Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Диденко А. Н. к Министерству имущества Челябинской области об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

Диденко А.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 40 291 600 (сорок миллионов двести девяносто одна тысяча шестьсот) рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого, отраженная в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке недвижимого имущества № от 20 декабря 2021 года, составленном ООО «Вектор оценки», что является основанием для пересмотра кадастровой стоимости, поскольку исходя из указанной кадастровой стоимости рассчитывается арендная плата в завышенном размере.

Административный истец Диденко А.Н., явившийся в судебное заседание, административные исковые требования поддержал в полном объеме, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости согласно отчета об оценке.

Представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области, представители заинтересованных лиц ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области», Администрации г. Магнитогорска в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Диденко А.Н. на основании договора аренды земельного участка от 31 января 2018 года № является арендатором земельного участка, находящегося в собственности Муниципального образования города Магнитогорска с кадастровым номером №, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – озеленение территории, малые архитектурные формы и другие элементы благоустройства; бани; здания административного назначения; площадки и сооружения для хранения общественного и индивидуального транспорта, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу: <адрес> Факт заключения данного договора подтверждается копией дополнительного соглашения к указанному договору аренды от 26 мая 2021 года (л.д. 23-27).

Исходя из представленного расчета платы за аренду земли (л.д. 28), арендная плата исчисляется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 08 декабря 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № отражена в размере 70 415 557 рублей 65 копеек по состоянию на 01 января 2020 года на основании приказа Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П. Данная кадастровая стоимость была внесена в государственный кадастр недвижимости 18 января 2021 года (л.д. 13).

Вместе с тем в отчете № об оценке объекта недвижимого имущества, составленном оценщиком ООО «Вектор оценки» Моисеенко А.В. 20 декабря 2021 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 40 291 600 (сорок миллионов двести девяносто одна тысяча шестьсот) рублей (л.д.145).

28 декабря 2021 года Диденко А.Н. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области. Решениям от 20 января 2022 года заявление было отклонено (л.д. 15-16).

В обоснование своих выводов Комиссия указала, на нарушение при составлении отчета требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, установленных Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299; на нарушение при составлении отчета требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, установленных Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611: в отчете об оценке содержаться описки, опечатки по тексту, что вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке, в том числе в сведениях о рыночной стоимости и площади объекта-аналога № 1, содержащихся в таблице 13.4.3.2 (стр. 55 отчета). Нарушение п. 5 ФСО № 3; некорректно проведен анализ рынка, а именно: анализ рынка проведен не в полном объеме (стр. 46-47 отчета). Нарушение п. 11 ФСО № 7; при определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода использован объект-аналог, несопоставимый с объектом оценки по ценообразующим факторам, а именно: объект-аналог № 2 имеет улучшение в виде фундамента. При этом удельный показатель объекта-аналога не откорректирован по выявленному различию (стр. 55,62-63, 69 отчета). Нарушение п. 22 ФСО № 7.

Части 1, 2 статьи 245 КАС РФ, часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке), части 1, 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности), оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

В порядке части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В связи с тем, что завышенный, по утверждению административного истца, результат определения кадастровой стоимости находящегося в аренде земельного участка, затрагивает его права и обязанности, поскольку на основании кадастровой стоимости производится начисление арендной платы, административное исковое заявление подано в суд в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемого результата определения кадастровой стоимости, суд полагает возможным рассмотреть спор по существу, проверив обоснованность заявленного административным истцом требования.

В силу части 1 статьи 248 КАС РФ, части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке, части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению как его рыночная стоимость, определенная на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из пункта 4 части 2 статьи 246 КАС РФ, пункта 20 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Как указывалось выше, в обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет № об оценке объекта недвижимого имущества, составленный оценщиком ООО «Вектор оценки» Моисеенко А.В. 20 декабря 2021 года, который является членом саморегулируемой организации «Экспертный совет», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимого имущества», застраховавший ответственность в САО «ВСК» по полису № с 10 июня 2020 года по 31 мая 2023 года, со стажем работы в оценочной деятельности с 2003 года.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное образование, необходимый стаж оценочной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов, характеристику состояния экономики России 2019 года, анализ рынка земельных участков Челябинской области и районов по итогам 2019 года, описание процесса оценки в части применения подходов с проведением расчетов, обоснованием отказа от применения подходов к оценке, определение рыночной стоимости на основе сравнительного подхода, согласование результатов, полученных различными подходами, результаты определения рыночной стоимости земельного участка.

Из указанного выше отчета от 20 декабря 2021 года следует, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный подход, выбор которого и отказ от других подходов аргументировано обосновал.

Оценщиком было проанализировано 11 предложений о продажах земельных участков, расположенных в Челябинской области, из которых в качестве аналогов принято 3 объекта. Сведения о выбранных объектах-аналогах приведены на листе 55 отчета об оценке и подтверждены интернет-адресами объявлений с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе о виде разрешенного использования земельного участка, о времени предложений, площади и месте расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости предложения и стоимости квадратного метра объекта, а также указаны источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога оценщик провел по 10 элементам характеристик, без учета сведений об источнике информации (л.д. 140), применив 15 корректировок (л.д. 140 (оборот) – 144), ввиду того, что абсолютно идентичных объектов-аналогов к объекту оценки на момент оценки не имелось. Таким образом, были применены такие корректировки как: корректировка на цену предложения, корректировка на передаваемые права, корректировка на условия финансирования, корректировка на условия сделки, корректировка на время продажи, корректировка на площадь, поправка на местоположение относительно областного центра, корректировка на расположение относительно транспортных магистралей, корректировка на разрешенное использование земельного участка и категорию и иные корректировки, указанные в отчете.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельных участков.

При этом со стороны административного ответчика доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в них, не представлено.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости.

Размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статье 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности, не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требование административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и, представившего в обоснование своего требования полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка следует установить в размере его рыночной стоимости.

Дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует установить 28 декабря 2021 года – дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с абзацем 4 части 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При этом в абзаце 2 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Установленная в настоящем деле кадастровая стоимость архивной не является, необходимость указания периода ее действия отсутствует.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление Диденко А. Н. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 70 709 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере равной его рыночной стоимости 40 291 600 (сорок миллионов двести девяносто одна тысяча шестьсот) рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой подачи заявления установить 28 декабря 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд обшей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий А.А. Жуков