Гражданский кодекс часть 1

представителей административных истцов ООО «Волга Консалтинг», ООО «Волга Консалтинг-Г», ООО «Волга Консалтинг-Д», ООО «Волга Консалтинг-Е», ООО «Волга Консалтинг-К», ООО «Волга Консалтинг-С», ООО «Волга Консалтинг-Ф» - ФИО1, ФИО2, представителя административного ответчика Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области ФИО3, представителей заинтересованных лиц администрации и главы городского округа Новокуйбышевск Самарской области ФИО4, ФИО5, ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1243/2022 по административному иску обществ с ограниченной ответственностью «Волга Консалтинг», «Волга Консалтинг-Г», «Волга Консалтинг-Д», «Волга Консалтинг-Е», «Волга Консалтинг-К», «Волга Консалтинг-С», «Волга Консалтинг-Ф» к Думе городского округа Новокуйбышевск Самарской области о признании недействующими в части нормативных правовых актов представительного органа муниципального образования,

установил:

18.12.2008 Думой городского округа Новокуйбышевск Самарской области принято решение № 560 «Об утверждении коэффициентов, необходимых для определения размера арендной платы за использование расположенных на территории городского округа Новокуйбышевск Самарской области земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее также Решение Думы № 560).

Решение официально опубликовано в печатном издании – городская газета «Вестник», № 146, 27.12.2008 и вступило в силу с момента опубликования.

Решением Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 17.03.2016 № 187 в указанное выше решение внесены изменения (т.2 л.д.41-46).

В Приложении № 1 к решению таблица «Коэффициент вида использования земельного участка, необходимый для определения размера арендной платы за использование расположенных на территории городского округа Новокуйбышевск Самарской области земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставляемых для целей не связанных со строительством (Кв)» изложена в новой редакции.

В том числе, подпунктом 5.1.9 пункта 5 Приложения № 1 значение коэффициента вида целевого (функционального и разрешенного) использования для земельных участков под магазинами, торговыми центрами установлено в размере 0,049.

Решение официально опубликовано в городской газете «Вестник» № 21 (10227) от 24.03.2016 (т. 2 л.д. 65-66), вступило в силу со дня его официального опубликования и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 1 января 2016 года, за исключением положений для которых установлен иной срок вступления в силу.

28.02.2017 Думой городского округа Новокуйбышевск Самарской области от № 295 вновь принято решение о внесении изменений в Решение Думы № 560 (т. 1 л.д. 39-49).

Подпунктом 5.10 пункта 5 Приложения № 1 утвержден коэффициент вида использования земельных участков под магазинами, торговыми объектами, киосками, павильонами, нестационарными торговыми объектами в размере 0, 049.

Изменения опубликованы в официальном печатном издании «Вестник», № 16 (10323), 09.03.2017 и вступили в силу с 1 апреля 2017 года.

Решением Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 26.10.2021 № 227 в Решение Думы № 560 внесены изменения (т. 2 л.д.79-85).

В частности, подпункты 5.9, 5.10 Приложения № 1 изложены в новой редакции. Подпунктом 5.9 коэффициент вида целевого (функционального и разрешенного) использования для земельных участков под объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (размещение объектов капитального строительства общей площадью свыше 5000 кв.м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров и(или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5, 4.6, 4.8 – 4.8.2 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра) установлен в размере 0,06014.

Решение от 26.10.2021 № 227 опубликовано в официальном печатном издании «Вестник» № 84 от 02.11.2021 и вступило в силу с 01.01.2022 (т. 2 л.д. 91-92).

Общества с ограниченной ответственностью «Волга Консалтинг», «Волга Консалтинг-Г», «Волга Консалтинг-Д», «Волга Консалтинг-Е», «Волга Консалтинг-К», «Волга Консалтинг-С», «Волга Консалтинг-Ф» обратились в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просили признать недействующими:

- подпункт 5.1.9 пункта 5 Приложения № 1, утвержденного решением Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 18.12.2008 № 560 в редакции решения Думы от 17.03.2016 № 187 в части установления коэффициента вида целевого (функционального и разрешенного) использования земельных участков под магазинами, торговыми центрами в размере 0,049;

- подпункт 5.10 пункта 5 Приложения № 1, утвержденного решением Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 18.12.2008 № 560 в редакции решения Думы от 28.02.2017 № 295 в части установления коэффициента вида целевого (функционального и разрешенного) использования земельных участков под магазинами, торговыми центрами, киосками, павильонами, нестационарными торговыми объектами в размере 0,049;

- подпунктом 5.9 Приложения № 1, утвержденного решением Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 18.12.2008 № 560 в редакции решения Думы от 26.10.2021 № 227 в части установления коэффициента вида целевого (функционального и разрешенного) использования земельных участков под объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (размещение объектов капитального строительства общей площадью свыше 5000 кв.м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5, 4.6, 4.8-4.8.2 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков; размещение гаражей и(или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра) в размере 0,06014.

