Гражданский кодекс часть 1

представителя административных ответчиков Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО13

заинтересованного лица ФИО14

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии,

установил:

решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 11 сентября 2019 года № 4012 удовлетворено заявление ФИО15 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, принадлежащего ему на праве собственности, с кадастровым номером №, площадью 1302,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке ФИО16 от 14 августа 2019 года № 081/08/2019-О в размере 527000,00 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

16 декабря 2019 года администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края обратилась с административным иском о признании незаконным названного решения комиссии, утверждая, что оно основано на отчете об оценке не отвечающего требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В обоснование административного иска административный истец ссылается на некорректный порядок расчета рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком в рамках затратного подхода, в результате чего, рыночная стоимость объекта оценки существенно занижена. Нарушение законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлияли на расчет рыночной стоимости объекта, установленная рыночная стоимость объекта существенно занижена.

Установлением недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости нарушены права и законные интересы администрации, поскольку снижение кадастровой стоимости объекта повлекло снижение размера налога на имущество физического лица, поступающего в бюджет городского округа.

На основании изложенного, административный истец просит признать решение комиссии от 11 сентября 2019 года № 4012 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной, установленной в отчете об оценке ФИО17 от 14 августа 2019 года № 081/08/2019-О незаконным, восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о его кадастровой стоимости в размере 17716913,68 рублей, определенном по итогам государственной кадастровой оценки.

Представители заинтересованных лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, МИФНС России № 9 по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом о слушании дела, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствует рассмотрению дела в отсутствие лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края ФИО18 поддержал административные исковые требования, просил признать решение комиссии незаконным, поскольку решение комиссии основано на отчете об оценке, составленного с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, что сказалось на расчете рыночной стоимости объекта. Замечаний к судебной оценочной экспертизе не имеет.

Представитель административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ФИО19 с административным иском администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края не согласилась, в удовлетворении его просила отказать. Решение Комиссии считает законным и обоснованным, отчет об оценке ФИО20 от 14 августа 2019 года № 081/08/2019-О соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Доводы административного истца о недостатках отчета об оценке считает несостоятельными. С заключением судебной оценочной экспертизы не согласилась, просила оценить его в совокупности с другими доказательствами, представленными по делу.

Заинтересованное лицо ФИО22 с административным иском не согласился, в его удовлетворении просил отказать. С заключением судебной оценочной экспертизы также не согласился, указав, что, отчет об оценке ФИО21 от 14 августа 2019 года № 081/08/2019-О соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, допросив эксперта ФИО23 суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 (далее - Федеральный закон № 135- ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

На основании статьи 24.12 Федерального закона № 135-Ф3 для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных Порядком создания и работы комиссии (абзац 33 приведенной статьи).

Решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет или бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя (ч. 28 ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ).

В силу абзаца тридцать шестого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 2018 года № 135-ФЗ решения Комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно части 2.1. статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, органы местного самоуправления, органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя вправе оспорить решения или действия (бездействие) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности других лиц, в случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, по общим правилам, решение комиссии может быть оспорено в суде органами местного самоуправления (органами государственной власти Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), если указанное решение затрагивает права и законные интересы соответствующего муниципального образования или города федерального значения, в том числе связанные с поступлением в бюджет налоговых доходов (часть 22.1 статьи 22 Федерального Закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; часть 28 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Исходя из положений, установленных частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснений содержащихся в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административные исковые требования об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, рассматриваются по правилам Главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом особенностей, установленных главой 25 Кодекса.

В соответствии с частью 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при проверке законности решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении, и выясняет имеющие значение для дела обстоятельства в полном объеме.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).

Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка, комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года № П/485 создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра в состав комиссии были внесены изменения, численный состав остался прежним.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что нежилое здание-свинарник с кадастровым номером №, площадью 1302,5 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО24 что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09 августа 2019 года № 26-0-1-149/4002/2019-2369.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1382 от 27 ноября 2015 года «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 17716913,68 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

19 августа 2019 года ФИО25. обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной 527000,00 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В обоснование заявленной к установлению кадастровой стоимости недвижимого объекта в размере рыночной, в соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года № 263 (далее – Порядок), ФИО26. представил в Комиссию отчет об оценке рыночной стоимости объекта, выполненный ФИО27 от 14 августа 2019 года № 081/08/2019-О, а также иные регламентированные Порядком документы.

Решением Комиссии от 11 сентября 2019 года № 4012 удовлетворено заявление ФИО29 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной 527000,00 рублей по состоянию на 01 января 2015 года в соответствии с отчетом об оценке ФИО28 от 14 августа 2019 года № 081/08/2019-О.

Решение комиссии принято ее правомочным составом с соблюдением предусмотренной Порядком процедуры его принятия и по этим основаниям сторонами не оспаривается.

Административные исковые требования о признании незаконным решения комиссии, обоснованы административным истцом нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке от 14 августа 2019 года № 081/08/2019-О ФИО30 установлением недостоверной величины рыночной стоимости объекта.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, а также в целях проверки доводов сторон и подготовленного отчета на его соответствие требованиям законодательству об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной <данные изъяты>» от 28 сентября 2020 года № 081-20-ОК при составлении отчета об оценке от 14 августа 2019 года № 081/08/2019-О ФИО31. нежилого здания, принадлежащего ФИО32 на праве собственности, с кадастровым номером № площадью 1302,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В силу пункта 11 названного ФСО № 7 анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться среди прочего анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость (подпункт «з» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299).

В нарушение приведенных требований федеральных стандартов оценки оценщиком ФИО33 в отчете об оценке от 14 августа 2019 года № 081/08/2019-О анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект, не выполнен. На странице 36 отчета оценщик в обоснование отказа от анализа рынка указал, что оцениваемый объект относится к сегменту животноводческих зданий и сооружений. Рыночный оборот таких объектов недвижимости крайне ограничен, поэтому проведение анализа рынка практически невозможно. Для общего представления состояния рынка в сельскохозяйственной отрасли им приведен анализ рынка земель сельскохозяйственного назначения.

Этот вывод оценщика опровергается заключением судебной оценочной экспертизы.

Экспертом ФИО34 установлено, что рынок животноводческой недвижимости (свинарники, коровники, овчарни и др.) Ставропольского края на дату оценки умеренно развит, а количество предложений о продаже этой недвижимости позволяет провести анализ рынка названного сегмента, проанализировать цены предложений и выявить зависимости. В подтверждение этому выводу, эксперт представил в экспертном заключении выборку предложений о продаже таких объектов из открытых источников (архив объявлений Аvito-ruads.org), указав, что представленная им выборка объектов позволяет провести анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

При таких обстоятельствах, суд критически оценивает доводы оценщика о невозможности проведения анализа рынка животноводческой недвижимости, поскольку они опровергаются представленными экспертом сведениями о продажах на рынке объектов этого спектра недвижимости, в количестве, достаточном, для его анализа.

В связи с отказом от проведения анализа рынка объекта оценки, при расчете рыночной стоимости объекта, оценщик не располагал сведениями об основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. В дальнейшем, как пояснил эксперт, неправомерный отказ оценщика от анализа сегмента рынка животноводческой недвижимости (свинарники, коровники, овчарни и др.), исключил возможность расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом, что повлияло на расчет рыночной стоимости объекта в целом, так как при согласовании результатов расчетов, проведенных в рамках разных подходов (в том числе нереализованного сравнительного) стоимость оцениваемого объекта изменится.

Этот вывод эксперта суд считает правомерным. Наличие на рынке предложений о продаже аналогичных объектов позволяли реализовать сравнительный подход для расчета рыночной стоимости объекта.

Подменять анализ рынка животноводческой недвижимости, анализом рынка земель сельскохозяйственного назначения, как это сделал оценщик в своем отчете, суд находит не корректным, поскольку речь идет о разных видах недвижимого имущества, разных ценах на это имущество.

В силу статьи 11 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Аналогичные требования содержатся и в пункте 5 Федерального стандарта оценки ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Приведенные требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29июля1998года №135-ФЗ и принципы Федеральных стандартов оценки не были в полной мере соблюдены оценщиком ИП Берслановым Б.А. при составлении отчета об оценке от 14 августа 2019 года № 081/08/2019-О.

Так, в рамках расчета рыночной стоимости объекта затратным подходом, экспертом выявлены следующие недостатки и ошибки, повлиявшие на его результат.

Расчет стоимости замещения (нового строительства) произведен оценщиком ФИО36 с использованием строительного объема объекта оценки в размере 4493,62 м³ (стр. отчета 50). Вместе с тем, в техническом паспорте оцениваемого объекта содержатся иные сведения о строительном объеме объекта, 5098 м³. Отчет об оценке не содержит соответствующего обоснования или расчета, по которому к расчету принимается отличное от данных технического паспорта значение строительного объема. Эксперт ФИО37 указал, что информация о величине строительного объема, принятого к расчету, существенным образом влияющая на стоимость объекта не подтверждена. Использование в расчетах ошибочного значения названной величины (на 12% меньше, чем указано в техническом паспорте) непосредственно влияет на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик ФИО38, допрошенный в судебном заседании, пояснил относительно этих разночтений, указав, что строительный объем определен им как результат произведения высоты на площадь объекта.

Эксперт отметил, что данный способ определения строительного объема является ошибочным, так как он позволяет определить внутренний объем помещений в оцениваемом объекте - высота помещений, указанная в техническом паспорте, соответствует внутренней высоте помещений и не учитывает высоту цоколя, высоту перекрытия, высоту кровли и т.д.

