Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Рубеж ДВ» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, заинтересованное лицо администрация города Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.

Земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, площадь 27503 кв.м. Адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание (Лит.П). Почтовый адрес ориентира: <адрес>, поставлен на кадастровый учет 23 ноября 2009 года.

В связи с изменением вида разрешенного использования с «для дальнейшей эксплуатации административно-складского комплекса» на «магазины, склады, объекты придорожного сервиса, обслуживание автомобильного транспорта», актом об утверждении кадастровой стоимости от 12 октября 2018 года № была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере ... рублей.

ООО «Рубеж ДВ» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере равной его рыночной стоимости ... рублей по состоянию на 12 октября 2018 года, на период с 12 октября 2018 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. В обоснование своих требований указало, что Общество является собственником вышеназванного земельного участка. Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере ... рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчете ООО ФИО9№ от 25 ноября 2018 года, чем нарушаются права Общества, как плательщика налога на недвижимость.

В судебном заседании представитель ООО «Рубеж ДВ» ФИО10 поддержал заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в административном иске, предоставив дополнительные пояснения к административному иску.

Представитель администрации города Владивостока ФИО11 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, ранее представив письменный отзыв на административный иск. По существу показала, что определенная в представленном Отчете рыночная стоимость является недостоверной, а Отчет об оценке ненадлежащим доказательством реальной рыночной стоимости земельного участка. Так, оценщиками были выбраны некорректные объекты-аналоги. Использованная оценщиками информация не содержит в полном объеме необходимые сведения о физических характеристиках объектов-аналогов, видах разрешенного использования земельных участков, их расположения с учетом территориального зонирования. Корректировка относительно разрешенного использования земельного участка специалистами не производилась, указывая на то, что разрешенное использование всех земельных участков – «для объектов розничной торговли». Кроме того, специалистами при сравнении объекта оценки с объектами-аналогами не производилась корректировка относительно статуса населенного пункта.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщикООО ФИО9ФИО9ФИО13показала, что ею по заявке ООО «Рубеж ДВ» об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, был произведен его осмотр, а также анализ рынка продажи земельных участков с видом разрешенного использования «для объектов розничной торговли» - 5-я группа видов разрешенного использования, утвержденных постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п, в городе Владивостоке. По результатам работы ею (ФИО13)составлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка №. Поскольку и оцениваемый земельный участок, и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка по виду их использования, корректировка по ценообразующему фактору ею не применялась. Не применялась корректировка относительно «статуса населенного пункта», поскольку и объект оценки, и объекты-аналоги расположены в пределах одного населенного пункта (город Владивосток). Информация о срочности продажи объекта-аналога была ею учтена. Отчет составлялся из принципов публичной оферты по реализации земельных участков офисно-торгового назначения в городе Владивостоке, на дату оценки.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю предоставил письменные возражения на административный иск, в которых просил рассмотреть дело в их отсутствие. От представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя ООО «Рубеж ДВ» ФИО10, возражения представителя администрации города Владивостока ФИО11., показания свидетеля ФИО13., исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, ООО «Рубеж ДВ» указало на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в собственности у Общества, его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав Общества, которое в соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, признаваемого объектом налогообложения.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком земельного налога и вправе оспорить результаты кадастровой стоимости, так как она влияет на размер налога.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно материалам дела, ООО «Рубеж ДВ» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, склады, объекты придорожного сервиса, обслуживание автомобильного транспорта, площадь 27503 кв.м. Адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание (Лит.П). Почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю 5 марта 2019 года.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю 5 марта 2019 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером № установлена кадастровая стоимость в размере ... рублей, которая определена, утверждена и внесена в реестр объектов недвижимости 12 октября 2018 года на основании Акта об утверждении кадастровой стоимости от 12 октября 2018 года №.

5 декабря 2018 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, которое было отклонено решением № от 21 декабря 2018 года.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 2 статьи 246 КАС РФ, к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.

Так, в обоснование заявленных требований ООО «Рубеж ДВ» представлен Отчет №, выполненный оценщиками ООО ФИО9ФИО13 и ФИО20 25 ноября 2018 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, склады, объекты придорожного сервиса, обслуживание автомобильного транспорта, площадь 27503 кв.м. Адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание (Лит.П). Почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 12 октября 2018 года составляет округленно ... рублей.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательств несоответствия Отчета № 18-01.101 от 25 ноября 2018 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка ими не заявлялось.

Так, из положений части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11).

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, а также ФСО № 4, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 года № 508, ФСО № 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года № 611, обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Пунктом 11 ФСО № 1 предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Исходя из вышеизложенной нормы, применение каждого из существующих подходов при оценке конкретного объекта не является обязательным, однако отказ от использования определенного подхода должен быть обоснован.

Согласно пункту 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункт 14).

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Аналогичное положение содержится в пункте 24 ФСО № 1, пункте 25 ФСО № 7.