Определением суда от 14.06.2022 требования о признании недействующим подпункта 5.10 пункта 5 Приложения № 1 к решению Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 18.12.2008 № 560 в редакции решения Думы от 28.02.2017 № 295 выделены в отдельное производство и объединены для совместного рассмотрения с административным делом № 3а-181/2022.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что являются арендаторами земельного участка, расположенного на территории городского округа Новокуйбышевск и предоставленного для использования в целях эксплуатации торгово-развлекательного комплекса. Арендная плата по условиям договора аренды за период с 01.04.2016 до 01.04.2017 исчислялась с применением оспариваемого коэффициента вида использования земельных участков – 0, 049, а с 01.01.2022 - коэффициента 0, 06014. Полагают, что установленные оспариваемыми в части нормативными правовыми актами значения коэффициентов экономически не обосновано, что противоречит основному принципу определения арендной платы, установленному постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582, приказу Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710, статье 39.7 Земельного кодекса РФ, чем нарушаются права и законные интересы обществ.

В ходе судебного разбирательства представители ООО «Волга Консалтинг», ООО «Волга Консалтинг-Г», ООО «Волга Консалтинг-Д», ООО «Волга Консалтинг-Е», ООО «Волга Консалтинг-К», ООО «Волга Консалтинг-С», ООО «Волга Консалтинг-Ф» - ФИО1, ФИО2, действующие на основании доверенностей, поддержали административный иск о признании недействующими подпункта 5.1.9 пункта 5 Приложения № 1, утвержденного решением Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 18.12.2008 № 560 в редакции решения Думы от 17.03.2016 № 187; подпункта 5.9 Приложения № 1, утвержденного решением Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 18.12.2008 № 560 в редакции решения Думы от 26.10.2021 № 227 по изложенным в нем основаниям, просили заявленные требования удовлетворить, уточнив, что просят признать нормативные правовые акты недействующими со дня принятия. Полагают, что при принятии нормативных правовых актов не были проведены анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков соответствующего вида использования, что повлекло установление значений коэффициентов без учета интересов арендаторов.

Представители административного ответчика Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области ФИО3, администрации и главы администрации городского округа Новокуйбышевск ФИО4, ФИО5, ФИО6, действующие на основании доверенностей, в ходе судебного разбирательства административные исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении. Представлены письменные возражения, из которых следует, что оспариваемый нормативный правовой акт принят Думой городского округа Новокуйбышевск в пределах предоставленных полномочий, с соблюдением процедуры его принятия и порядка опубликования. При разработке оспариваемых редакций решения Думы были учтены положения постановления Правительства Самарской области № 308 от 06.08.2008, а также основные принципы определения арендной платы, утвержденные постановлением Правительства РФ № 582 от 16.07.2009, в частности, принцип экономической обоснованности, что отражено в финансово-экономическом обосновании к проекту решения от 17.03.2016 № 187, пояснительной записке и алгоритме расчета коэффициента вида использования, а также в экспертном заключении ООО «Логика», которым рассчитан коэффициент вида использования земельных участков, утвержденный решением Думы от 26.10.2021 № 227.

Представитель заинтересованного лица – Правительства Самарской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В письменных возражениях просят в удовлетворении административного иска отказать, поскольку соблюдение принципа экономической обоснованности при принятии Думой городского округа Новокуйбышевск оспариваемых решений и утверждении оспариваемых коэффициентов подтверждено расчетами в финансово-экономическом обосновании к решению Думы от 17.03.2016 № 187 и экспертном заключении ООО «Логика» к решению Думы от 26.10.2021 № 227.

Выслушав объяснения представителей сторон и заинтересованных лиц, заключение прокурора, полагавшего, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также ЗК РФ) земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из данного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Статьей 1 Федерального закона от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» установлено, что деятельность органов государственной власти субъекта Российской Федерации осуществляется в соответствии с принципом самостоятельного осуществления органами государственной власти субъектов Российской Федерации принадлежащих им полномочий.

Пунктом 12.2 статьи 5 Закона Самарской области от 11 марта 2005 года № 94-ГД «О земле» к полномочиям Правительства Самарской области в области земельных отношений отнесено, в том числе установление порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Самарской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, если иное не установлено федеральными законами.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов, определен постановлением Правительства Самарской области от 6 августа 2008 года № 308.

Пунктом 3 постановления № 308 предусмотрено, что определение размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, для целей не связанных со строительством, осуществляется в соответствии с методикой, содержащейся в приложении № 1 к настоящему Порядку.

Размер арендной платы в год за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставляемые для целей, не связанных со строительством, рассчитывается по формуле: Ап = Скад х Кв х Ки, где:

Ап - размер арендной платы за земельный участок в год;

Скад - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января расчетного года согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости.

Кв - коэффициент вида использования земельного участка, определяемый исходя из вида разрешенного использования земельного участка и утверждаемый правовым актом представительного органа муниципального района, городского округа, городского округа с внутригородским делением с учетом основных принципов определения арендной платы, установленных Правительством Российской Федерации;

Ки - коэффициент инфляции расчетного года, определяемый исходя из максимального уровня инфляции (потребительских цен), устанавливаемого в рамках прогноза социально-экономического развития Самарской области.

Частью 3 статьи 34 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» установлено, что вопросы организации и деятельности органов местного самоуправления определяются уставом муниципального образования в соответствии с законом субъекта Российской Федерации.

Устав городского округа Новокуйбышевск Самарской области принят постановлением Думы городского округа Новокуйбышевск от 19.05.205 № 102 и закрепляет правовые основы местного самоуправления на территории городского округа.

В силу части 1 статьи 21 Устава, Дума городского округа Новокуйбышевск является представительным органом городского округа, входящим в структуру органов местного самоуправления.

По вопросам, отнесенным к компетенции Думы федеральными законами, законами Самарской области, Уставом городского округа Новокуйбышевск, Дума принимает решения, устанавливающие правила, обязательные для исполнения на территории городского округа (часть 2 статьи 23 Устава).

Решения Думы городского округа Новокуйбышевск, согласно пункту 3 части 1 статьи 38 Устава, входят в систему муниципальных правовых актов городского округа Новокуйбышевск.

Оспариваемые в части решения являются нормативным правовыми актами, поскольку содержат нормы и правила, которые обязан выполнять неопределенный круг лиц, и рассчитаны на неоднократное применение во времени. Данные нормативные правовые акты не оспариваются по мотивам отсутствия полномочий у административного ответчика на их принятие, нарушения процедуры принятия, а также по порядку опубликования.

Согласно части 1 статьи 208 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с административным исковым заявлением о признании нормативного правового акта не действующим полностью или в части вправе обратиться лица, в отношении которых применен этот акт, а также лица, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что этим актом нарушены или нарушаются их права, свободы и законные интересы.

Положениями части 6 указанной выше статьи определено, что административное исковое заявление о признании нормативного правового акта недействующим может быть подано в суд в течение всего срока действия этого нормативного правового акта.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами», в случаях, когда оспариваемый нормативный правовой акт до принятия судом решения в установленном порядке отменен, а также когда действие его прекратилось, производство по делу не может быть прекращено, если в период действия такого акта были нарушены права и законные интересы административного истца, заявителя, публичные интересы или права и (или) законные интересы граждан, организаций, иных лиц (часть 2 статьи 194, пункт 1 части 8, часть 11 статьи 213, пункт 1 части 2 статьи 214 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ).

На основании части 7 статьи 213 Кодекса административного производства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании нормативного правового акта, суд проверяет законность положений нормативного правового акта, которые оспариваются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, - федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункта 3 статьи 39.7, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно абз. 2 п. 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды (тарифы, расценки, ставки и т.п.) может устанавливаться или регулироваться уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Установлено, что 22 ноября 2016 года между муниципальным образованием городской округ Новокуйбышевск в лице администрации городского округа Новокуйбышевск и обществами с ограниченной ответственностью «Волга Консалтинг», «Волга Консалтинг-Д», «Волга Консалтинг-Е», «Волга Консалтинг-К», «Волга Консалтинг-С», «Волга Консалтинг-Ф», владеющим на праве собственности нежилыми помещениями в здании торгово-развлекательного комплекса с кадастровым номером 63:04:0202027:653, заключен договор № 44 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:04:0202028:82, государственная собственность на который не разграничена, площадью 18539 кв.м, расположенного по адресу: <...> уч. 1-Ж, для использования в целях эксплуатации торгово-развлекательного комплекса.

01.12.2017 и 10.02.2021 к договору аренды заключены дополнительные соглашения.

По условиям договора (п. 2.1), годовой размер арендной платы за земельный участок определен в соответствии с порядком, установленным постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 и решением Думы городского округа Новокуйбышевск от 18.12.2008 № 560, и, согласно представленным расчетам, исчислен с применением оспариваемых коэффициентов вида использования земельного участка: за период с 22.11.2016 до 01.04.2017 – 0,049; за период с 01.01.2022 до 31.12.2022 - 0, 06014 (т. 1 л.д.216-218).

Таким образом, оспариваемые нормативные правовые акты применены в правоотношениях, участниками которых являются административные истцы, затрагивают их права и обязанности, связанные с внесением арендной платы, в связи с чем общества вправе их оспорить.

