Гражданский кодекс часть 1

административное дело № 3а-123/2016 по административному исковому заявлению Грековой О.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

с участием Грековой О.В.,

У с т а н о в и л:

Грекова О.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости находящегося у нее на праве аренды земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной стоимости в размере 4 207 729 руб.

В судебном заседании административный истец Грекова О.В. поддержала заявленные требования по основаниям, указанным в административном исковом заявлении.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Мэрия г.о. Тольятти не обеспечили участие в суде своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, представили отзывы. ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда, Мэрия г.о. Тольятти просила в удовлетворении заявленных требований отказать.

Правительство Самарской области не направило своего представителя в судебное заседание, о дате слушания дела извещено надлежаще, отзыв на заявленные требования не представило.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Дело рассмотрено в порядке главы 25 КАС РФ.

Заслушав позицию административного истца, показания свидетеля Корчагиной И.Г., исследовав материалы дела, суд считает, что заявленное Грековой О.В. требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог /до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пункт 3 ст.66 Земельного кодекса РФ допускает установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года ФЗ-№135 результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что Грековой О.В. на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для временного складирования (хранения) строительных материалов, иного имущества, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается договором аренды земельного участка №., заключенного между мэрией г.о. Тольятти и Грековой О.В.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка №, земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет 13.08.2015 г. Его кадастровая стоимость утверждена актом определения кадастровой стоимости ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области от 13.08.2015 г., в соответствии с приложением № 2 Постановления Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 10 401 173,24 руб.

Датой определения кадастровой стоимости является 13.08.2015 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30.12.2015 г.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, Грекова О.В. обратилась в ООО «<данные изъяты>» для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчета об оценке №, выполненного оценщиком ФИО1., рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 13.08.2015 г. составляет 4 207 729 руб.

В соответствии со ст. 17.1 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Экспертным заключением №, выполненным НП «<данные изъяты>», членом которого является оценщик ФИО1., подтверждено соответствие отчета требованиям Федерального закона об оценочной деятельности. Определенная в отчете стоимость объекта оценки подтверждена.

В соответствии со ст. 12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно п. 1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 29 июля 2011 № 382, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов, установленным Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 (зарегистрирован Минюстом России 20 августа 2007 г., регистрационный N 10009), и настоящим Требованиям.

Исследовав отчет об оценке ООО «<данные изъяты>», суд приходит к выводу о том, что он выполнен в соответствии с п. 1.2 Требований к отчету, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, и величина рыночной стоимости, определенная данным отчетом, является достоверной.

В отчете оценщик привел допущения и ограничительные условия, использованные им при проведении оценки, описал объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. На странице 10 отчета указал что с учетом нормы п. 20 ФСО № 7, наиболее эффективным использованием объекта оценки является его текущее использование - для временного складирования (хранения) строительных материалов, иного имущества. Также ФИО1. на странице 14 отчета определила сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый земельный участок, - участок промышленного назначения с запретом на осуществление строительства капитального объекта.

Проанализировав рынок земельных участков промышленного назначения, расположенных в <адрес>, оценщик указала диапазон их стоимости без учета скидки на торг, он составил от 620 руб. до 3 158 руб. за 1 кв.м. (страница 20 отчета).

Приведя описание методов и подходов, оценщик для расчета стоимости объекта оценки использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и обосновал отказ от применения других методов и подходов на страницах 20-23 отчета.

В качестве объектов-аналогов было использовано 3 участка промышленного назначения, расположенные в <адрес>, наиболее близкие с объектом оценки по основным характеристикам и ценообразующим факторам. Применены корректировки на торг, на площадь, на местоположение относительно ближайшей крупной автодороги и обоснован отказ от применения других корректировок (страницы 29-31 отчета).

Рыночная стоимость, полученная сравнительным подходом, земельного участка с кадастровым номером: № составила 4 207 729 руб.

Оценщик ФИО1 допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, поддержала выводы, сделанные в отчете об оценке. Пояснила, что спорный земельный участок оценивался как объект промышленного назначения. В качестве аналогов использовано три участка с таким же назначением, расположенные в <адрес>. Введены скидка на торг, корректировки на площадь и на местоположение относительно ближайшей крупной автодороги. Аналог № 2 отнесен к участкам промышленного назначения, поскольку в объявлении о его продаже с торгов указано, что он расположен в территориальной зоне ПК-4, как и объект оценки, а также его назначение: для строительства объектов обслуживания автотранспорта (АЗС, СТО, автомойки), которое относится к промышленному. Стоимость 1 кв.м. объекта оценки составила 701,17 руб. Данная стоимость входит в диапазон цен земельных участков промышленного назначения г. Тольятти Самарской области.

Заинтересованными лицами не приведены замечания к отчету об оценке, доказательств иной величины рыночной стоимости не представлено, ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

Оснований для назначений судебной экспертизы по инициативе суда не усматривается, поскольку отчет об оценке отвечает требованиям законодательства.

В связи с изложенным, суд полагает, что отчет об оценке, подтвержденный экспертным заключением, является достоверным по делу доказательством.

Рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете об оценке, ниже кадастровой стоимости. Расхождение указанных величин обусловлено тем, что кадастровая стоимость определена методом массовой оценки земель, а рыночная стоимость определяется с учетом особенностей конкретного земельного участка.

В связи с этим, доводы заинтересованных лиц о существенной разнице между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью не могут служить основанием для признания отчета об оценке недостоверным доказательством по делу и отказа в удовлетворении требования истца. Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является доказательством существенного завышения кадастровой стоимости.

Принимая во внимание отчет об оценке и положительное экспертное заключение, подтверждающее соответствие отчета требованиям законодательства, признавая, что завышение кадастровой стоимости затрагивает права административного истца, суд считает, что требование Грековой О.В. следует удовлетворить и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной по состоянию на 13.08.2015 года в размере 4 207 729 руб.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 65, 66 ЗК РФ, ст.ст. 12, 24.18, Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требование Грековой О.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для временного складирования (хранения) строительных материалов, иного имущества, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 13.08.2015 года в размере 4 207 729 руб.

Дата обращения Грековой О.В. в суд – 28.12.2015 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Самарского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18.02.2016 г.

Судья: Родина Т.А.