Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» Д.У. ЗПИФ Комбинированный «Развитие регионов» о признании недействующим Положения «Об установлении коэффициентов, учитывающих местоположение земельного участка (Км), и корректирующих коэффициентов (Пкд) для определения арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков на территории городского округа «Красногорск Московской области», утвержденного Решением Совета депутатов городского округа Красногорск № 280/23 от 26.12.2019г. в части подпункта 66 пункта 1 с момента его принятия,

установил:

Положением «Об установлении коэффициентов, учитывающих местоположение земельного участка (Км), и корректирующих коэффициентов (Пкд) для определения арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков на территории городского округа «Красногорск Московской области», утвержденного решением Совета депутатов Красногорского муниципального района N 280/23 от 26.12.2019г., на территории городского округа Красногорск при расчете арендной платы за земельные участки установлены корректирующие коэффициенты (Пкд) и коэффициенты (Км), учитывающие местоположение земельного участка на территории городского округа Красногорск Московской области.

Общество с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» Д.У.ЗПИФ Комбинированный «Развитие регионов» (далее - Административный истец) не согласившись с поименованным нормативным правовым актом, просит признать его недействующим в части значения коэффициента Км равного 10, установленного подпунктом 66 пункта 1 Положения, утвержденного Решением по следующим основаниям, указанным в административном исковом заявлении.

Общество, в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах", осуществляющее доверительное управление Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом "Р", в соответствии с условиями Договора аренды земельного участка № 410 от 27.12.2006, заключенного с администрацией Красногорского муниципального района Московской области (далее - Договор аренды), с учетом Договора № УРР-01-14-03 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от 04.09.2013, Договора о передаче прав и обязанностей управляющей компании по договору доверительного управления ЗПИФН "У" от 28.12.2015, Изменений и дополнений в Правила доверительного управления ЗПИФ недвижимости "У" (зарегистрированных ЦБ РФ 09.02.2016, за № 1324-94138704-13), является арендатором земельного участка площадью 840 800 кв. м, расположенного по адресу: Красногорский район, дер. Козино, с кадастровым номером: 50:11:0020113:23, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования" под жилищное строительство.

В соответствии с условиями Договора аренды и подпунктом 3 пункта 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", арендная плата по Договору аренды, подлежащая уплате Административным истцом в пользу арендодателя - администрации городского округа Красногорск Московской области (исчисляется по формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы = 2,74 руб./кв. м ( в 2018г. и 2019г.); базовый размер арендной платы= 2.84 руб./ кВ.м. ) в 2020 году), установлен:

(а) на 2018 год - п. 124 приложения к Закону Московской области от 18.07.2018 N 126/2017-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2018 год";

(б) на 2019 год - п. 114 приложения к Закону Московской области N 103/2018-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год";

(в) на 2020 год- п. 49 Приложения к Закону Московской области № 20/2019-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской обалсти или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2020 год»;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка = 4,2

(коэффициент для жилищного строительства, установлен пунктом 23 приложения N 1 к Закону Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области";

Пкд - корректирующий коэффициент = 1,0

(установлен, согласно п. 6 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", пунктом 2 Положения о значениях коэффициентов, учитывающих местоположение (Км), и корректирующих коэффициентов (Пкд) на территории муниципального образования "Красногорский муниципальный район, утвержденного решением Совета депутатов Красногорского муниципального района N 482/28 от 29.10.2009);

Км - коэффициент местоположения земельного участка на территории муниципального образования = 10,0 установлен

(а) до 27.12.2019г.- согласно п. 6 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", подпунктом 66 пункта 1 Положения о значениях коэффициентов, учитывающих местоположение (Км), и корректирующих коэффициентов (Пкд) на территории муниципального образования "Красногорский муниципальный район, утвержденного решением Совета депутатов Красногорского муниципального района N 482/28 от 29.10.2009);

(б) с 27.12.2019г.- согласно п. 6 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", подпунктом 66 пункта 1 Положения о значениях коэффициентов, учитывающих местоположение (Км), и корректирующих коэффициентов (Пкд) на территории городского округа Красногорск Московской области» утвержденного решением Совета депутатов городского округа Красногорск Московской области № 280/23 от 26.12.2019г.;

S - площадь арендуемого земельного участка (840 800 кв. м).