В соответствии с частью 4 статьи 7 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В числе основных принципов определения арендной платы, в частности, назван принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 11.05.2004 № 209-О выражена правовая позиция в отношении земельного налога, имеющего схожую правовую природу с арендной платой, в силу положений статьи 65 Земельного кодекса РФ, где указано, что плата за землю определяется не произвольно, а на основе анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка. Судебные органы, не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий, должны выявлять, проводились ли при принятии нормативного правового акта анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков (осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставки платы за землю на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков).

Критериями при определении доходности земельного участка являются категория земель и их разрешенное использование. Кроме того, при принятии нормативного правового акта об установлении арендной платы за землю, помимо оценки категории земель и разрешенного использования земельных участков, должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Согласно приказу Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710 «Об утверждении методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 № 582», в целях соблюдения интересов арендатора земельного участка при установлении ставок арендной платы целесообразно исходить из возможности арендатора земельного участка с учетом установленной на основании таких ставок арендной платы при существующем уровне налогообложения, государственном регулировании тарифов на соответствующие товары (работы, услуги) и производственных затратах получать сложившуюся норму прибыли для отрасли, в которой арендатор осуществляет свою деятельность.

В обоснование возражений относительно заявленных требований о признании недействующим подпункта 5.1.9 пункта 5 Приложения № 1 к оспариваемому нормативному акту в редакции решения Думы от 17.03.2016 № 187, административным ответчиком представлены: пояснительная записка к проекту решения Думы городского округа Новокуйбышевск за подписью руководителя Комитета по управлению муниципальным имуществом (т. 2 л.д. 70-73); финансово-экономическое обоснование к проекту решения в форме таблицы (т. 2 л.д. 74-75); алгоритм расчета коэффициентов вида использования (т. 2 л.д. 76-78).

Данные документы были направлены в Думу администрацией городского округа Новокуйбышевск с проектом решения (т. 2 л.д. 67-69), однако сведений о том, что финансово-экономическое обоснование и алгоритм расчета коэффициентов вида использования являлись предметом обсуждения на заседании Думы в протоколе от 17.03.2016 не содержится (т. 2 л.д. 47,59-60).

В пояснительной записке отражено, что одним из существенных источников формирования доходов местного бюджета являются доходы от сдачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Со ссылкой на изменения, внесенные постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308, связанные с введением новой методики расчета арендной платы за земельные участки, предоставляемые для целей не связанных со строительством, приведен анализ влияния исключенного из состава формулы расчета арендной платы коэффициентов «приближенности к культурно-оздоровительному центру муниципального образования» (Кпр) и «категория арендатора» (Ка), а также изменения порядка расчета коэффициента инфляции (Ки) на величину арендной платы на 2016 год. Для сохранения размера арендной платы на уровне 2015 года с учетом индекса инфляции потребительских цен на 2016 год предлагается рассмотреть вопрос по внесению изменений в решение Думы от 18.12.2008 № 560 в части уменьшения К вида использования земельных участков с учетом приведенных ограничений. Отражено снижение поступлений арендной платы в бюджет в 2014-2015гг., в связи с пересмотром кадастровой стоимости земельных участков. Предложено увеличить К вида использования земельных участков под промышленными (производственными) организациями и под полигонами для захоронения отходов; сделан вывод, что принятие предполагаемых изменений не приведет к уменьшению доходной части бюджета городского округа.

В представленном в материалы дела финансово-экономическом обосновании в форме таблицы, при установлении оспариваемого коэффициента вида 0,049 для земельных участков под магазинами и торговыми центрами (пп. 5.1.9) использованы следующие значения:

«Средний уровень кадастровой стоимости 1 кв.м земель населенных пунктов в разрезе муниципальных образований Самарской области» - 4 819; «Уровень инфляции» - 1, 2434715; «Средний уровень УПКС с учетом темпов инфляции» - 5 993; «Средний уровень рыночной стоимости земельных участков коммерческого использования в г.о.Новокуйбышевск с учетом скидки на торг» - 2 159, 43; «Безрисковая ставка» - 4,11%; «Региональный риск» - 2,08%; «П – премия за низкую ликвидность» - 2,74%; Премия за инвестиционный менеджмент, включая: «систематический риск, ухудшение общей экономической ситуации» - 3%, «систематический риск, увеличение числа конкурирующих объектов» - 3%, «систематический риск, изменение федерального или местного законодательства» - 5%, «несистематический риск, природные и чрезвычайные ситуации» - 5%, «несистематический риск, ускоренный износ основных средств, моральное устаревание» - 5%, «несистематический риск, неполучение планируемых доходов от реализации продукции» - 5%, «несистематический риск, неэффективный менеджмент» - 5%, «несистематический риск, диверсификация клиентуры» - 5%, «несистематический риск, товарная и территориальная диверсификация» - 5%, «количество наблюдений» - 9, «величина поправки за риск (средневзвешенное значение) – 4,56%; а также «SFF Фактор фонда возмещения» - 0, 40%; «Коэффициент капитализации для единого объекта оценки %» - 13,89%; «Доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости%» - 0,83; «Коэффициент капитализации для земельного участка %» - 13,55%; «Величина рыночной арендной ставки, рассчитанная по данным рынка руб./месяц с учетом НДС» - 292, 63.

