Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-127/2021 по административному исковому заявлению <данные изъяты> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

<данные изъяты> обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель- земли населенных пунктов, виды разрешенного использования- под производство, по адресу: <данные изъяты>, мотивируя свои требования тем, что результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего ему на праве собственности земельного участка повлекли неправомерное увеличение налогового бремени, исчисляемого из кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной в представленном им отчете об оценке по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

В судебное заедание административный истец не явился; представитель административного истца Середин Д.Е. по доверенности настаивал на удовлетворении первоначально заявленных требований; возражал против заключения судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> № <данные изъяты> от <данные изъяты>., содержащего, по его мнению, недостоверные выводы относительно рыночной стоимости объекта; ходатайствовал о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле- Управление Росреестра по Московской области, администрация <данные изъяты> Московской области в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещались надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие.

От административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области, заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» поступили письменные заявления, в которых, кроме ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие, участники процесса выражают согласие с выводами судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> № <данные изъяты> от <данные изъяты>.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав мнение явившегося лица, допросив эксперта Кудрявцева А.Г., приходит к следующему.

В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

В силу положений п. 3-7, 16-23 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388), при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости, установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

На основании положений части 7 статьи 22 данного Закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Об этом же разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно которому с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица - собственники объектов недвижимости.

Судом установлено, что <данные изъяты> является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель- земли населенных пунктов, виды разрешенного использования- под производство, по адресу: <данные изъяты>

Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от <данные изъяты> № <данные изъяты> «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» была установлена, в том числе, кадастровая стоимость земельных участков, принадлежащего административному истцу по состоянию на 01 января 2018 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере <данные изъяты> рублей.

Административным истцом в подтверждение определения рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке № <данные изъяты> от <данные изъяты>., составленный оценщиком <данные изъяты> Рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере <данные изъяты> рублей.

В силу положений ст. 3 Закона об «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> № <данные изъяты> от <данные изъяты>., которому судом было поручено проведение данной экспертизы, по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорного объекта, оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере <данные изъяты> рублей.

Исследовав экспертное заключение <данные изъяты>, суд находит его соответствующим требованиям ст. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ).

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости- земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано на детальном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей, выполненных в рамках использованных экспертом затратного, сравнительного и доходного подходов.

В судебном заседании эксперт Кудрявцев А.Г. поддержал содержащиеся в заключении выводы, дополнив, что замечания административного истца относительно недостоверности экспертного заключения ввиду допущения экспертом существенных расчетных и методологических ошибок, повлиявших на результаты оценки, несостоятельны. В соответствии с и. 22в ФСО №7 весь объем доступных рыночных данных об объектах- аналогах по состоянию на дату определения стоимости, правила их отбора, а также обоснование использования в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов отражено в разделе 2.13 заключения. Аналоги были выбраны исходя из принципа максимальной сопоставимости с оцениваемым объектом. Из представленной выборки аналогов в расчетах использованы предложения, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, т.е. расценены как достаточно показательные для определения рыночной стоимости объекта недвижимости (в соответствии с требованием и. 22 «б» ФСО №7). Анализ на соответствие требованиям аналога объекту исследования приведен в отношении каждого объекта в выборке, результаты отражены в таблице Фактических данных о ценах предложений (стр. 40). В соответствии с п.11 ФСО №7 объем исследований определяется исходя из принципа достаточности. Приведенной информации о доступных рыночных данных в исследовании является достаточным для выявления объектов-аналогов, наиболее сопоставимых по ценообразующим факторам с оцениваемым объектом. Законодательством оценочной или судебно-экспертной деятельности не регламентируется использование того или иного справочника/источника информации для производства исследования. Определение рыночной стоимости объектов по состоянию на ретроспективную дату обуславливает обязательное использование архивных источников рыночной информации в соответствии с требованием п. 8 ФСО №1 (использование рыночной информации, актуальной по состоянию на дату оценки). В качестве данного источника использована База недвижимости «Реалто.ру» (официальный сайт http://www.realto.ru/, телефон: 8(495)2339592, адрес: г. Москва, Шоссе Энтузиастов, д. 56, строение 1). Ресурс представляет собой единое информационное пространство, доступное для любого участника рынка, ценовая информация аккумулируется в базе с 2006 года по настоящее время; база является неким агрегатом, аккумулирующим объявления с различных интернет- ресурсов (как с ресурсов баз объявлений, так и с ресурсов агентств недвижимости), а также полученных напрямую от собственников. В соответствии с требованием ст. 8 ФЗ-73 ГСЭД в заключении приведена информация, позволяющая проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов: приведены подробные контактные сведения архивного источника, идентификационный номер объявления, контактные данные продавца конкретного аналога, а также полный текст объявлений; в соответствии с требованием ст. 25 ФЗ-73 ГСЭД приведены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта: присутствуют полные скрин-копии интернет- страниц с результатами выгрузки данных из программного продукта. Кроме того, приведены дополнительные источники информации по каждому используемому объекту- аналогу с приведением ссылок и скрин-копий объявлений в соответствующих разделах заключения (п. 2.15., п.2.16.).

Объект-аналог № 1 в рамках сравнительного подхода как и все другие максимально сопоставим с оцениваемым объектом. Согласно используемому источнику информации корректировок (Справочник оценщика недвижимости - 2017. Земельные участки, под редакцией Лейфера Л.А., 2017 год) фактор масштаба является одним из факторов, оказывающих не значительное влияние на ценообразование земельных участков под индустриальную застройку (до 11% значимости среди прочих ценообразубщих факторов). Используемая корректировка по фактору масштаба (-19%) не принадлежит к верхнему значению диапазона корректировок по данному параметру (диапазон составляет до 27%), таким образом, используемый объект-аналог №1 в рамках сравнительного подхода не является в полной степени «резко отличающимся» от оцениваемого объекта. Учитывая сопоставимость объекта-аналога №1 с оцениваемым объектом по наиболее значимым ценообразующим параметрам (местоположение, расположение относительно автомагистрали), занимающих наибольший удельный вес в ценообразовании, и возможность достоверной корректировки по фактору, имеющему наименьшую значимость в ценообразовании (фактор масштаба), использование данного аналога допустимо в расчетах и не приводит к получению недостоверного результата.

Следует также отметить, что фактор масштаба является единственным параметром, по которому аналог №1 отличается от оцениваемого объекта, по прочим ценообразующим факторам объекты соответствуют. Аналог №4 в рамках сравнительного подхода (<данные изъяты>) предлагается на продажу с возможностью смешанной застройки: <данные изъяты>.

Строительство гостиницы в контексте объявления подразумевается как сопутствующий объект придорожного сервиса/индустриальной застройки и не относит земельный участок к земельному сегменту торгово-офисной застройки. Строительство автостоянки, автомойки, автосервиса соответствует классу земель под индустриальную застройку (сопоставимо с земельными участками для размещения гаражей и автостоянок). В расчетной таблице сравнительного подхода (стр. 61) приведена информация, что по критерию назначения объекты являются сопоставимыми, анализ также проводился по критериям наиболее эффективного использования объектов (принимая во внимание данные по местоположению объектов, качеству окружения и их физические характеристики); все объекты принадлежат к сегменту земельных участков под индустриальную застройку,

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком). Само по себе несогласие административного истца с полученным экспертом значением не дает оснований полагать, что расчеты выполнены экспертом неверно.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт Кудрявцев А.Г. предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения; имеет высшее образование с присвоением квалификации <данные изъяты> имеет продолжительный стаж оценочной и экспертной работы, при производстве оценочной и экспертной деятельности гражданская ответственность эксперта застрахована.

При таких обстоятельствах, исходя из правового смысла судебного решения по делам об установлении кадастровой стоимости, установленной в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований <данные изъяты> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель- земли населенных пунктов, виды разрешенного использования- под производство, по адресу: <данные изъяты>», равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> (ста тридцати одного миллиона восемьсот десяти тысячи семьсот шестидесяти) рублей, определенной по состоянию на 01.01.2018г.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено 01.03.2021г.