При таких обстоятельствах, годовая арендная плата составляла до 27 12.2019г. - 2,74 * 4,2 * 1,0 * 10,0 * 840800 = 96 759 264,00 руб./год;

с 27.12.2019г. составляет 2,84 * 4,2 * 1,0 * 10,0 * 840800 = 100 290 624 руб. /год.

Полагает, что административным ответчиком при принятии Положения от 25.12.2019г. был нарушен установленный ч.3 ст. 216 КАС РФ запрет на преодоление решения суда о признании нормативного правового акта не действующим полностью или в части повторным приятием такого же акта.

В обоснование указанного вывода ссылается на то, что Положение о значениях коэффициентов, учитывающих местоположение (Км) и корректирующих коэффициентов (ПКД) на территории муниципального образования "Красногорский муниципальный район" (в части подпункта 66 пункта), утвержденное решением Совета депутатов Красногорского муниципального района N 482/28 от 29.10.2009г. было предметом отдельного судебного обжалования; решением Московского областного суда от 04.07.2019г. административное исковое заявление было удовлетворено; суд признал недействующим со дня вступления решения в законную силу подпункт 66 пункта 1 Положения о значениях коэффициентов, учитывающих местоположение (Км) и корректирующих коэффициентов (ПКД) на территории муниципального образования "Красногорский муниципальный район", утвержденное решением Совета депутатов Красногорского муниципального района N 482/28 от 29.10.2009г. Принятием Положения о значениях коэффициентов, учитывающих местоположение земельного участка (Км), и корректирующих коэффициентов (Пкд) для определения арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков на территории городского округа «Красногорск Московской области», которым в отношении кадастрового квартала 0020113 повторно утвержден коэффициент Км в размере 10, ответчик тем самым преодолел ранее принятое решение Московского областного суда от 04.07.2019г., вступившее в законную силу 15.01.2020г.

Административный истец также указывает на то, что административным ответчиком нарушена процедура принятия нормативного акта.

В обоснование указанного довода ссылается на то, что согласно протоколу заседания Совета депутатов г.о. Красногорск Московской области № 23 от 26.12.2019г. депутаты не были ознакомлены с экономическим обоснованием, которое должно лечь в основу оспариваемого Решения; а только были проинформированы о наличии экономического обоснования принимаемого коэффициента. Указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для признания принятого коэффициента Км экономически необоснованным ив связи с этим- недействующим.

Кроме того, по мнению административного истца, установленный Положением коэффициент Км в размере 10 для кадастрового квартала 0020113 нельзя считать экономически обоснованным, поскольку Отчет ООО «АБН-Консалт» № 084830004721900542 от 14.12.2019г. «О выполнении работ по расчету и экономическому обоснованию размера коэффициентов, учитывающих местоположение, при расчете арендной платы за пользование земельными участками, находящиеся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории городского округа Красногорск Московской области» и определение значения коэффициента, учитывающего местоположение (км) в отношении кадастрового квартала 0020113, который по пояснениям административного ответчика взят за основу установленных коэффициентов (в т.ч. Км) содержит ошибки и нарушения законодательства, что фактически повлекло неверные расчеты. В обоснование указанного довода ссылается на заключение ООО «ФинЭкспертиза-Оценка» от 13.03.2020г., в соответствии с выводами которого при составлении Отчета ООО «АБН-Консалт» № 084830004721900542 от 14.12.2019г. «О выполнении работ по расчету и экономическому обоснованию размера коэффициентов, учитывающих местоположение, при расчете арендной платы за пользование земельными участками, находящиеся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории городского округа Красногорск Московской области», допущены ошибки и нарушения законодательства; при воспроизведении расчетов по описанной в Отчете методологии, результаты Км не подтверждаются. При составлении Отчета и расчете в части установления значениях коэффициента, учитывающего местоположение (Км) в отношении кадастрового квартала 50:11:0020113 допущены ошибки, установленный коэффициент Км=10 экономически необоснован.