Коэффициент вида использования земельного участка (Кв), применяемого для исчисления арендной платы за землю, определен в размере 0, 049.

Из алгоритма расчета коэффициентов вида использования следует, что коэффициент использования определен путем деления рассчитанной арендной платы на индексированную кадастровую стоимость.

Коэффициент использования з.у. =Доходность земли (арендная плата(рыночный уровень)

кадастровая стоимость (с учетом инфляции),

что применительно к рассматриваемому коэффициенту вида рассчитано следующим образом (пп. 5.1.9): значение в графе 17 (величина рыночной арендной ставки) делится на значение в графе 5 (средний уровень УПКС с учетом темпов инфляции) (292, 63 : 5993 = 0,04882 = 0,049).

Таким образом, доходность земли, исходя из алгоритма расчета, фактически приравнена только к размеру рыночного уровня арендной платы.

Как следует из алгоритма расчета, средние удельные показатели рыночной стоимости земельных участков в г.о. Новокуйбышевск по видам использования рассчитаны по данным сайтов https://www.avito.ru/, https://samara.cian/ru/; ставка на торг принята к расчетам по данным сайта «СтатРиэлт»; средний уровень кадастровой стоимости 1 кв.м земель населенных пунктов в разрезе муниципальных образований Самарской области по видам разрешенного использования принят к расчетам на основании постановления Правительства Самарской области от 13.11.2013 № 610; по состоянию на 01.01.2016 учтены темпы инфляции с 2013 по 2016 год: 2013: 1,055; 2014: 1,05; 2015: 1,055; 2016: 1,064, К-т инфляции: 1, 2435. В качестве безрисковой ставки для объектов коммерческой специализированной недвижимости приняты средние значения рентабельности активов по видам деятельности за период с 2005 по 2015 год включительно (источник информации ЕМИСС.Государственная статистика (https://www.fedstat.ru/indicator/31430). Информация о значениях рентабельности активов получена в электронном виде с того же сайта. Поправка на риск вложения средств в регионе рассчитана по данным журнала «Эксперт» 2015 в размере 2,08%; приведены также значения фактора риска на инвестиционный менеджмент 0 - 5%; формулы расчета премии за ликвидность и коэффициента капитализации со ссылкой на расчеты по данным сайта «СтатРиэлт»; формула расчета нормы возврата, рассчитанная по формуле Хоскольда; принцип расчета доходности земли (доходность земли = арендная плата (рыночный уровень) = РС зу* Коэффициент капитализации.

Подпись составившего алгоритм расчета лица отсутствует.

При этом, в алгоритме расчета коэффициентов вида использования не приведена какая либо конкретная информация, которая подвергалась анализу, а также основания по которым те или иные значения были приняты как расчетные для земель с видом использования «под магазинами, торговыми центрами» (пп.5.1.9), которые возможно проверить, в связи с чем суд лишен возможности соотнести содержание алгоритма расчета с цифровыми значениями, приведенными в таблице финансово-экономического обоснования. В алгоритме расчета упоминаются только значения в графах 4 (уровень инфляции – 1, 2435) и 8 (региональный риск вложения – 2,08%), расчет последнего отсутствует. Причина, по которой «компенсация на инвестиционный менеджмент», составляющая как указано в алгоритме 0-5%, для систематических рисков «ухудшение общей экономической ситуации» и «увеличение числа конкурирующих объектов» определена в размере 3%, а для систематического риска «изменение федерального или местного законодательства» и для всех несистематических рисков принята в максимальном значении 5%, в алгоритме расчета не указана. Необходимость применения в расчетах значений всех упомянутых в финансово-экономическом обосновании рисков для определения коэффициента вида целевого использования земельных участков «под магазины, торговые центры» не обоснована. Иные показатели, принятые к расчету, в алгоритме не отражены.

Кроме того, кадастровая стоимость земель определяется уполномоченным органом по результатам государственной кадастровой оценки на конкретную дату и действует в течение законодательно определенного периода без изменений. Однако, возможность индексации кадастровой стоимости (применение коэффициента инфляции к показателю кадастровой стоимости земельных участков) за период 2013-2016 гг., когда она фактически оставалась неизмененной, при расчете коэффициента вида использования в алгоритме расчета никак не обоснована. Вместе с тем, суд учитывает, что коэффициент инфляции подлежит применению, как было указано выше, согласно постановлению Правительства Самарской области от 6 августа 2008 года № 308, в формуле расчета размера годовой арендной платы: Ап = Скад х Кв х Ки.

Таким образом, при расчете арендной платы коэффициент инфляции учитывается дважды. Экономическое обоснование такому подходу не приведено.

Ссылки администрации городского округа Новокуйбышевск в письменных пояснениях и приложениях к ним на источники получения сведений об индексе инфляции, правильность применения указанного индекса не подтверждают. Выдержка из «Справочника оценщика недвижимости-2016», представленная к письменным пояснениям, содержащая сравнительные данные ожидаемой текущей доходности недвижимости на ближайшие 5 лет (активный и неактивный рынок) для офисно-торговых объектов и высококлассной торговой недвижимости, не вносит какой либо ясности в значения, приведенные в таблице финансово-экономического обоснования, поскольку в таблице такие данные не содержатся, в связи с чем ссылка на указанную справочную литературу не может быть учтена судом. Не обосновывает правильность принятого к расчету значения «фактора фонда возмещения» в размере (0,40%) и представленная выдержка из печатного материала «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», 1997г.

Анализ рынка по видам деятельности арендаторов в регионе в представленных материалах отсутствует. Анализ факторов, влияющих на доходность земельных участков исследуемой категории, экономических показателей в зависимости от вида деятельности не представлены.

От проведения судебной экспертизы в целях проверки экономической обоснованности оспариваемого коэффициента вида использования земельных участков (пп. 5.1.9) представители участвующих в деле лиц отказались.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу, что представленные административным ответчиком пояснительная записка, финансово-экономическое обоснование, алгоритм расчета коэффициентов вида использования не подтверждают экономическую обоснованность коэффициента вида использования земельных участков под размещение магазинов и торговых центров в размере 0,049, поскольку не содержат объективных и достаточных данных, а также анализа и оценки экономических, природных и иных факторов для исследуемого вида земельных участков, позволяющих проверить правильность приведенных в таблице значений и убедиться, что коэффициент вида использования земельных участков, утвержденный пп. 5.1.9 п. 5 Приложения № 1 к оспариваемому решению Думы городского округа Новокуйбышевск установлен в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков и действительно призван обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателей и арендаторов земельных участков.

Доводы представителей Думы и администрации городского округа Новокуйбышевск о том, что до внесения изменений коэффициент вида использования для земельных участков под магазинами и торговыми центрами составлял 0,052 и фактически был уменьшен до 0,049, об экономической обоснованности оспариваемого коэффициента не свидетельствует.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов, показывающих доходность земельных участков, а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков.

Однако, доказательств, подтверждающих, что при расчетах оспариваемого коэффициента вида использования земельных участков под магазины и торговые центры были учтены уровень их коммерческой привлекательности, развитие инфраструктуры, влияющие на уровень доходности, государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таких участках, субсидии, предоставляемые организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке, а также, в целях соблюдения интересов арендаторов, учитывались производственные затраты, связанные с использованием таких участков, возможность с учетом установленной на основании таких ставок арендной платы получения прибыли от осуществления коммерческой деятельности на земельных участках, суду не представлено.

Доводы представителей административного ответчика и заинтересованных лиц о том, что вопросы государственного регулирование тарифов на товары (работы, услуги) и предоставления организациям субсидий учтены при определении значения систематического риска «изменение федерального или местного законодательства», не могут быть учтены судом, поскольку какими либо объективными данными и расчетами не подтверждены.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оспариваемый пп. 5.1.9 п. 5 Приложения № 1 к решению Думы городского округа Новокуйбышевск от 18.12.2008 № 560 в редакции решения Думы от 17.03.2016 № 187, которым коэффициент вида целевого использования земельных участков под магазинами, торговыми центрами установлен в размере 0,049, не отвечает принципу экономической обоснованности, что нарушает права и законные интересы административных истцов, как субъектов экономической деятельности, в связи с чем подлежит признанию недействующим, как противоречащий положениям статьи 39.7 ЗК РФ, постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, имеющим большую юридическую силу.

