Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Тихоокеанская электротехническая компания» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация города Владивостока, Краевое государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки Приморского края» об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельных участков,

у с т а н о в и л:

акционерное общество «Тихоокеанская электротехническая компания» (далее-АО «Тихоокеанская электротехническая компания») обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка площадью 2312 кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка площадью 3176 кв.м. с кадастровым номером №, в отношении которых установлена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2020 года в размере 5881 253,38 и 8079 092,08 рублей соответственно.

Кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, определенную в отчетах об оценке, в размере 3505 000 и 4815 000 рублей соответственно, и нарушает права общества, поскольку влечет увеличение размера арендных платежей.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2312 кв.м с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 3505 000 рублей по состоянию на 1 января 2020 года на период с 1 января 2021 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3176 кв.м. с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 4815 000 рублей по состоянию на 1 января 2020 года на период с 1 января 2021 года.

В судебное заседание представители административных ответчиков, заинтересованных лиц не явились, о месте и времени рассмотрения административного дела уведомлены надлежащим образом.

Министерством имущественных и земельных отношений Приморского края в письменном отзыве на административный иск указано, что постановление №87-П, которым установлена оспариваемая кадастровая стоимость, в настоящее время действует и никем не оспорено.

Администрация города Владивостока представила письменный отзыв, в котором просит рассмотреть административное дело в ее отсутствие в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на недостоверность отчета об оценке.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю просит о рассмотрении административного дела в отсутствие их представителя.

Краевое государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки Приморского края» в письменном отзыве на административные исковое заявление просит рассмотреть административное дело в его отсутствие, при этом указало, что учреждение не утверждало оспариваемую кадастровую стоимость, истец не обращался в Учреждение с заявлением и не воспользовался своим правом на предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, а также правом на исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в случае их выявления.

При указанных обстоятельствах в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель административного истца АО «Тихоокеанская электротехническая компания» - Струков А.Ю. в судебном заседании заявленные требования поддержал по доводам и основаниям административного иска, дополнительно представил письменные пояснения оценщика АНО «Апрайзер Групп» ФИО1 относительно представленных администрацией города Владивостока возражений о достоверности представленных отчетов.

Выслушав участника судебного заседания, исследовав материалы административного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28), с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Как следует из материалов дела, АО «Тихоокеанская электротехническая компания» на основании договора аренды № от 13 сентября 2018 года является арендатором земельного участка площадью 2312 кв.м с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание - антенно-мачтовый полигон (лит. К). Участок находится примерно в 3 м, по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>; на основании договора аренды № от 04 апреля 2019 года является арендатором земельного участка площадью 3176 кв.м с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание - антенно-мачтовый полигон (лит. К). Участок находится примерно в 12 м, по направлению на северо- восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

По условиям договоров аренды расчет арендной платы исчисляется из кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, АО «Тихоокеанская электротехническая компания» вправе оспорить результаты кадастровой стоимости, так как она влияет на размер арендной платы за земельные участки.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года №87-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года. Данное постановление опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru 22 октября 2020 года и с 22 ноября 2020 года вступило в законную силу.

Указанным постановлением утверждена кадастровая стоимость земельного участка площадью 2312 кв.м. с кадастровым номером № в размере 5881 253,38 рублей и земельного участка площадью 10181 кв.м. с кадастровым номером № в размере 8079 092,08 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр объектов недвижимости 04 февраля 2021 года, дата начала применения - 1 января 2021 года.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет АНО «Апрайзер Групп» от 5 июля 2021 года №, из которого следует, что по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 4 815000 рублей.

Согласно отчету АНО «Апрайзер Групп» от 5 июля 2021 года № по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3505000 рублей.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд, оценивая представленные отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, приходит к выводу о том, что содержащиеся в них сведения соответствуют действительности и признает их достоверными доказательствами.

Отчеты выполнены оценщиком ФИО1, действительным членом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков («СМАО»), имеющей необходимое образование, специальность, стаж экспертной работы, отвечает признакам допустимости доказательств, предусмотренных статьей 84 КАС РФ, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Специалистом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки, и по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названных объектов недвижимости. Проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в отчетах сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Также в отчетах оценщиком объясняется выбор сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объектов оценки и приводится обоснование отказа от применения затратного и доходного подхода.

В отчетах имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие возможность проверить сделанные выводы и результаты.

К отчетам приложен договор обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, действовавший на момент проведения оценки.

Вопреки доводам заинтересованного лица отобранные экспертом объекты-аналоги для целей оценки являлись сходными с объектами оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствует пунктам 10, 12, 13, 14 ФСО № 1, пункту 22 ФСО №7. При этом оценщиком введены корректировки, учитывающие различие в оформленных правах, площади, типе зоны города, наличии электричества и водоснабжения, местоположении, расположении относительно красной линии, характеристиках формы и рельефа участка, датах предложения объектов-аналогов.

Давая оценку представленным отчетам, письменным пояснениям оценщика, суд приходит к выводу, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов произведены специалистом корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Исходя из правил распределения бремени доказывания, учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по представлению доказательств рыночной стоимости объектов недвижимости выполнена, а административными ответчиками и заинтересованными лицами не доказано, что представленные административным истцом отчеты имеют недостатки, которые могли повлиять на результаты итоговой величины оцениваемых объектов недвижимости, принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости земельных участков, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчетов, отсутствуют, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлялось, суд приходит к выводу о том, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 3505 000 рублей и земельного участка с кадастровым номером № в размере 4815 000 рублей подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости на основании представленных отчетов.

Рыночная стоимость земельных участков существенно ниже их кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении права административного истца, поскольку административный истец является плательщиком арендных платежей, которые исчисляется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

Доводы министерства имущественных и земельных отношений Приморского края о том, что постановление № 87-п от 15 октября 2020 года, которым установлена оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости, в настоящее время никем не оспорено и не отменено, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку в данном случае административным истцом как арендатором объектов недвижимости реализовано предусмотренное законом право на обращение с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

В соответствии с абзацем 5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 датой подачи административном истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости следует считать 30 декабря 2021 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление акционерного общества «Тихоокеанская электротехническая компания» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 312 кв.м с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание - антенно-мачтовый полигон (лит. К). Участок находится примерно в 3 м, по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 505000 рублей по состоянию на 1 января 2020 года

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 176 кв.м с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание - антенно-мачтовый полигон (лит. К). Участок находится примерно в 12м, по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4 815 000 рублей по состоянию на 1 января 2020 года

Датой подачи акционерным обществом «Тихоокеанская электротехническая компания» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № считать 30 декабря 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Пилипенко