Таким образом, оспариваемое решение, устанавливающее значение коэффициента Км=10, на основании которых рассчитывается арендная плата для истца должно быть признано недействующим, поскольку оспариваемое решение принято на основании неверных (ошибочных) экономических обоснований, как нарушающие принцип экономической обоснованности при установлении ставок арендной платы.

Кроме того, обращал внимание суда на то, что установленный в отношении кадастрового квартала 50:11:0020113, в котором находится участок с кадастровым номером: 50:11:0020113:23 коэффициент Км, равный 10 (пп. 66 п. 1 Положения, утвержденного Решением), не учитывает реального местоположения земельного участка, его близости к административным центрам поселений, состояния и ценности, несправедлив в сравнении с другими более ценными участкам, расположенными на территории Г. О., которые расположены территориально ближе к административному центру, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям, имеющие аналогичную историческую и ландшафтную ценность территории; состояние окружающей среды; инженерно-геологические условия; рекреационную ценность территории, что противоречит принципу экономической обоснованности.

Представитель административного ответчика Совета депутатов городского округа Красногорск Московской области ФИО1, по доверенности, возражала против заявленных требований, пояснив, что оспариваемый акт принят в пределах компетенции, с соблюдением требований к форме, порядку принятия, опубликован в установленном порядке. Коэффициент Км не может носить индивидуального характера, коэффициент установлен в пределах предусмотренных Законом N 23/96-ОЗ. Установление коэффициента Км от 1 до 10 зависит от близости земельных участков к центру городского округа.

Полагает, что административным ответчиком не был нарушен установленный частью 3 статьи 216 КАС РФ запрет на преодоление решения суда о признании нормативного правового акта недействующим полностью или в части повторным принятием такого же акта, поскольку апелляционное определение Верховного Суда РФ № 4-АПА19-38 от 15.01.2020г. об оставлении решения Московского областного суда от 04.07.2019г. без изменения принято 15.01.2020г., тогда как оспариваемое истцом Решение- 26 декабря 2019г. и вступило в силу 28 декабря 2019г. Кроме того, необходимость принятия решения от 26.12.2019г. была вызвана, в том числе, отсутствием экономического обоснования в силу закона, которое было учтено при принятии решения от 29.10.2009г. № 482/28 Советом депутатов.

Находит, что административным истцом не представлено доказательств нарушения прав и законных интересов оспариваемым актом, данный акт не создает препятствий для осуществления Обществом предпринимательской деятельности.

Представитель заинтересованного лица - администрации городского округа Красногорск Московской области ФИО2 по доверенности – также возражала против заявленных требований, полагая, что нормативный правовой акт принят в соответствии с действующим законодательством, установленный коэффициент Км экономически обоснован.

Министерство имущественных отношений Московской области в суд представителя не направило, извещено.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, заслушав заключение прокурора, полагавшего заявленные административным истцом требования не подлежащими удовлетворению, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в совокупности и взаимосвязи, приходит к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административный истец, в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах", осуществляющее доверительное управление Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом "Р", в соответствии с условиями Договора аренды земельного участка № 410 от 27.12.2006, заключенного с администрацией Красногорского муниципального района Московской области (далее - Договор аренды), с учетом Договора № УРР-01-14-03 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от 04.09.2013, Договора о передаче прав и обязанностей управляющей компании по договору доверительного управления ЗПИФН "У" от 28.12.2015, Изменений и дополнений в Правила доверительного управления ЗПИФ недвижимости "У" (зарегистрированных ЦБ РФ 09.02.2016, за № 1324-94138704-13), является арендатором земельного участка площадью 840 800 кв. м, расположенного по адресу: Красногорский район, дер. Козино, с кадастровым номером: 50:11:0020113:23, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования" под жилищное строительство.

Согласно расчету арендной платы, являющегося приложением к Договору аренды, расчет определялся по формуле, где коэффициент, учитывающий место положение земельного участка (Км) равен 10. Годовой размер арендной платы за земельный участок составлял, таким образом, в 2018г. и 2019г. -96 759 264,00 руб.; с 27.12.2019г. – 100 290 624 руб.

Размер коэффициента, учитывающего местоположение (Км), применяемый при расчете, был установлен Положением, которое утверждено Решением.

Таким образом, ООО «<данные изъяты>» Д.У. ЗПИФ Комбинированный «Развитие регионов» является субъектов правоотношений, по поводу которых возник административный спор.

В соответствии с пунктами "в", "г" и "к" части 1, частью 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности, а также земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаются в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, которые не могут противоречить федеральным законам (части 2 и 5 статьи 76 Конституции Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Право органов государственной власти субъектов Российской Федерации устанавливать порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, предусмотрено пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности и расположенных в М. О., урегулирован Законом М. О. от 07.06.1996г. <данные изъяты>-ОЗ «О регулировании земельных отношений в М. О.», согласно частям 5 и 6 статьи 9 которого на представительный орган местного самоуправления соответствующего муниципального образования возложена обязанность устанавливать коэффициент Км, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования.

ФИО3 Красногорск М. О. предусмотрено, что официальным опубликованием муниципального правового акта или соглашения, заключенного между органами местного самоуправления, считается первая публикация его полного текста в соответствии с требованиями действующего законодательства в периодическом печатном издании - газете "Красногорские вести".

Оспариваемое административным истцом Решение Совета Д. г.о. Красногорск от <данные изъяты>г. об утверждении Положения «Об установлении коэффициентов, учитывающих местоположение земельного участка (Км), и корректирующих коэффициентов (Пкд) для определения арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков на территории Г. О. «Красногорск М. О.» было опубликовано в полном объеме в газете «Красногорские вести», <данные изъяты>, <данные изъяты>г., соответственно, оспариваемый акт принят Советом Д. в пределах предоставленных полномочий, с соблюдением вида и формы его принятия, порядка официального опубликования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы определения арендной платы), утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от <данные изъяты> N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Данным документом к одним из основных принципов определения арендной платы отнесены принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; принцип предсказуемости расчета арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требования арендодателя, и принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от <данные изъяты> N 209-О, при отсутствии единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. Не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий муниципальных образований, суды должны выявлять, проводились ли при его принятии помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности, то есть осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставки земельного налога на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков. С учетом схожести правового регулирования, данная позиция применятся и к вопросам установления базовых ставок арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной, государственной собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, и документов, непосредственно подтверждающих проведение расчета величины базовой ставки.

Как видно из материалов дела, в целях реализации принципа экономической обоснованности администрацией г.о. Красногорск М. О. заключен муниципальный контракт <данные изъяты> от <данные изъяты>г. с ООО «АБН-Консалт» на выполнение работ по разработке методики определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории г.о. Красногорск М. О..

Во исполнение условий указанного государственного контракта ООО «АБН-Консалт» выполнен отчет от 0<данные изъяты> от <данные изъяты> о результатах выполненной работы по разработке методики расчета арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории г.о. Красногорск М. О., с учетом применения экономически обоснованных базовой ставки арендной платы и факторов, влияющих на величину арендной платы.

Анализ Отчета позволяет суду сделать вывод, что он содержит многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков Г. О.Красногорск, в том числе анализ макроэкономической ситуации, рынка земельных участков, рынка недвижимости в части предложений по коммерческой аренде земельных участков, рынка купли-продажи земельных участков, сравнительный анализ сумм арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, по действующим договорам аренды в разрезе категорий арендаторов, анализ судебной практики по делам о правоотношениях, в отношении которых возник спор.

При этом, суд принимает во внимание, что на федеральном уровне методика расчета арендной платы за пользование земельными участками не установлена.

