Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело <данные изъяты>а-321/2020 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного в городе Серебрянно-<данные изъяты>, равной его рыночной стоимости.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и, соответственно нарушает его (истца) права плательщика земельного налога.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату кадастровой оценки в представленном отчете об оценке № WS1037/19-2 от <данные изъяты>, составленным оценщиком <данные изъяты>

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений <данные изъяты> достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенного в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости данного объекта на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, его действительной рыночной стоимости.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорного объекта недвижимости была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости, определенного в отчете об оценке.

Административный истец ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату кадастровой оценки в представленном отчете об оценке № WS1037/19-2 от <данные изъяты>, составленным оценщиком <данные изъяты> Рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, определенную в заключении эксперта <данные изъяты>» полагал недостоверной ввиду допущенных экспертом нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а именно: необоснованные выводы эксперта относительно допущенных оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка нарушений требований законодательства об оценочной деятельности; не учтены особенности определения рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения; необоснованно применены корректировки на изменение цен во времени по инфляции; использована некорректная скидка на торг; допущено ошибочное описание местоположения земельного участка; сделан некорректный выбор объектов-аналогов. Экспертное заключение ООО « <данные изъяты>» просил признать недопустимым доказательством и назначить по делу повторную оценочную экспертизу.

От представителя административного ответчика – Министерства имущественных отношений <данные изъяты> – в суд поступили письменные объяснения, в соответствии с которыми Министерство оставляет вопрос удовлетворения требований административного истца на усмотрение суда.

От представителя административного ответчика – ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в суд поступили письменные пояснения, в соответствии с которыми ГБУ МО «ЦКО» изучило экспертное заключение и согласно с его результатами.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным в соответствии со ст. 150 КАС РФ рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав представителя административного истца, допросив эксперта, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

В силу положений п. 3-7, 16-23 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> (в редакции Приказа Минэкономразвития России от <данные изъяты><данные изъяты>), при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от <данные изъяты> № 361-ФЗ).

В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности юридического лица - собственника данного земельного участка.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО <данные изъяты>).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с КН <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты>.м., категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного назначения, по адресу: примерно в <данные изъяты> ( л.д. 9).

Судом также установлено, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена актом <данные изъяты>д от <данные изъяты> ГБУ МО «ЦКО» в рамках реализации ч. 9 ст. 24 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», что подтверждается приложенными к административному исковому заявлению выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости (л.д. 11-14).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> составляет – <данные изъяты> рублей.

Административным истцом, в подтверждение определения рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке № <данные изъяты> от <данные изъяты>, составленным оценщиком <данные изъяты>. Рыночная стоимость спорного земельного участка в данном отчете об оценке определена по состоянию на <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей.

В силу положений ст. 3 Закона об «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> от <данные изъяты> ООО <данные изъяты>» ФИО2, которой судом было поручено проведение судебной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, оценщиком при составлении отчета об оценке были допущены нарушения требований Р. законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей.

Исследовав экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям с. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответы на поставленные судом вопросы.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Замечания административного истца относительно необоснованных выводов эксперта относительно допущенных оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка нарушений требований законодательства об оценочной деятельности являются необоснованным, на стр. 73 экспертного заключения эксперт обоснованно приходит к выводу о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд находит эти доводы обоснованными и достоверными.

Замечания административного истца в той части, что экспертное заключение выполнено не той экспертной организацией, которой оно было поручено судом отклоняются, поскольку материалами дела подтверждается, что <данные изъяты> было переименовано в <данные изъяты> иной реорганизации юридического лица не имеет места быть. При этом, заключение подготовлено ФИО2 - экспертом назначенным судом в соответствии с определением Московского областного суда от <данные изъяты>.

На замечания истца относительно того, что при составлении экспертного заключения экспертом не учтены особенности определения рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения эксперт ФИО2 в судебном заседании пояснила, что агрохимическое исследование земельного участка, отражающее качественные характеристики почвенного слоя представлено по состоянию на 2014г., тогда как датой оценки является <данные изъяты>г.; по указанным основаниям оно, как не соответствующее состоянию на дату оценки не было принято во внимание. При этом, обращает внимание суда, что все объекты -аналоги, согласно объявлениям, готовы под пашню, то есть относятся к одному виду сельскохозяйственных угодий, расположены в одном и том же районе <данные изъяты> с аналогичной экологической обстановкой и почвенным слоем, что и исследуемый земельный участок; этого достаточно для того, чтобы говорить об однородности подобранных объектов-аналогов, следовательно, характеристики почвенного слоя уже учтены при подборе аналогов.

Применение корректировки на изменение цен во времени по инфляции обосновала объективностью показателя инфляции, включающего такие колебания, как субъективное желание продавцов либо быстро продать объект по минимальной стоимости, либо субъективное представление о высокой стоимости своего объекта.

Скидку на торг по данным справочника оценщика недвижимости 2018г. «Земельные участки сельскохозяйственного назначения», изданного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки под научным руководством ФИО3 обосновала методологическим приемом, использование справочника- тем, что он отличается достоверностью информации, учитывает требования федеральных стандартов к информации, используемой при составлении заключения.

Кроме того, обратила внимание суда, что указание в заключении о том, что спорный земельный участок классифицируется как залежь является опечаткой; по всему заключению эксперт рассматривал исследуемый участок как пашня, корректировка применялась верно, по таблице 35 Справочника для земельных участков под пашни.

Замечания истца относительно некорректного выбора объектов-аналогов просила отклонить, поскольку все подобранные аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО <данные изъяты>.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения; само экспертное заключение не содержит расчетных ошибок, является полным, мотивированным.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление подлежит частичному удовлетворению; определенная экспертом ФИО2 рыночная стоимость спорного земельного участка является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект мог быть отчужден на открытом рынке по состоянию на <данные изъяты>, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве его кадастровой стоимости.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать <данные изъяты>г.

Орган регистрации прав в течение двадцати рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом определения кадастровой стоимости, определенной в результате проведения государственной кадастровой оценки или в порядке, предусмотренном статьей 16, 19, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона, осуществляет внесение в Единый государственный реестр недвижимости таких сведений, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (ст. 17 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Таким образом, настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с КН <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного назначения, по адресу: примерно в <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на <данные изъяты> в размере <данные изъяты> (восьми миллионов восемьсот двадцати двух тысяч) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, включая дату подачи административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости в Московский областной суд – <данные изъяты>.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина