Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Алтайский машиностроительный завод» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Алтайский машиностроительный завод» (далее – ООО «АМЗ») обратилось в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, требуя установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 года. В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца, обладающего исключительным правом выкупа земельного участка, размер выкупной цены которого исчисляется из величины кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Татаринцева Л.А. требования поддержала по основаним, изложенным в административном иске; иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административный ответчик управление имущественных отношений Алтайского края в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, указал на ряд недостатков представленного отчета об оценке.

Заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве, подтвердив размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена, указало, что является ненадлежащим административным ответчиком.

Заинтересованное лицо МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай в письменном отзыве указало, что административный истец является лицом, имеющим исключительное право выкупа земельного участка, находящегося в государственной собственности, и вправе оспорить кадастровую стоимость.

Выслушав представителя административного истца и показания оценщика, допрошенного в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

На основании абзаца 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

ООО «АМЗ» является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** в <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Указанные объекты недвижимости находится на земельном участке с кадастровым номером ***, расположенным по адресу: <адрес>, <адрес>.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Цена земельных участков, продаваемых без проведения торгов, зависит от его кадастровой стоимости (статья 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 2 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2015 года N 279).

В соответствии с абзацем 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Исходя из приведенных критериев, ООО «АМЗ» является лицом, которое вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и приказу управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года №70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края», кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов недвижимости и составляет 16586396 рублей 62 копейки. Датой определения кадастровой стоимости является 01 января 2020 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 09 ноября 2020 года.

В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке №17-22-01-20 от 25 апреля 2022 года, составленный оценщиком Яковенко Е.С., согласно которому по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка составляет 5871401 рубль.

Исследовав данный отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, а указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки. При этом в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования.

В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов. Характеристики аналогов подтверждены данными объявлений, справочной системы ДубльГис.

Допрошенный в судебном заседании оценщик Яковенко Е.С. выводы отчета подтвердила, указав, что в нем содержится анализ фактических данных о ценах сделок и предложений из сегмента рынка. В процессе анализа рынка оценщиком изучены общедоступные источники информации, подготовлены выборки объектов из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Достаточность изложенной информации определяется оценщиком самостоятельно исходя из ее существенности и обоснованности. Выборки данных о сделках и предложениях приведены на страницах 21-23 отчета об оценке. Диапазон цен, определенный в отчете, не используется непосредственно для расчетов, приводится для составления общего мнения о наличии объектов на рынке, для понимания корректности полученной стоимости, которая при типичных характеристиках объекта оценки находится в интервале значений, отмеченном для большинства объектов, выбросы выборки при этом не учитываются. Согласно принципу замещения, разумный покупатель не заплатит за объект цену выше, чем стоит аналогичный по полезности, в связи с чем объекты, имеющие максимальную и минимальную стоимость, являются выбросами выборки и не могут использоваться в отчетах. Уровень цен полученной стоимости достоверно отражает фактическое назначение, местоположение, площадь и иные характеристики объекта оценки. Средние цены по городу, используемые для расчета корректировки на дату, включают участки как под индустриальную застройку, так и под торгово-офисную застройку, указаны без учета скидки на торг, площадь и иные индивидуальные характеристики объектов, то есть не могут служить ориентиром для полученной рыночной стоимости. В результате исследований рынка выявлено, что интервал цен сделок земельных участков под офисно-торговую застройку составляет 100-1465 руб. кв.м, большинство объектов находится в диапазоне 200-600 руб. Полученная рыночная стоимость объекта оценки в размере 283 руб./кв.м соответствует уровню цен в сегменте, учитывают индивидуальные характеристики участка (значительная площадь, удаленное местоположение). В качестве аналогов использованы свободные от застройки на дату предложения участки, соответствующие улучшения на них зарегистрированы после даты предложения. В частности, бетонная площадка и металлический ангар на территории аналога №2 поставлены на кадастровый учет в феврале 2020 года, не требую значительных временных затрат на строительство.

Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчету об оценке не влекут признание представленного административным истцом недостоверным доказательства отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного земельного участка. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Алтайский машиностроительный завод» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 5871401 рубль по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 11 мая 2022 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме..

Судья Е.А.Бакланов

Мотивированное решение составлено 15 июня 2022 года.