В пункте 4.1.2 Отчета указано, что при расчете экономически обоснованных значений коэффициентов, учитывающих местоположение земельного участка на территории муниципального образования (Км), применяемых для определения арендной платы при аренде земельных участков, эксперт счел возможным и целесообразным использовать соотношение кадастровых стоимостей по каждому виду деятельности, указанных в таблице 30 на территории г.о. Красногорск, согласно классификатору, утвержденному приказом Министерства экономического развития РФ от <данные изъяты>г. <данные изъяты> «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Коэффициент местоположения Км рассчитывается для каждого кадастрового квартала г.о Красногорск индивидуально на основании соотношения средневзвешенных кадастровых стоимостей земельных участков следующих разрешенного использования: 13. Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка; 6 производственная деятельность; 4. Предпринимательство. Соотношение средневзвешенных кадастровых стоимостей производится на основании данных, опубликованных в результатах государственной кадастровой оценки (ГКО) зданий, помещений, сооружение, ОНС, машино-мест, ЕНК, земельных участков НП, ПРОМ, ООТ, СХ, ВФ М. О. в 2018г., от 16.11.2018г., проведенной в соответствии с ФЗ от 03.07.2017г. <данные изъяты>- ФЗ. При определении коэффициентов местоположения Км эксперт производит сопоставление средневзвешенных кадастровых стоимостей земельных участков с рыночными данными по наиболее распространенным видам разрешенного использования, указанным выше, в базовых кадастровых кварталах, где наиболее развит рынок земельных участков в соответствующих видах разрешенного использования.

При этом, расчет коэффициентов, учитывающих местоположение земельных участков (Км) производится в три этапа: 1. Определение коэффициента Км для базовых кадастровых кварталов по соответствующим ВРИ на основании рыночной данных; 2. Определение расчетного коэффициента Км для кадастровых кварталов г.о. Красногорск на основании отношений удельной кадастровой стоимости земельных участков базовых и соответствующих кварталов по указанным выше ВРИ на основании государственной кадастровой оценки (ГКО) зданий, помещений, сооружение, ОНС, машино-мест, ЕНК, земельных участков НП, ПРОМ, ООТ, СХ, ВФ М. О. в 2018г., от 16.11.2018г.; 3. Корректировка рассчитанных коэффициентов (Км), учитывающая и нивелирующая значительное снижение (увеличение) доходности от аренды находящихся в муниципальной собственности земельных участков и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

На поступившее от рецензента Отчета ООО «ФинЭкспертира-Оценка» ФИО4 замечание относительно неверного определения вида разрешенного использования кадастрового квартала, повлекшего за собой ошибки в последующих расчетах, эксперт ФИО5 в судебном заседании пояснил, что в приведенной на странице 73-77 выборке представлены все найденные исполнителем объекты-аналоги. В рассматриваемой выборке представлены предложения по продаже земельных участков с ВРИ «под индивидуальное жилищное строительство» и ВРИ «для садоводства и огородничества». Анализ представленных в рассматриваемой таблице цен предложений по земельным участкам с ВРИ «под индивидуальное жилищное строительство» и ВРИ «для садоводства и огородничества» показал сопоставимость уровня цен в двух рассматриваемых ВРИ (что является абсолютно типичным и общепризнанным для рынка явлением, при условии, что в анализ принимаются только земельные участки с 2-мя рассматриваемыми видами разрешенного использования, расположенные исключительно на землях населенных пунктов и не берутся земли сельскохозяйственной категории). Так как в выбранном для расчета кадастровом квартале (данный квартал, по мнению эксперта являлся наиболее удобным по совокупности всех факторов для использования в качестве базового) отсутствовали публичные предложения по землям с ВРИ «для садоводства и огородничества», оценщик сделал вывод о величине их рыночной стоимости на основании цен предложений земельных участков с ВРИ «под индивидуальное жилищное строительство», на основании предыдущего умозаключения о том, что рынок не делает различий между ценами предложений на земельные участки 2-х рассматриваемых ВРИ.

Исходя из приведенных выше доводов, Эксперт определяет код вида разрешенного использования классификатора, код – 13, который включает в себя:

Ведение огородничества (Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур);

Ведение садоводства (Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с ко<данные изъяты>.1, хозяйственных построек и гаражей).

Для рассматриваемого кода вида разрешенного использования в расчетах, соответственно, принимается коэффициент Кд=1,0.

Проведение расчетов через ИЖС, с точки зрения Эксперта, приведет к некорректным с экономической точки зрения результатам.

