Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-126/2021 по административному исковому заявлению ООО «Бизнесстрой» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Бизнесстрой» обратилось в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости- нежилое здание коммерческого назначения с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., адрес объекта: <данные изъяты>.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает права истца, как плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, административный истец просит суд установить в отношении объекта недвижимости- нежилого здания коммерческого назначения с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., адрес объекта: <данные изъяты> кадастровую стоимость в размере 53 995 306 рублей, что соответствует его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2018г.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности настаивала на удовлетворении первоначально заявленных исковых требованиях; заключению судебного эксперта просила дать критическую оценку, исключить его из числа доказательств, в связи с чем ходатайствовала о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представители Министерства имущественных отношений Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явились; представили письменные объяснения, в которых указано на то, что заключение судебного эксперта не оспаривают, с выводами эксперта согласны, оставляют решение на усмотрение суда, просят рассмотреть дело в их отсутствие.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения явившегося лица, приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Бизнесстрой» является собственником объекта недвижимости- нежилого здания коммерческого назначения с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., адрес объекта: <данные изъяты>

Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области № <данные изъяты>. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 01.01.2018г. установлена в размере 78 465 625,09 рублей.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из абзацев 1 и 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статей 373,388 и 400 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 данного Кодекса.

Согласно статье 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 этого же Кодекса, подпунктом 6 пункта 1 которой предусмотрены иные здание, строение, сооружение, помещение.

Согласно пункту 1 статьи 374 названного Кодекса объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Пунктом 3 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 названного Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 этого же Кодекса, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения.

Положения статей 378.2 (кроме подпункта 4 пункта 1) и 382 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматривающие особенности обложения налогом недвижимости, в отношении которой налоговая база определяется как ее кадастровая стоимость, не устанавливают иных признаков объекта налогообложения по сравнению с тем, как они определены статьей 374 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 этого кодекса.

Федеральный законодатель в статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации указал, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении такого вида недвижимого имущества, как административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (подпункт 1 пункта 1) и нежилые помещения (подпункт 2 пункта 1).

Нежилое помещение, как это предписано подпунктом 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, признается недвижимым имуществом, налоговая база которого определяется исходя из кадастровой стоимости, если его назначение, разрешенное использование или наименование в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

По смыслу приведенных правовых норм, уплата налога от кадастровой стоимости недвижимости выступает в этом случае одной из составляющих бремени содержания имущества, которое лежит на юридическом и физическом лицах - собственниках имущества.

Поскольку административный истец является собственником нежилого помещения, являющегося объектом налогообложения, исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

Считая кадастровую оценку принадлежащего объекта недвижимости завышенной, истец обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, к которому приложил Отчет <данные изъяты>. об оценке рыночной стоимости объекта, из которого следует, что рыночная стоимость вышеуказанного нежилого помещения по состоянию на 01.01.2018г. определена в размере 53 995 306 рублей.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости определением Московского областного суда от 31 марта 2020г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>, заключением которого было установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Также экспертом установлена рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2018г. в размере 77 001 317 рублей.

Представитель административного истца с выводами, содержащимися в заключении эксперта не согласился.

Суд, исследовав материалы дела, заключения оценщика и судебного эксперта, приходит к выводу о возможности принять заключение судебного эксперта в качестве надлежащего доказательства по делу, как отвечающего признакам относимости и допустимости доказательств; по тем же основаниям не усматривает оснований для назначения по делу повторной оценочной экспертизы.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Заключение судебной оценочной экспертизы <данные изъяты>. выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта (в том числе приведены мотивы и выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости).

Экспертное заключение и пояснения эксперта содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием трех основных подходов: затратного, сравнительного и доходного является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов.

Эксперт верно определил сегмент рынка исследования, исходя из типа объекта и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого объекта и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, скидке на торг, площади объектов, пешеходному трафику.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка нежилых зданий, в том числе сегмента рынка объектов коммерческого назначения, к которому относится объекты оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость нежилого здания.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В обоснование достоверности экспертного исследования и сделанных на его основании выводов экспертом <данные изъяты> представлены дополнительные пояснения, в которых он отмечает, что объекты-аналоги из другого городского округа, использованные в расчетах при применении сравнительного подхода, были взяты в связи с тем, что на дату проведения оценки эксперту не удалось подобрать достаточного количества аналогов, расположенных на территории <данные изъяты>, отвечающих требованиям назначения. Поскольку в итоге были подобраны аналоги, расположенные на территории <данные изъяты>, а объект исследования расположен в <данные изъяты>, то необходимо было провести корректировку. Расчет величины корректировки на местоположение был произведен на основании данных Экономического научного журнала «Оценка инвестиций» Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области. Выпуск №1, автор- ФИО2, под редакцией- к.э.н. ФИО3 Применение корректировок на статус населенного пункта считает обоснованным. Исходя из того, что объекты-аналоги, как и объект исследования, расположены на территории Московской области, но в населенных пунктах разного типа, в связи с чем требовалось проведение корректировки. Объект исследования расположен на территории <данные изъяты>. В соответствии с нижеприведенным источником объект можно отнести к территориальной зоне «райцентры с развитой промышленностью» (<данные изъяты> является центром г.о. <данные изъяты> и в соответствии с данными Википедия является развитым промышленным центром. Таким образом, объекту исследования был присвоен коэффициент равный 0.71. Объекты-аналоги №№ 1,2,4 экспертом были отнесены к территориальной зоне «населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра», поскольку аналоги расположены на территории <данные изъяты> и находятся на расстоянии около 9-10 км от МКАД, с отличие от объекта исследования, который расположен на расстоянии 42 км от МКАД. Корректирующий коэффициент составил 0.80. Эксперт при определении территориальной зоны для аналогов 1,2,4 руководствовался данными Таблицы 9 «Справочника оценщика недвижимости- 2017. Офисно- торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под ред. ФИО4, стр. 54. В соответствии с данными Таблицы 9, в качестве областного центра может быть взят город федерального значения. В данном случае эксперт при определении территориальных зон для аналогов и объекта исследования руководствовался тем, что областным центром для Московской области является город федерального значения Москва. Поскольку объекты-аналоги № 1,2, 4 расположены на территории <данные изъяты> и находятся на расстоянии около 9-10 км от МКАД, для них была выбрана территориальная зона «населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра». При проведении расчетов в рамках сравнительного подхода у подобранного объекта-аналога № 4 эксперт оценил состояние внутренней отделки помещений как под чистовую (без отделки). В объявлении аналога указано, что необходимо выполнить отделочные работы. Поскольку в тексте объявления указано, что «продается здание под различные площади под косметику», собственником данное здание позиционируется как помещение свободного назначения, то эксперт исходил из предположения, что в здании необходимо провести отделочные работы (чистовую отделку) под приспособление объекта к наиболее эффективному использованию нового правообладателя, то есть отделка помещений под конкретное использование отсутствует. В соответствии с градацией, представленной в «Справочнике оценщика недвижимости- 2017. Офисно- торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под ред. ФИО4, стр. 240, аналог был отнесен к категории состояния «без отделки». Использование одних и тех же показателей для рынка купли- продажи и для рынка аренды коммерческой недвижимости и применение корректировки в доходном подходе в размере 21.98% обосновывает тем, что в экономическом журнале «Оценка инвестиций» Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области, выпуск № 1, автор ФИО2, под редакцией –к.э.н. ФИО3 отсутствуют какие-либо пояснения, рекомендации о применении корректировки на местоположение для Московской области только для рынка купли- продажи. В связи с тем, что запретов использования корректировки для объектов, которые сдаются в аренду нет, то эксперт считает, что использование источника для проведения корректировки относительно расположения в районах (округах) Московской области возможно.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом <данные изъяты> рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект мог быть отчужден на открытом рынке по состоянию на 1 января 2018 года, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве его кадастровой стоимости.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы и назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку указанное заключение является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком). Само по себе несогласие административного истца с полученным экспертом значением не дает оснований полагать, что расчеты выполнены экспертом неверно.

Исходя из правового смысла судебного решения по делам об установлении кадастровой стоимости, установленной в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административный иск ООО «Бизнесстрой» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ООО «Бизнесстрой» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости- нежилое здание коммерческого назначения с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., адрес объекта: <данные изъяты> равной рыночной стоимости, в размере 77 001 317 (семидесяти семи миллионов одной тысячи триста семнадцати) рублей, определенной по состоянию на 01 января 2018 года

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено 11.02.2021г.