Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Арсланова И. А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Арсланов И.А. обратился в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, требуя установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года. В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость арендуемого административным истцом земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащих уплате арендных платежей.

В судебном заседании представитель административного истца Шлыкова М.В. административные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административный ответчик управление имущественных отношений Алтайского края в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, указал на ряд недостатков представленного отчета об оценке.

Заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве оставило разрешение требований на усмотрение суда, подтвердив размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена.

Выслушав объяснения представителя административного истца и показания оценщика, допрошенного в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Арсланов И.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, что подтверждается договором аренды. При этом размер арендных платежей определятся исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, административный истец вправе оспорить утвержденную кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и приказу управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года №70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края», кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов недвижимости и составляет 4809300 рублей. Датой определения кадастровой стоимости является 01 января 2019 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 23 января 2020 года.

В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке *** от 01 июня 2021 года, составленный оценщиком ООО «Сибирский Институт Инноваций и Развития Бизнеса» – Лаптевой Ю.Н., согласно которому по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка составляет 1651400 рублей.

Исследовав данный отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, а указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки. При этом в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования.

В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов.

Допрошенный в судебном заседании оценщик Лаптева Ю.Н. выводы отчета подтвердила, указав, что сайт Некоммерческой организации СтатРиелт – это крупный портал, который содержит в себе большое количество информации рынка недвижимости: объявления о продаже объектов недвижимости; правовая информация; различные статьи по теме оценки недвижимости, опубликованные в разные временные периоды; методические рекомендации; исследования рынка, в том числе и исследования о изменениях уровня цен недвижимости от различных факторов (корректировки). Ссылка с понятием «аналога» размещена на сайте СтатРиелт в разделе «Статьи по теме оценка недвижимости», в данной статье понятие аналога приводится согласно «рекомендациям Ассоциации российских банков», которые разработаны для оценки имущества в целях залога. Оценка рыночной стоимости земельного участка в отчете об оценке производится для установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Оценщик при производстве оценки рыночной стоимости обязан руководствоваться действующим законодательством в области оценочной деятельности. В действующем законодательстве об оценочной деятельности отсутствуют требования о применении в качестве аналогов объектов идентичных по характеристикам, а также требованиям о величине суммарной корректировки. Исследования, произведенные компанией СтптРиет по ценообразующим факторам, в том числе и по масштабному фактору, приведены на сайте компании в разделе «Статистика рынка». При производстве оценки, оценщиком было использовано исследование на масштаб (расчет корректировки на площадь) по состоянию на 01 января 2020 года. Исследование по данному ценообразующему фактору приведено в отчете об оценке полностью, какие-либо ограничения использования данной модели отсутствуют. Таким образом, использование данной корректировки к аналогам сравнения являются обоснованными и достоверными. Кроме того, в соответствии с требованиями ФСО *** допустимо использование аналогов сравнения отличных по ценообразующим факторам, при наличии корректировочного коэффициента на имеющиеся различия, следовательно нарушения законодательства и методик оценки по данному значению в отчете отсутствуют. В соответствии с пунктом 13 ФСО *** сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В соответствии с пунктом 22 ФСО *** сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. Аналоги сравнения, использованные при производстве расчетов, приведены на странице 62-67 отчета, где указано, что договор аренды по данным земельным участкам заключен, соответственно сделка состоялась. Применение данных аукционов, проводимых органами муниципалитетов, являются широко распространенной практикой, в том числе в Алтайском крае, о чем свидетельствуют данные официального сайта Росреестра (Фонд данных государственной кадастровой оценки – Отчеты об оценке рыночной стоимости). В соответствии с требованиями ФСО *** допустимо использование аналогов сравнения отличных по ценообразующим факторам при наличии корректировочного коэффициента на имеющиеся различия. Для аналогов сравнения корректировочный коэффициент на вид передаваемых прав введен, в связи с чем нарушения законодательства и методик оценки по данному замечанию в отчете отсутствуют.

Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчету об оценке не влекут признание представленного административным истцом недостоверным доказательства отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного земельного участка. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Арсланова И. А. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 1651400 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 09 июня 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А.Бакланов

Мотивированное решение составлено 20 августа 2021 года.