Положения пункта 5 ФСО № 3, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Выслушав оценщика ФИО13, проанализировав Отчет № от 25 ноября 2018 года, выполненный оценщиками ФИО9ФИО13 и ФИО20., суд приходит к выводу, что в соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 оценщиками составлено точное описание объекта оценки, что отражено в таблице 11-3 (стр. 24-25 Отчета). Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Местоположение оцениваемого участка на карте города Владивостока представлено на рисунках 11-1, 11-3, 11-4, 11-5 (Публичная кадастровая карта: http://pkk5.rosreestr.ru, 2ГИС, Yandex Mars) (стр. 25-30 Отчета).

Кроме того, оценщиками произведен обзор рынка земельных участков коммерческого назначения в городе Владивостоке, анализ их наиболее эффективного использования, а также проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов. В рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж (стр. 53-74 Отчета).

В качестве аналогов объекта оценки оценщиками выбрано четыре объекта сходных по основным экономическим, материальным, техническим, физическим и другим характеристикам с объектом оценки.

Из таблицы 14-2 Отчета следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим элементам сравнения: имущественному праву, статусу населенного пункта, разрешенному использованию, наличию инженерной инфраструктуры, расположению относительно красной линии, общей площади, местоположению в пределах города (стр. 65-66 Отчета).

При расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № на различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиками применены соответствующие корректировки, а именно корректировка на имущественные права (собственность, краткосрочная аренда, долгосрочная аренда), корректировка на наличие инженерной инфраструктуры (электричество, вода), корректировка на расположение относительно красной линии, корректировка на общую площадь, корректировка на местоположение в пределах города, что отражено в таблице 14-2.

В описании корректировок оценщиками дано обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказа от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 67-71 Отчета).

Так, в частности, корректировка на статус населенного пункта не применена, поскольку как объект оценки, так и объекты-аналоги находятся в краевом центре (город Владивосток).

В силу подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Из справочника оценщика недвижимости. Том 3 «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (издание третье), под редакцией Лейфера Л.А., следует, что для целей применения корректирующих коэффициентов земельные участки разделены на земельные участки: под индивидуальную застройку, под офисно-торговую застройку (иными словами - коммерческую), сельскохозяйственного назначения, под МЖС, под ИЖС, под объекты рекреации, под объекты придорожного сервиса.

В Отчете оценщиками обосновывается вывод о сопоставимости объекта оценки с объектами-аналогами по виду разрешенного использования, поскольку все объекты отнесены к сегменту рынка «под коммерческую застройку» и входят в группу видов разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». В связи с чем, корректировка на разрешенное использование не применялась.

С учетом единого сегмента рынка, к которому относится объект оценки и выбранные объекты-аналоги, зонирование территории города Владивостока в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа для данного конкретного дела принципиального значения не имеет, поскольку размещение земельных участков для торгово-офисного и иного коммерческого назначения - магазины (размещение объектов, для продажи товаров) предусмотрено градостроительным регламентом для различных территориальных зон Владивостокского городского округа.

Объекты, отобранные в качестве аналогов, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки, срок экспозиции на рынке январь-июнь 2018 года.

В Отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Кроме этого, в соответствии с требованиями пункта 11 ФСО № 3 в Отчете имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, в том числе скриншоты (распечатки) объявлений со страниц интернет-сайтов.

Так, оценщиками использованы общедоступные сведения из публичной кадастровой карты, размещенные на официальном сайте Управления Росреестра по Приморскому краю, а также данные интернет-сайтов http://www.gks.ru, http://www.economy.gov.ru, http://www.farpost.ru, и другие (стр. 76 Отчета).

В Отчете имеются копии скриншотов объявлений объектов-аналогов, в которых содержатся характеристики объектов недвижимого имущества (стр. 57-64 Отчета).

Поскольку Отчет № от 25 ноября 2018 года составлен специалистами, имеющими необходимое образование, специальность, стаж работы; выводы, в соответствии с требованиями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, оценщик ФИО13, предупрежденная об уголовной ответственности, допрошена в судебном заседании в качестве свидетеля и дала полные и достаточные пояснения по составленному Отчету об оценке, суд приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает его достоверным доказательством.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований ООО «Рубеж ДВ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере ... рублей на период с 12 октября 2018 года (даты утверждения и внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка).

При этом, датой подачи административного иска, суд признает дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка 5 декабря 2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, Приморский краевой суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Рубеж ДВ» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, заинтересованное лицо администрация города Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, склады, объекты придорожного сервиса, обслуживание автомобильного транспорта, площадь 27503 кв.м. Адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание (Лит.П). Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 12 октября 2018 года, на период с 12 октября 2018 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной кадастровой оценки.

Датой подачи административного искового заявления считать 5 декабря 2018 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Приморского краевого суда через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Приморского краевого суда О.А. Зайцева