В обоснование возражений относительно заявленных требований о признании недействующим подпункта 5.9 Приложения № 1, утвержденного решением Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 18.12.2008 № 560 в редакции решения Думы от 26.10.2021 № 227 в части установления коэффициента вида целевого (функционального и разрешенного) использования земельных участков под объекты торговли в размере 0,06014, административным ответчиком представлены: пояснительная записка к проекту решения Думы городского округа Новокуйбышевск за подписью и.о. руководителя Комитета по управлению муниципальным имуществом (т. 2 л.д. 93-97); сводная информация по арендной плате за земельные участки, расположенные на территории г.о. Новокуйбышевск (т. 2 л.д. 98), а также экспертное заключение ООО «Логика» от 28.12.2020 - «Анализ оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков в зависимости от места расположения земельного участка с экономическим обоснованием применения коэффициентов для определения арендной платы за земельные участки, расположенные на территории г.о. Новокуйбышевск, государственная собственность на которые не разграничена, и находящиеся в муниципальной собственности» (т. 2 л.д. 99-246).

В пояснительной записке в качестве обоснования внесения изменений в решение Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 18.12.2008 № 560 приведены положения ст. 39.7 Земельного кодекса РФ; содержание принципов, применяемых при расчете арендной платы, определенных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582; отражены порядок определения (расчета) арендной платы за использование земельных участков для целей, не связанных со строительством, и сведения о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, результаты которой утверждены постановлением Правительства Самарской области № 935 от 27.11.2020, подлежащих применению с 01.01.2021; отмечено, что Перечень действующих коэффициентов видов использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории г.о. Новокуйбышевск, не соответствует классификатору, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, в связи с чем существует необходимость структурного изменения коэффициентов, то есть приведения их наименования в соответствие с действующим классификатором, и экономического обоснования коэффициентов видов использования земельных участков при определении размера арендной платы в соответствие с текущей ситуацией на рынке земельных участков.

Таким образом, необходимость внесения изменений в существующее регулирование обосновано.

В отношении предлагаемых к рассмотрению коэффициентов видов использования в Думу г.о. Новокуйбышевск было представлено экспертное заключение ООО «Логика» от 28.12.2020, выполненное на основании муниципального контракта от 04.12.2020 № 53, заключенного с администрацией г.о. Новокуйбышевск (т.2 л.д.240-243).

Как следует из экспертного заключения, исполнитель исследовал сложившуюся практику установления арендных платежей за землю для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и находящихся в муниципальной собственности, в муниципальных образованиях Приволжского Федерального округа с численностью населения не менее 1 млн. человек: г.Уфа, г. Казань, г. Пермь, г. Нижний Новгород. В ходе исследований эксперт определил среднерыночные цены удельных показателей стоимости земельных участков по разрешенным видам использования в г.о. Новокуйбышевск; обосновал коэффициент капитализации для определения величины среднерыночной арендной ставки с применением дифференцированного подхода по сегментам рынка участков, специфики видов деятельности арендаторов и объема доступной информации по их экономической деятельности по Самарской области и Российской Федерации за 2017-2019г.г.; исследовал значение рентабельности активов предприятий и организаций по видам использования на территории г.о. Новокуйбышевск; обосновывая применение коэффициентов для определения арендной платы, эксперт исследовал средние значения УПКС земель населенных пунктов на территории городского округа в разрезе оценочных групп, а также средних удельных показателей рыночной стоимости земель, включая земли под коммерческое использование.

Экспертное заключение содержит анализ рынка недвижимости в г.о. Новокуйбышевск, включая анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе 2018-2019гг.; анализ сегмента рынка земельных участков по категориям; анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости на 01.01.2020 по данным Росреестра; состояние рынка земельных участков коммерческого назначения в Самарской области в общей структуре предложений, в том числе по районам и городам области; анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости по данным информационных ресурсов «Авито», БД «Информационная система «Центр», «Из рук в руки»; график зависимости от УПРС ЗУ под коммерцию» руб./кв.м, от площади, от расстояния до автодорог; основные выводы относительно рынка земельных участков, включая участки под коммерческое использование, в Самарской области по итогам 4-го квартала 2019г.

Принятые к расчетам значения обоснованы разрешенным видом использования земельных участков (наиболее близких к исследуемым), опираются на анализ количественных, качественных, экономических характеристик земельных участков, расположенных на территории г.о. Новокуйбышевск, с учетом местоположения, а также иных факторов, влияющих на их коммерческую привлекательность, потребительский спрос. В качестве результирующего значения в расчетах принималось среднее значение. В необходимых случаях введены корректировки, в том числе на вид использования «коммерческое использование».

Полученные расчетные данные, а также результаты экспертных исследований приведены в Сводных ведомостях и иных приложениях к заключению.

В экспертном заключении имеются ссылки на доступные источники информации, а также использованную литературу - Методические указания, Справочники оценщика недвижимости, нормативные акты, приведены необходимые выдержки из источников информации в виде таблиц, схем, рисунков, графиков.

По мнению суда, экспертное заключение ООО «Логика» отвечает требованиям, предъявляемым к данному виду доказательств, установленным статьями 59, 60, 61, 82 КАС РФ, основано на положениях Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и основных требованиях федеральных стандартов оценки (ФСО) № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 №611, является аргументированным, каких либо неясностей и противоречий не содержит.

Сомнения в объективности выводов экспертного заключения относительно величины оспариваемого коэффициента вида целевого использования земельных участков под объекты торговли в размере 0,06014, у суда отсутствуют, поскольку расчет данного коэффициента, по мнению суда, базируется на информации, необходимой и достаточной для ее правильного восприятия, включая необходимый многофакторный анализ рынка в исследуемом сегменте, влияющий на уровень доходности земельных участков как для арендодателей, так и для арендаторов, что подтверждает его экономическую обоснованность.

Оснований полагать, что экспертное заключение не соответствует требованиям закона, у суда не имеется. Правильность выводов эксперта о величине указанного коэффициента вида не опровергнута. Ходатайств о назначении судебной экспертизы в целях проверки экономической обоснованности названного коэффициента не заявлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного иска о признании недействующим подпункта 5.9 Приложения № 1, утвержденного решением Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 18.12.2008 № 560 в редакции решения Думы от 26.10.2021 № 227 в части установления коэффициента вида целевого (функционального и разрешенного) использования земельных участков под объекты торговли в размере 0,06014.

Разрешая вопрос о дате, с которой подлежат признанию недействующими положения пп. 5.1.9 п. 5 Приложения № 1 к решению Думы городского округа Новокуйбышевск от 18.12.2008 № 560 в редакции решения Думы от 17.03.2016 № 187, которым коэффициент вида целевого использования земельных участков под магазинами, торговыми центрами установлен в размере 0,049, суд приходит к следующему.

В силу части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд удовлетворяет заявленные требования, если оспариваемый нормативный правовой акт полностью или в части признается не соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и не действующим полностью или в части со дня его принятия или с иной определенной судом даты.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами», если нормативный правовой акт до принятия решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его не действующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.

Оспариваемый нормативный правовой акт применялся длительное время, в соответствии с его положениями были реализованы права иных субъектов предпринимательской деятельности, организаций, физических лиц, поэтому оснований для признания его недействующим со дня принятия, как об этом просят административные истцы, суд не усматривает.

Учитывая, что решением Думы городского округа Новокуйбышевск от 28.02.2017 № 295 в оспариваемое решение Думы городского округа Новокуйбышевск от 18.12.2008 № 560 (в редакции решения Думы от 17.03.2016 № 187) были внесены изменения, которые вступили в силу с 01.04.2017, недействующей оспариваемую часть нормативного правового акта следует признать с 31 марта 2017 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 208-215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление обществ с ограниченной ответственностью «Волга Консалтинг», «Волга Консалтинг-Г», «Волга Консалтинг-Д», «Волга Консалтинг-Е», «Волга Консалтинг-К», «Волга Консалтинг-С», «Волга Консалтинг-Ф» к Думе городского округа Новокуйбышевск Самарской области удовлетворить частично.

Признать недействующим с 31 марта 2017 года подпункт 5.1.9 пункта 5 Приложения № 1 «Коэффициент вида использования земельного участка, необходимый для определения размера арендной платы за использование расположенных на территории городского округа Новокуйбышевск Самарской области земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставляемых для целей не связанных со строительством (Кв)», утвержденного решением Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 18 декабря 2008 года № 560 «Об утверждении коэффициентов, необходимых для определения размера арендной платы за использование расположенных на территории городского округа Новокуйбышевск Самарской области земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» в редакции решения Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 17 марта 2016 года № 187, в части установления значения коэффициента вида целевого (функционального и разрешенного) использования земельных участков под магазинами, торговыми центрами в размере 0, 049.

В удовлетворении требований о признании недействующим подпункта 5.9 Приложения № 1 «Коэффициент вида использования земельного участка, необходимый для определения размера арендной платы за использование расположенных на территории городского округа Новокуйбышевск Самарской области земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставляемых для целей не связанных со строительством (Кв)», утвержденного решением Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 18 декабря 2008 года № 560 «Об утверждении коэффициентов, необходимых для определения размера арендной платы за использование расположенных на территории городского округа Новокуйбышевск Самарской области земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» в редакции решения Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 26 октября 2021 года № 227, в части установления значения коэффициента вида целевого (функционального и разрешенного) использования земельных участков под объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (размещение объектов капитального строительства общей площадью свыше 5000 кв.м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5, 4.6, 4.8-4.8.2 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра) в размере 0, 06014 - отказать.

Сообщение о решении суда подлежит официальному опубликованию в печатном издании - городская газета «Вестник» в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий О.А.Калинникова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 09.09.2022.

№