Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества племенной завод «Еланский» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пензенской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

открытое акционерное общество племенной завод «Еланский» (далее – ОАО племенной завод «Еланский», общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пензенской области (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пензенской области) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 107 245 500 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>

Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, нарушает права общества, как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере равном его рыночной стоимости 153035000 рублей

Представитель административный истец ОАО племенной завод «Еланский» в судебном заседании ФИО1 (доверенность от 20 сентября 2018 г.) заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель административного ответчика - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пензенской области – ФИО2 (доверенность от 28 июня 2018 г.), разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда.

Представители заинтересованных лиц - Правительства Пензенской области - ФИО3 (доверенность от 15 октября 2018 г.), Управления Росреестра по Пензенской области по доверенности – ФИО4 (доверенность от 14 мая 2018 г.) разрешение заявленных требований оставили на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил. В письменных возражениях просил отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что действующее законодательство не содержит положений, устанавливающих обязательность совпадения рыночной и кадастровой стоимости земельного участка и нормы части 3 стать 66 Земельного кодекса Российской Федерации, на которые ссылается административный истец, также не содержат этого. По мнению представителя заинтересованного лица, в судебном заседании необходимо заслушать члена комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области ФИО5 по вопросу обоснованности вывода данной комиссии от 6 сентября 2018 г. № 15/1 об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка, а также установить исполнителя работ по определению кадастровой стоимости, поскольку требования административного истца направлены на фактическое уменьшение стоимости земельного участка, установление которой являлось предметом договора о выполнении работ по определению кадастровой стоимости.

Представитель администрации Большееланского сельсовета Пензенского района Пензенской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом. В письменном заявлении просил рассмотреть дело в отсутствии заинтересованной стороны, полагая разрешение административного иска на усмотрение суда.

С учетом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), положения которого подлежат применению при рассмотрении настоящего дела в силу части 7 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 14 сентября 2005 г. № и дополнительных соглашений к нему от 1 февраля 2006 г. и 30 декабря 2014 г. ОАО племенной завод «Еланский» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 107 245 500 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>. Договор заключен сроком на 49 лет (л.д. 7-32).

Как следует из дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ в связи с регистрацией права собственности на указанный выше земельный участок за Российской Федерацией его арендодателем стала Российская Федерации в лице ТУ Росимущества в Пензенской области (в настоящее время МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области на основании приказа Федерального агентства по управлению государственным имуществом от ДД.ММ.ГГГГ№).

В настоящее время право собственности на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано за Российской Федерации, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д. 152-156).

Вместе с тем, решением Арбитражного суда Пензенской области от ДД.ММ.ГГГГ на МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области возложена обязанность принять решение о безвозмездной передаче спорного земельного участка в муниципальную собственность Большееланского сельского совета Пензенского района Пензенской области. В настоящее время это решение не исполнено.

Из приложения № к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ следует, что размер арендной платы за спорный земельный участок в год зависит от площади земельного участка, ставки земельного налога, коэффициента, учитывающего вид использования земель при расчете арендной платы.

По условия указанного договора аренды арендная плата за земельный участок может увеличиваться, в том числе, в связи с увеличением ставок земельного налога и изменением кадастровой стоимости участка.

Из положений пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ) земельные участки, относящиеся к категории земель сельскохозяйственного назначения и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01 марта 2015 г.) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

При этом выкупная цена не может превышать его кадастровую стоимость (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Принимая во внимание то обстоятельство, что ОАО племенной завод «Еланский» арендует спорный земельный участок с 2005 г. на основании договора аренды и может претендовать на его приобретение в собственность без проведения торгов, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца. Следовательно, он вправе ставить вопрос о пересмотре его кадастровой стоимости.

Рассматривая требования ОАО племенной завод «Еланский» по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство предоставляет заинтересованным лицам право установить кадастровую стоимость объекта недвижимости размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Судом установлено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена органом кадастрового учета в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждёнными приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. № на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 20 марта 2017 г. и составила – 592 648 190,30 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д. 6, 170).

Согласно данной выписке датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № является 20 марта 2017 г., в связи с чем, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость спорного земельного участка следует считать – 20 марта 2017 г.

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 19 июля 2018 г. № (далее-отчёт), подготовленный оценщиком ООО «Центр Бизнес-планирования» - ФИО8, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 20 марта 2017 г. составила 153035000 руб. (л.д. 67-141).

