Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Федерального государственного автономного образовательного учреждения дополнительного образования «Ярославский центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров Федерального дорожного агентства» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение дополнительного образования «Ярославский центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров Федерального дорожного агентства» (далее - ФГАОУ ДПО «Ярославский центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров Федерального дорожного агентства») обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 3 231 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для содержания Ростовской автошколы, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 5 615 478 рублей.

Заявление обосновано тем, что ФГАОУ ДПО «Ярославский центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров Федерального дорожного агентства» является владельцем указанного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету, выполненному ООО Бюро независимой профессиональной оценки «Эконометр» (далее – Отчет), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 17 февраля 2016 года составляет 5 615 478 рублей.

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года № 702-п, составляет по состоянию на 17 февраля 2016 года 16 522 267, 77 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании директор ФГАОУ ДПО «Ярославский центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров Федерального дорожного агентства» ФИО1 административный иск поддержала.

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности ФИО2 в удовлетворении административного иска возражала, ссылаясь на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств размера рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату установления его кадастровой стоимости.

Представитель заинтересованного лица Администрации городского поселения Ростов Ярославской области по доверенности ФИО3 просила в удовлетворении административного иска отказать, приводя доводы о недостоверности представленного административным истцом Отчета.

Административные ответчики ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменных отзывах на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Административный ответчик Правительство Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление ФГАОУ ДПО «Ярославский центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров Федерального дорожного агентства» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях – статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что ФГАОУ ДПО «Ярославский центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров Федерального дорожного агентства» на праве постоянного )бессрочного) пользования принадлежит земельный участок площадью 3 231 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для содержания Ростовской автошколы, расположенный по адресу: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.

Решением муниципального Совета городского поселения Ростов от 23.11.2009 N 245 (ред. от 25.02.2016г.) на территории городского поселения Ростов Ростовского муниципального района установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ФГАОУ ДПО «Ярославский центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров Федерального дорожного агентства» в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2010 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ярославской области, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года № 702-п.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> является 17 февраля 2016 года.

Согласно положениям части 1 и части 2 статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определялась на 17 февраля 2016 года в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 года N 222, действовавшими до 28 февраля 2019 года, на основании результатов государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года № 702-п.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 17 февраля 2016 года составила 16 522 267, 77 рублей

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 17.02.2016 года установлена в размере 5 615 478 рублей.

В результате исследования Отчета, с учетом показаний оценщика ФИО4 допрошенного судом в качестве свидетеля, оснований для признания его недостоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> суд не находит.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определена оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж.

До выбора объектов, использованных в качестве аналогов для расчета, оценщиком проведен анализ рынка недвижимости Ярославской области, частные предложения в СМИ, на предмет предложений о продаже земельных участков под офисную застройку.

В ходе анализа было рассмотрено более 30 предложений по продаже земельных участков аналогичных оспариваемому участку по разным районам Ярославской области. Оценщиком не было найдено предложений по продаже земельных участков, аналогичных оцениваемому объекту <адрес> что говорит о неразвитости рынка земельных участков под офисно-торговую застройку в данном населенном пункте. Оценщику пришлось расширить область исследования до <адрес>

Оценщиком были выбраны объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка наиболее сходные с объектом оценки по назначенияю, площади.

Все действия, совершенные в процессе оценки, нашли свое отражение в Отчете, их обоснованность сомнений не вызывает.

В свою очередь, оснований согласиться с доводами заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, администрации городского поселения Ростов Ярославской области о недостоверности Отчета по изложенным данными лицами возражениям суд не находит.

В своих возражениях на Отчет Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указывает, что оценщик для определения рыночной стоимости земельного участка исследует рынок не в тех сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Кроме того, Департамент не согласен с корректировкой на дату продажи, считая, что в Отчете оценщика аналоги датированы 2014 г., поэтому необходимо сделать корректировку по справочнику КО-Инвест. Также при проведении оценки должен быть описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке, что сделано не было.

С обоснованностью указанных возражений нельзя согласиться. Доказательств того, что использованных оценщиком сведений для расчетов было недостаточно, Департамент не приводит, как не приводит и доказательств того, что оценщику приведенная в возражениях информация была известна.

Кроме того, сделанный оценщиком анализ, представленной Департаментом информации по объектам-аналогам, которые могли бы быть исследованы при оценке спорного участка, указывает на то, что оснований для использования в расчетах приведенных Департаментом примеров предложений продажи схожих объектов недвижимости у оценщика не имелось.

Согласно ФСО №7 при проведении оценки должен быть описан объем доступных оценщику рыночных данных, что подразумевает использование не всего объема информации, а исходя из п.11 ФСО №7 объема исследований, который определяется оценщиком, исходя из принципа достаточности. Таким образом, оценщик действовал в строгом соответствии с оценочным законодательством.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Исследуемый рынок определен оценщиком как рынок коммерческой недвижимости в классе «земель под офисно-торговую застройку» в соответствии с классификацией по данным «Справочника оценщика недвижимости» под ред. ФИО5 в границах Ярославской области в период с 17.02.2014 г. по дату оценки включительно.

Довод Департамента о корректировке на дату продажи, обоснованно опровергнут оценщиком ФИО4, который указал, что корректировка на дату оценки производится в случае, когда дата предложения выходит за пределы срока нормальной экспозиции на рынке объекта оценки. Оценщик считает, что нормальный срок экспозиции на рынке земельных участков, аналогичных объекту оценки, составляет два года.

Принимая во внимание, что информация, полученная оценщиком, свидетельствует о том, что предложения о продаже объектов-аналогов датируется сентябрем-декабрем 2014 г., срок их экспозиции на дату оценки – 17.02.2016 г., составляет около полутора лет, то есть попадает в нормальный срок экспозиции объектов на рынке.

Администрация городского поселения Ростов Ярославской области также не согласна с выводами Отчета, указав, что аналоги, выбранные оценщиком, отличаются по параметрам, целевому назначению и площади от объекта оценки. Кроме того, представитель администрации, по доверенности ФИО3, в судебном заседании пояснила, что указанные в отчете ссылки на объявления о продажах объектов-аналогов не обнаружены заинтересованным лицом в сети Интеренет («не открываются»), тем самым невозможно проверить достоверность указанной в них информации.

Вместе с тем, доказательств, которые свидетельствовали бы о нарушении оценщиком оценочного законодательства при использовании указанных в отчете объектов – аналогов, администрацией не проводится. В связи с чем, суд полагает, что возражения администрации на Отчет не являются обоснованными.

По изложенным основаниям, суд приходит к выводу о том, что процесс отбора аналогов, применение к их ценам корректировок полно и подробно изложены в Отчете и являются обоснованными. Оснований полагать, что описанная выше процедура оценки привела к недостоверным выводам относительно величины рыночной стоимости земельного участка административного истца, у суда не имеется.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований не доверять выводам Отчета и установленной в нем величине рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 5 615 478 рублей.

В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении него рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФГАОУ ДПО «Ярославский центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров Федерального дорожного агентства» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является дата обращения ФГАОУ ДПО «Ярославский центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров Федерального дорожного агентства» с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области, а именно – 5 декабря 2018 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Федерального государственного автономного образовательного учреждения дополнительного образования «Ярославский центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров Федерального дорожного агентства» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 231 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для содержания Ростовской автошколы, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 5 615 478 (пять миллионов шестьсот пятнадцать тысяч четыреста семьдесят восемь) рублей.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 5 615 478 (пять миллионов шестьсот пятнадцать тысяч четыреста семьдесят восемь) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 5 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова