Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Короленко Р. Ю. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Короленко Р.Ю. обратился в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, требуя с учетом уточнения установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2020 года. В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца Зиновьева А.С. административные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административный ответчик управление имущественных отношений Алтайского края и заинтересованное лицо КГБУ «АЦНГКО» в письменных отзывах, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, указали на ряд недостатков представленного отчета об оценке.

Заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве оставило разрешение требований на усмотрение суда, подтвердив размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена.

Выслушав объяснения представителя административного истца и показания оценщика, допрошенного в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Короленко Р.Ю. является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, административный истец, являясь плательщиком земельного налога, вправе оспорить утвержденную кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и приказу управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года №70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края», кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов недвижимости и составляет 9110530 рублей 96 копеек. Датой определения кадастровой стоимости является 01 января 2020 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 02 ноября 2020 года.

В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке ***ск, составленный оценщиком Яковенко Е.С., согласно которому по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка составляет 5148798 рублей.

Исследовав данный отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, а указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки. При этом в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования.

В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов. Характеристики аналогов подтверждены данными объявлений, справочной системы ДубльГис.

Допрошенный в судебном заседании оценщик Яковенко Е.С. выводы отчета подтвердила, указав, что в рамках отчета рыночная стоимость определяется по состоянию на 01 января 2020 года, следовательно, корректировка принимается по данным, за период, предшествующий дате оценке, то есть за 4 квартал 2019 года. Корректировка на дату предложения и местоположение это различные ценообразующие факторы, соответственно для их расчетов используются различные расчеты, корректировка на дату применяется ко всем объектам аналогам. Исследование аналитической компании RID Analytics выполнено на основании обработки фактических цен предложений, то есть данные являются рыночными, достоверно отражают состояние рынка на конкретный временной период. Использование для расчетов корректировки на местоположение данных по средним ценам в сегменте достоверно отражает динамику цен, так как цены земли и объектов капитального строительства в одном сегменте изменяются сопоставимо друг другу, а в средние цены земли по административным районам включены данные предложений о продаже из всех сегментов, то есть в средние цены земли по административным районам включают данные по торгово-офисным объектам (иной сегмент ранка) и по объектам под индустриальную застройку. Кроме того, в процессе анализа рынка оценщиком изучены общедоступные источники информации, подготовлены выборки объектов из сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки. Достаточность изложенной информации определяется оценщиком самостоятельно исходя из ее существенности и обоснованности. Дополнительно необходимо отметить о принципе замещения, который является основополагающим в оценке и гласит, что разумный покупатель не заплатит за объект стоимости выше, чем стоит аналогичный по полезности объект. По критериям сайта объявлений «Авито» земельные участки делятся на земли «поселений (ИЖС)», «сельхозназначения (СНТ, ДНП)», «промназначения». К землям «промназначения» на указанном сайте отнесены все участки коммерческого использования (как под торгово-офисную застройку, так и под производственно-складскую). Местоположение объекта оценки на карте города приведено на страницах 11-12 отчета. Утверждение о коммерческой привлекательности расположения объекта оценки носит субъективный характер, не соответствует действительности, так как <адрес> не является непосредственно крупной магистралью, а близость жилой застройки ограничивает возможные виды использования в рамках индустриальной застройки. Уровень цен полученной стоимости достоверно отражает местоположение, площадь и иные характеристики объекта оценки. Средние цены, указанные исходя из административного района, включают в себя участки, как под индустриальную, так и под торгово-офисную застройку, то есть не могут служить ориентиром для полученной рыночной стоимости. В результате исследований рынка выявлен ряд совершенных сделок по результатам проведенных муниципалитетом аукционов в сегменте (страница 23 отчета), цены большинства сделок по продаже участков в интервале 64-389 руб. кв.м, что с учетом поправки на право краткосрочной аренды будет составлять 85,12 – 517,37 руб. за 1 кв.м. Полученная рыночная стоимость объекта оценки в размере 454 руб. за кв.м, соответствует уровню цен в сегменте, учитывая индивидуальные характеристики участка. При проверке возможности использования аналога для расчетов, на публичной кадастровой карте изучались данные о наличии зданий, строений на участке, затем устанавливались сведения об имеющихся улучшениях через официальный сайт Росреестра. В качестве аналогов использованы свободные от застройки на дату предложений участки, улучшения участков зарегистрированы после даты предложения, о чем свидетельствуют уровень цен предложений, характерный для свободных участков, а также копии данных объектов из публичной кадастровой карты, онлайн-сведениям об объектах недвижимости Ресреестра, улучшения являются быстровозводимыми зданиями, не требуют длительного периода строительства, копии источников приведены в отчете.

Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчету об оценке не влекут признание представленного административным истцом недостоверным доказательства отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного земельного участка. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Короленко Р. Ю. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> в размере его рыночной стоимости, равном 5148798 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 08 июня 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А.Бакланов

Мотивированное решение составлено 06 сентября 2021 года.