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1,20 Закона об оценочной деятельности).

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости ООО «Центр Бизнес-планирования» был предметом рассмотрения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и Картографии от 24 октября 2012 г. № П/450 в Пензенской области.

Решением указанной комиссии от 6 сентября 2018 г. № заявление административного истца пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было отклонено (л.д.65-66). При этом комиссия пришла к выводу о том, что отчет об оценке ООО «Центр Бизнес-планирования» не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, поскольку выбор объектов-аналогов не обоснован, в отчете приведены положения, которые вводят заказчика оценки и его пользователей в заблуждение (оценщиком указано, что в расчетах участвуют аналоги с максимальными ценами, в то время как в таблице с анализом рынка были аналоги с большей стоимостью), а также оценщиком не приложены материалы пояснительной записки «Система ведения сельского хозяйства Пензенской области. Часть II. Система земледелия» (<...> г.), которые стали основанием для корректировки на балл бонитета.

В ходе судебного разбирательства по указанным выше недостаткам в отчете оценщиком ФИО8 в качестве свидетеля даны разъяснения, а также представлены материалы в обоснование корректировок на балл бонитета.

Так, ФИО8 указал, что при выборе объектов-аналогов для оценки им в первую очередь анализировалась площадь земельных участков, предлагающихся к продаже из земель сельхозназначения. Поскольку оцениваемый земельный участок имеет площадь более 10000 га, то им были отобраны объекты-аналоги площадью более 100 га, что позволило не применять понижающий коэффициент на площадь земельных участков и избежать значительного снижения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Им были подобраны аналоги, которые максимально соответствовали объекту оценки по площади. Остальные земельные участки, хотя и расположенные ближе к объекту оценки, им не учитывались в виду значительной разницы в их площади, что делало их несопоставимыми с оцениваемым. При выборе аналогов для оценки единичные предложения о продаже земельных участков с высоким показателем стоимости за 1 кв.м. им не учитывались, поскольку такие земельные участки имеют предельно малую площадь, что делает их несопоставимыми с оцениваемым объектом. Примененные им материалы пояснительной записки «Система ведения сельского хозяйства Пензенской области. Часть II. Система земледелия» (<...> г.) при корректировке представлены в материалы дела.

Суд, исследовав отчёт № об оценке рыночной стоимости земельного участка, приходит к выводу о том, что отчёт выполнен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости. Проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в отчёте сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчёте итоговой величины рыночной стоимости названного земельного участка. В отчёте объясняется выбор сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов. В отчёте присутствуют ссылки на источники используемой информации. Расчёты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными.

Ссылка представителя МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области на решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области от ДД.ММ.ГГГГ№, которым заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № отклонено в связи с тем, что в представленном отчёте об оценке выявлены нарушения законодательства об оценочной деятельности (л.д.65-66), во внимание судом не принимается, поскольку в силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости результатов определения кадастровой стоимости в суде по основаниям для их пересмотра, предусмотренным частью одиннадцатой настоящей статьи, решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Кроме того, суд отмечает, что МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области не приведено доказательств того, что недостатки отчета, которые отмечены в указанном выше решении Комиссии от 6 сентября 2018 г. №, повлияли на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка участвующими в деле лицами в суд не представлено.

Таким образом, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 153035000 руб. по состоянию на 20 марта 2017 г.

При таких обстоятельствах требования ОАО племенной завод «Еланский» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20. Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию.

В данном случае административный истец ОАО племенной завод «Еланский» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка 22 августа 2018 г., следовательно, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2018 г.

Доводы представителя административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пензенской области о том, что Учреждение является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку не является государственным органом или органом местного самоуправления, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, несостоятельны и противоречат положениям абзаца 3 пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» согласно которому по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в данном случае ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пензенской области, поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена в порядке ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности.

Доводы представителей заинтересованных лиц Правительства Пензенской области и МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельных участков не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, а возможность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, прямо предусмотрена законом.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление открытого акционерного общества племенной завод «Еланский» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 107 245 500 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 20 марта 2017 г. в размере его рыночной стоимости – 153035000 (сто пятьдесят три миллиона тридцать пять тысяч) рублей.

Датой подачи ОАО племенной завод «Еланский» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 22 августа 2018 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 16 ноября 2018 г.

Судья Е.А. Мартынова