.

В судебном заседании представитель административного истца Зафиров С.В. поддержал исковые требования, просил удовлетворить административный иск с учетом результатов проведенной дополнительной экспертизы.

Представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края Камынина И.В. просила в удовлетворении административного иска отказать.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на наличие уважительных причин неявки, суду не представили.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 1.1 Закона Краснодарского края от 26.11.2003 года № 620-КЗ «О налоге на имущество организаций» налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении:

1) административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них;

2) нежилых помещений, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

3) жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств, в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объекта недвижимого имущества: нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 25.03.2020 №99/2020/322084374. Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости.

В силу положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Краснодарского края от 26 ноября 2003 года № 620-КЗ «О налоге на имущество организаций», административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, являющегося объектом налогообложения.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена уполномоченным органом по состоянию на 01 января 2018 года в размере 387 332 404,65 руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.03.2020 года № 23/ИСХ/20-546496.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости, в связи с чем, суд считает 01 января 2018 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

По данным отчета об оценке № 33/К-20-181 от 15 мая 2020 года, выполненного ИП Кондратьевым Е.П., рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2018 года составляет <...> рублей.

Обосновывая свою правовую заинтересованность в пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, истец ссылается на то, что завышенная кадастровая стоимость ведет к необоснованному увеличению имущественного налога.

Как следует из материалов дела, между результатами определения кадастровой стоимости, установленными уполномоченным органом, и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имеется существенное различие в суммах оценки.

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.Суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе. Экспертиза может быть назначена по инициативе суда, если экспертиза предусмотрена законом или ее проведение необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если требуется проведение дополнительной или повторной экспертизы, либо если проведение экспертизы необходимо в связи с выявленными обстоятельствами административного дела и представленными доказательствами.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).

Определением суда от 16 сентября 2020 года по делу назначена судебная экспертиза для установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, проведение которой поручено ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз».

Согласно заключению эксперта ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз» от 12 октября 2020 года № 3а-1233/2020, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2018 года составляет <...> руб.

В возражениях на административное исковое заявление представитель административного ответчика - ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности Мордовин Р.В. указал, что экспертное заключение подготовлено с нарушением требований № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вследствие чего рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная экспертом, не может быть признана достоверной.

В дополнении к отзыву представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Пашнина С.Г. указала, что заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства об оценочной и экспертной деятельности, в связи с чем, не может служить допустимым доказательством, подтверждающим итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости. Просила назначить по делу дополнительную судебную экспертизу, поручив ее проведение тому же экспертному учреждению.

Определением суда от 03 ноября 2020 года по делу назначена дополнительная судебная экспертиза для установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, проведение которой поручено ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз».

Согласно экспертному заключению от 16 декабря 2020 года № 3а-1233/2020, выполненному экспертом ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз» Устименко Е.А., рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2018 года составляет <...> руб.

В своем заключении эксперт обосновал ранее сделанные выводы и дал ответы на замечания представителя департамента имущественных отношений.

Так, затратный подход экспертом не применялся, поскольку рынок коммерческой недвижимости достаточно развит, имеется возможность применить доходный подход. С учетом положений пункта 24 «в» ФСО № 7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке.

По второму пункту эксперт пояснил следующее: на оценку предъявлено здание, состоящее из двух этажей. Общая площадь здания в техническом паспорте указана как <...> кв.м, а в выписке из ЕГРН указана площадь <...> кв.м, на основании этого экспертом сделан вывод, что была произведена несущественная перепланировка, которая повлекла за собой изменение площади объекта экспертизы. Далее общую площадь необходимо привести к аренднопригодной площади, так как арендная ставка определена по аренднопригодной площади.

Суд полагает, что экспертом были даны полные и исчерпывающие пояснения по замечаниям, указанным департаментом имущественных отношений Краснодарского края.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Согласно частям 1 - 4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценив по правилам статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключения судебной экспертизы и дополнительной судебной экспертизы от 16 декабря 2020 года № 3а-1233/2020, выполненное экспертом ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз» Устименко Е.А., суд приходит к выводу, что заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 2019 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ), Федеральным стандартам оценки в той части, которые подлежат применению при производстве судебной экспертизы, отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Эксперт Устименко Е.А. является оценщиком со значительным стажем оценочной/экспертной работы, имеет действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в саморегулируемой организации, а также об обязательном страховании гражданской ответственности. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости действующим законодательством. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимого имущества проведена на основании материалов дела. Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах, оснований для вывода о недостоверности экспертного исследования, подготовленного экспертом ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз» Устименко Е.А., на основании которого определена рыночная стоимость объекта, не имеется.

Суд, принимая во внимание положения, закрепленные в главе 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 года № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», исходит из того, что определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. Кроме этого, на официальном сайте Краснодарского краевого суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» размещена информация о дате, времени и месте проведения судебного заседания. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с заключением судебной экспертизой.

Представители административного истца по доверенностям Штомпель А.Н. и Зафиров С.В. с экспертным заключением ознакомлены, сторонами выводы эксперта не опровергнуты, доказательств о его порочности не представлено, доказательств наличия иного размера рыночной стоимости нет, на замечания департамента имущественных отношений Краснодарского края экспертом даны исчерпывающие пояснения.

При таких обстоятельствах суд считает заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости является достоверным.

Представленный административным истцом отчет об оценке № 33/К-20-181 от 15 мая 2020 года, выполненный ИП Кондратьевым Е.П., суд не считает достаточным и допустимым доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

Оценщик Кондратьев Е.П., подготовивший названный отчет, определял рыночную стоимость объекта в рамках гражданско-правового договора от 27.04.2020 года, и не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем, у суда вызывает сомнения достоверность отчета об оценке объекта недвижимости как допустимого доказательства.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника земельного участка.

Таким образом, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 14 августа 2020 года, данных об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат, в связи с чем, датой подачи заявления следует считать 14 августа 2020 года.

Руководствуясь статьями 175, 177, 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

уточненное административное исковое заявление АО «Тандер» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества нежилого здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере <...> рублей.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> считать 14 августа 2020 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...>.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме составлено 12 марта 2021 года.

Судья

Краснодарского краевого суда К.В. Лободенко