Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1282/2018 по административному исковому заявлению Касьяновой С.Ю. об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости,

с участием представителя Касьяновой С.Ю. по доверенности Каландаровой Н.В.,

у с т а н о в и л:

Касьянова С.Ю. обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 90,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере 2 063 571 рубль по состоянию на 6 июня 2011 года, нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 228,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере 4 048 797 рублей по состоянию на 03 марта 2016 года. В письменном ходатайстве просила восстановить пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является собственником названных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер рыночной стоимости указанных нежилых помещений, тем самым затронуты её права и обязанности как плательщика налога на имущество.

Представитель административного истца по доверенности Каландарова Н.В. в судебном заседании поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении и в ходатайстве.

Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Самара не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области представили письменные отзывы.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, Касьянова С.Ю. является собственником нежилых помещений: с кадастровым номером №, площадью 90,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 228,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость указанных нежилых помещений составляет в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № 4 246 219,98 руб. по состоянию 6 июня 2011 года, нежилого помещения с кадастровым номером № - 8 507 036,45 руб. по состоянию на 03 марта 2016 года.

В силу статьи 15 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.

В силу статьи 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года № 107-ГД административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Кадастровая стоимость затрагивает права административного истца, владеющего объектами недвижимости на праве собственности как плательщика налога на имущество.

Относительно спорного нежилого помещения с кадастровым номером № пропущен срок для обращения в суд с административными требованиями, восстановить который просит представитель административного истца.

Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объектов недвижимости, повлекшие изменение их кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.

В обоснование заявленных требований Касьянова С.Ю. представила отчеты об оценке рыночной стоимости № и №, выполненные 14 мая 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Независимый кадастровый центр» ФИО1, являющейся членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Указанными отчетами рыночная стоимость объектов недвижимости определена в следующих размерах: нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 2 063 571 рубль без учета НДС по состоянию на 6 июня 2011 года, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 4 048 797 рублей рубля без учета НДС по состоянию на 03 марта 2016 года.

Исследовав отчеты об оценке, суд отмечает, что они соответствуют принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчетах об оценке методологии оценки и расчетов. В них указана дата оценки 6 июня 2011 года и 03 марта 2016 года, дата составления отчетов 14 мая 2018 года. Величина рыночной стоимости спорных нежилых помещений определена оценщиком в соответствии с заданием на оценку, с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности, анализа достаточности и достоверности информации, допущений и ограничительных условий, использованных оценщиком при проведении оценки. В отчетах приведён перечень использованных при исследовании нормативных документов, методических материалов, сведения правоустанавливающих документов, представленных заказчиком оценки.

Оценщиком проведен анализ наиболее эффективного использования оцениваемых объектов – под офисные помещения.

При проведении исследований оценщик руководствовался методом регрессионного анализа в рамках сравнительного подхода, а также методом прямой капитализации в рамках доходного подхода. В рамках расчета стоимости объектов оценки применялись объекты-аналоги из базы данных «Территориальное агентство оценки «АДОН». Отбор аналогов производился с учетом обеспечения максимального количества ценообразующих факторов, а также величины коэффициента корреляции цен аналогов с результирующим признаком. Определена величина стоимости единых объектов недвижимости, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, определена доля улучшений в стоимости единых объектов недвижимости, после чего определена величина стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода

В рамках доходного подхода произведен расчет арендной ставки для единых объектов недвижимости, рассчитан коэффициент капитализации для единых объектов недвижимости, операционные издержки, чистый операционный доход, а затем определена стоимость единых объектов недвижимости путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации. Расчет рыночной стоимости объектов оценки произведен путем выделения доли улучшений из стоимости единых объектов недвижимости в рамках доходного подхода.

Согласовав полученные в результате двух подходов результаты, оценщик определил величину рыночной стоимости без учета НДС: нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 2 063 571 рубль, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 4 048 797 рублей.

В соответствии с требованиями закона к отчетам приложены документы, регламентирующие деятельность оценщика, в том числе страховые полисы, информация об объектах-аналогах.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчетам об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетами об оценке рыночная стоимость нежилых помещений является достоверной.

Проанализировав отчеты об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости на даты, по состоянию на которые установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 5 июля 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования Касьяновой С.Ю. удовлетворить.

Восстановить Касьяновой Светлане Юрьевне пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером с кадастровым номером №, площадью 90,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 2 063 571 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 228,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 03 марта 2016 года в размере 4 048 797 руб.

Датой обращения Касьяновой С.Ю. в суд считать 5 июля 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Т.А.Родина