Другое указанное в рецензии Отчета ООО «ФинЭкспертира-Оценка» ФИО4 замечание относительно противоречий в определении расчетной величины Км для базового квартала 50:11:0040201 в таблицах 35 и 37 эксперт находит некорректным, указывая на то, что представленный расчет коэффициентов Км в базовых кварталах в табл. 34 первичен, и является промежуточным результатом, а не итоговым. Данный расчет необходим для расчета коэффициентов Км во всех кварталах Г. О.Красногорск. Коэффициенты Км для всех кварталов Г. О.Красногорск (включая коэффициенты Км в базовых кварталах) в абсолютном большинстве случаев рассчитываются как средневзвешенные значения коэффициентов Км по трем выбранным для расчета видам разрешенного использования в каждом из кварталов. На основании вышеизложенного, расчет коэффициентов Км в табл. 34 для базовых кварталов является составной частью расчетов, а не итоговым значением Км для данных кварталов; в таблице 37 представлено итоговое значение Км.

Замечание рецензента Отчета о неверном указании среднерыночной цены в размере 10 500 руб/кв.м., которая согласно анализу рынка, представленному в Отчете в указанном квартале, в действительности составляет 10 938 руб/кв.м, также отклонено экспертом как необоснованное со ссылкой на то, что поскольку максимально допустимое значение Км - 10,0, которое принято для соответствующего кадастрового квартала, как максимальное из возможных (согласно Закону М. О. от <данные изъяты> N23/96-03 (ред. От <данные изъяты>) "О регулировании земельных отношений в М. О." (принят решением Мособлдумы от <данные изъяты> N 9/92), а расчетное значение Км для базового квартала 50:11:0010104 = 16,4, то уточнение площади объекта на итоговое значение Км влияния не оказывает. В отношении корректировки на вид передаваемых прав, было выяснено что объект аналог находится в долгосрочной аренде, различия в стоимости между правом собственности и долгосрочной арендой, как показывает анализ рынка, либо несущественны, либо полностью отсутствуют, исходя из данного обстоятельства, рассматриваемая поправка не применялась и не описывалась, кроме того, в том случае если бы она была применена, это так же бы не повлияло на расчет коэффициента Км по аналогичным причинам.

При этом, в обоснование расчетного значения коэффициента Км эксперт ФИО5 в судебном заседании пояснил, что итоговый коэффициент Км, как для базовых кварталов, так и для всех прочих кварталов, определяется как средневзвешенное значение по выбранным ВРИ в каждом из кварталов. Однако, при определении коэффициентов Км, в дополнение к примененной методологии, в тех кварталах, в которых имеются на момент проведения исследования действующие договоры аренды, Исполнитель учитывал рассматриваемые действующие договоры аренды и применял при расчете Км для таковых кварталов дополнительный поправочный коэффициент, позволяющий учесть сложившиеся в данном квартале рыночные тенденции, так как рассматриваемый фактор, по мнению Исполнителя, должен быть учтен при проведении расчетов в обязательном порядке (цена заключенной сделки, выраженная в наличии действующего договора аренды, в большей степени отражает рынок, нежели цена предложения).

В связи с вышесказанным, эксперт использовал в расчетах данные фактических договоров аренды, помимо информации о предложении земельных участков, о чем указано в частности на стр. 103 отчета <данные изъяты>: «..расчеты произведены на основании обзора рынка, фактических данных о ценах продажи (предложений) земельных участков на территории Г. О.Красногорск, а также на основании текущих договоров аренды земельных участков, предоставленных Заказчиком». Используемая методология, как следствие, допускает описанный выбранный в качестве примера рецензентом случай и не является ошибкой или отклонением от логики расчетов.

Кроме того, произведенное Рецензентом сравнение значений УПКС в кадастровых кварталах считает некорректным. Корректный расчет для подобного рода анализа должен производиться на основании сравнения средневзвешенного значения УПКС по трем рассматриваемым видам разрешенного использования в сопоставляемом кадастровом квартале со средневзвешенным значением УПКС по трем рассматриваемым видам разрешенного использования в базовом кадастровом квартале. Помимо этого, дополнительно, в подобного рода анализе должен быть учтен факт наличия действующих договоров аренды в выбранных кварталах. Таким образом, выявленные рецензентом взаимозависимости УПКСов и коэффициентов Км являются допустимыми частными случаями, не противоречащими логике и методологии, описанной в отчете.

Таким образом, содержащаяся в Отчете ООО «АБН-Консалт» <данные изъяты> от <данные изъяты> методология расчета арендной платы учитывает как принцип экономической обоснованности, так и принцип запрета необоснованных предпочтений.