Эксперт ФИО39 также отметил, что в рамках названного подхода, оценщиком при определении стоимости замещения оцениваемого объекта не произведена корректировка цены использованного аналога на различия в сейсмичности и строительном объеме.

Так, в отчете отмечено (стр.46 отчета), что укрупненные показатели стоимости строительства, указанные в использованном оценщиком сборнике Ко-Инвест 2014 года, соответствуют «для Москвы и Московской области». Показатель сейсмичности для Москвы и Московской области соответствует значению «6», показатель сейсмичности для г. Минеральные Воды (административный центр Минераловодского района, в котором расположен оцениваемый объект) соответствует значению «8». В рекомендациях по использованию сборников Ко-Инвест представлена таблица, на основании которой определяется корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности, который вводится в случае, когда оцениваемое здание располагается в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели, корректировка для цены аналога на сейсмичность в рассматриваемом случае составляет «1,05», которая оценщиком не учтена.

Проигнорирована в отчете необходимость применения корректировки цены аналога на различия в строительном объеме. Строительный объем использованного аналога составляет 3000 м3, объем оцениваемого объекта 5098 м3. В рекомендациях по использованию сборников Ко-Инвест представлена таблица, на основании которой определяется поправка на объем, она составляет «0,87», т.к. отношение строительного объема объекта оценки и аналога составляет 1,7.

Ввиду игнорирования в расчетах поправок на сейсмичность и строительный объем, отчет об оценке допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке. Допущенные нарушения повлияли на итоговый результат рыночной стоимости объекта.

Экспертом ФИО40. установлено, что представленная в отчете таблица № 15 (стр. 48-49 отчета), содержащая диапазоны и средние значения прибыли предпринимателя для различных типов недвижимости, соответствует сведениям справочника оценщика недвижимости Лейфера Л.А., 2014 года выпуска, тогда как в отчете приведена ссылка на аналогичный справочник Лейфера Л.А. 2012 года. Использованное оценщиком значение прибыли предпринимателя при расчете стоимости замещения в рамках затратного подхода равное 6 % соответствует справочнику оценщика Лейфера Л.А. 2012 года, согласно которому, указанное значение названного показателя является минимальным значением расширенного интервала для производственно-складской недвижимости.

Отсутствие в отчете обоснования использования минимального значения прибыли предпринимателя в размере 6% (стр. 51 отчета), а также несоответствие представленной таблицы на источник информации вводят в заблуждение пользователей отчета и не позволяют проверить корректность использования названного значения показателя прибыли предпринимателя.

Величина функционального устаревания объекта оценки оценщиком принята к расчету в размере 0%. В обоснование данного значения он сослался в отчете, что объект оценки соответствует требованиям рынка к объектам подобного значения (стр. 50 отчета). Из приведенного значения функционального устаревания объекта усматривается, что оцениваемый объект, отвечает современным требованиям объекта сельскохозяйственной недвижимости, что не соответствует действительности.

Эксперт отметил, что с приведенным в отчете обоснованием согласиться нельзя, т.к. объект оценки имеет признаки функционального устаревания. Объект построен по устаревшим технологиям, устарели и использованные при его строительстве материалы и реализованные строительные решения, оцениваемый объект имеет функциональное устаревание. Выводы эксперта подтверждаются материалами технического паспорта объекта, составленного по состоянию на 2004 год.

Искажение оценщиком действительных сведений о функциональном устаревании объекта вводят в заблуждение пользователей отчета об оценке, а неприменение соответствующих корректировок по названному элементу сравнения оказали влияние на итоговый результат величины рыночной стоимости объекта оценки.

Кроме того, эксперт установил, что оценщиком в рамках затратного подхода произведен некорректный расчет физического износа оцениваемого здания. Подробное описание допущенных оценщиком нарушений при расчете физического износа, представлено в экспертном заключении. Данные нарушения оказали влияние на итоговый результат стоимости.

Экспертом установлено, что оценщиком при расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта допущена методологическая ошибка, повлиявшая на расчет величины рыночной стоимости, определённую в отчете, а именно: на странице 52 отчета в таблице № 20 общая величина неисправимого физического износа короткоживущих элементов (сумма значений перечисленных в столбце № 5) составляет 3 132 362,33 рублей, а на странице 53 отчета в таблице № 23, значение названной величины принято оценщиком к расчету в ином размере - 3 250 963,79 рублей.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО41 ответил на вопросы относительно проведенного экспертного исследования, подтвердил свои выводы о составлении отчета об оценке объекта с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, повлиявших, в том числе, на расчет величины рыночной стоимости объекта.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, по делу не представлено. Ходатайств о проведении повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение относительно представленных отчетов об оценке. Экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года.

С учетом установленных судом обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что отчет об оценке рыночной стоимостиобъекта недвижимости от 14 августа 2019 года № 081/08/2019-О, выполненный оценщиком ФИО42,представленный на рассмотрение в комиссию, составлен с нарушениями приведенных положений федеральных стандартов оценки, законодательства об оценочной деятельности.

Установленную им рыночную стоимость объекта недвижимости нельзя признать достоверной. Решение комиссии, основанное на данном отчете, является незаконным.

Снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной в размере его рыночной, составляющей 97 % от первоначально установленной стоимости, затрагивает интересы городского округа, поскольку приводит к снижению размера налога на имущество физического лица, поступающего в бюджет городского округа.

Обращение администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края в суд с административными исковыми требованиями об оспаривании решения Комиссии обусловлено необходимостью реализации административным истцом законного публичного интереса, выраженного в аккумуляцииденежных средств, поступающих в местный бюджет для реализации задач возложенных на муниципальное образование.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Закон Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Устава Минераловодского городского округа Ставропольского края, утвержденного Решением совета депутатов Минераловодского градского округа от 27 ноября 2015 года № 86, Минераловодский городской округ является муниципальным образованием и наделен статусом городского округа Законом Ставропольского края от 4 октября 2004 года № 88-кз «О наделении муниципальных образований Ставропольского края статусом городского, сельского поселения, городского округа, муниципального района».

Согласно пункту 1 статьи 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации в бюджеты городских округов зачисляются налоговые доходы от налога на имущество физических лиц - по нормативу 100 процентов.

В пункте 1 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 января 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Исходя из системного толкования приведенных выше положений законодательства, а именно статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 2018 года № 135-ФЗ, части 2.1. статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статей 399, 400, 401, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации, части 2.1. статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что размер налоговых поступлений в бюджет городского поселения по налогу на имущество физических лиц поставлен в зависимость от размера кадастровой стоимости принадлежащих физическим лицам объектов капитального строительства, в частности, зданий, расположенных на территории этого муниципального образования. Таким образом, размер кадастровой стоимости оспариваемых объектов напрямую затрагивает права и законные интересы муниципального образования как территориального объединения граждан, что обуславливает статус муниципального образования как участника правоотношения при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости. Включение законодателем муниципального образования в круг лиц, участвующих в процедуре пересмотра результатов определения кадастровой стоимости при рассмотрения таких заявлений в специально созданной комиссии, подтверждает изложенные выше выводы о том, что разрешение во внесудебном порядке спора о результатах определения кадастровой стоимости (путем обращения в специально созданную комиссию) затрагивает права муниципального образования.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года № 15-П дана оценка конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оспоренное положение являлось предметом рассмотрения Конституционного суда Российской Федерации постольку, поскольку на его основании решается вопрос о праве органов местного самоуправления оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, не находящихся в собственности муниципального образования, но расположенных на его территории.

Конституционный Суд признал оспоренное положение не противоречащим Конституции Российской Федерации, как устанавливающее в целях обеспечения прав и законных интересов собственников объектов недвижимости, расположенных на территории муниципального образования, общий порядок оспаривания органами местного самоуправления результатов определения кадастровой стоимости, который предусматривает возможность такого оспаривания в отношении объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности.

Оспоренное положение признано не соответствующим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой оно препятствует органам местного самоуправления оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории, в случаях, когда по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.

Кроме того, в данном случае, решение Комиссии установившей кадастровую стоимость объекта капитального строительства в размере его рыночной значительно ниже кадастровой, основано на отчете об оценке составленного с нарушением законодательства об оценочной стоимости и федеральных стандартов оценки, повлиявшими на установление величины рыночной стоимости объекта. Поэтому установленную в этом отчете рыночную стоимость объекта капитального строительства нельзя признать достоверной. Решение комиссии, основанное на отчете, не отвечающим названным требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки является незаконным.

Административное исковое заявление поступило в суд в установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации процессуальный срок.

В силу требований пункта 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положений абзаца 3 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих у при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством с 01 января 2015 года. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости 10 декабря 2015 года.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу положений статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами (часть 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны Российской Федерации (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Рассмотрев заявление <данные изъяты> о взыскании судебных расходов по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 30 000 рублей, суд пришел к выводу, что в связи с удовлетворением заявленного иска, судебные расходы отнести на счет административного ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю при котором создана комиссия Росреестра, за счет казны Российской Федерации.

Стоимость проведенной оценочной экспертизы подтверждена представленной калькуляцией затрат на ее производство.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии, удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 11 сентября 2019 года № 4012 об определении кадастровой стоимости нежилого здания свинарника с кадастровым номером №, площадью 1302,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости.

Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 17716913,68 (семнадцать миллионов семьсот шестнадцать тысяч девятьсот тринадцать) рублей.

Восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством с 01 января 2015 года.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю за счет казны Российской Федерациив пользу <данные изъяты> судебные расходы в размере 40000 (сорок тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда судов общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья С.Р. Мекерова