Экспертное заключение ООО «ФинЭкспертиза-Оценка» от <данные изъяты>г. нельзя признать надлежащим доказательством, объективно подтверждающим, что Отчет противоречит Основным принципам определения арендной платы, поскольку данное заключение не опровергает правильность и обоснованность примененной экспертами ООО «АБН-Консалт» методологии расчета размера коэффициентов, учитывающих местоположение Км для кадастрового квартала 50:11:0020113, а сделанные специалистом ФИО4 выводы относительно того, что для кадастрового квартала 50:11:0020113 на дату составления отчета ООО «АБН-Консалт» от 13.12.2019г. коэффициент, учитывающий местоположение Км составляет 1.13, основаны на результатах исследования, проведенного ею по той же методологии расчета, что использовалась экспертами ООО «АБН- Консалт», но с применением иных значений и коэффициентов.

Довод административного истца о том, что административным ответчиком был нарушен установленный частью 3 статьи 216 КАС РФ запрет на преодоление решения суда о признании нормативного правового акта недействующим полностью или в части повторным принятием такого же акта не нашел своего подтверждения в судебном заседании.

Поскольку решение М. областного суда от <данные изъяты>г. вступило в законную силу <данные изъяты>г., то есть после принятия и официального опубликования оспариваемого Решения, довод административного истца об обоснованности его требований со ссылкой на часть 3 статьи 216 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации о недопустимости преодоления решения суда о признании нормативного правового акта не действующим повторным принятием такого же акта является несостоятельным. Кроме того, принятие оспариваемого нормативного акта обосновано представителем административного ответчика отсутствием экономического обоснования ранее утвержденных коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы.

Не нашел своего подтверждения и довод административного истца о нарушении административным ответчиком процедуры принятия нормативного акта, поскольку из содержания протокола заседания <данные изъяты> от 26.12.2019г. при голосовании по 9-му вопросу «Об утверждении Положения «Об установлении коэффициентов, учитывающих местоположение земельного участка (Км), и корректирующих коэффициентов (Пкд) для определения арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков на территории Г. О. «Красногорск М. О.» не усматривается, что Д. не были ознакомлены с экономическим обоснованием коэффициентов, которое легло в основу решения Совета Д. от 26.12.2019г. <данные изъяты>.

Порядок ведения заседаний Совета Д., оформления протоколов заседаний и решений Совета определяются регламентом работы Совета

Д. г.о. Красногорск М. О., утвержденным решением Совета Д. Г. поселения Красногорск<данные изъяты><данные изъяты> к оформлению протоколов заседаний перечислены в статье 33 Регламента.

Исходя из того, что согласно установленным требованиям, в протокол вносятся только сведения о высказанных мнениях и предложениях при обсуждении каждого вопроса, а не весь текст дебатов, проходивших на указанных заседаниях, а из представленного протокола следует, что при обсуждении 9-го вопроса по утверждению Положения «Об установлении коэффициентов, учитывающих местоположение земельного участка (Км), и корректирующих коэффициентов (Пкд) для определения арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков на территории Г. О. «Красногорск М. О.» оглашались все поступившие по данному вопросу документы, включая экономическое обоснование коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, довод истца о неознакомлении Д. с экономическим обоснованием коэффициентов, которое легло в основу решения Совета Д. от 26.12.2019г. <данные изъяты>, необоснован.

Поскольку судом установлено соответствие оспариваемого правового регулирования законодательству, имеющему большую юридическую силу, административному истцу в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

руководствуясь ст. ст. 175- 180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

отказать в удовлетворении административного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>.<данные изъяты> о признании недействующим Положения «Об установлении коэффициентов, учитывающих местоположение земельного участка (Км), и корректирующих коэффициентов (Пкд) для определения арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков на территории Г. О. «Красногорск М. О.», утвержденного Решением Совета Д. Г.О.Красногорск<данные изъяты> от 26.12.2019г. в части подпункта 66 пункта 1 с момента его принятия.

На решение может быть подана апелляционная жалоба и принесено апелляционное представление прокурором в судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции через М. областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина